房地产行业研究周报：基本面承压，政策面向上
申港证券股份有限公司证券研究报告 敬请参阅最后一页免责声明 证券研究报告 行业研究 行业研究周报 基本面承压 政策面向上 ——房地产行业研究周报 投资摘要： 每周一谈：基本面承压 政策面向上 本周4月统计局数据公布，各项指标均表现弱势，单月同比增速较3月均下行；基本面走弱之际，政策端表现出较强的上行动力，5年期LPR利率下调15个bp，民企融资有宽松信号，“因城施策”持续发力。 基本面向下：4月各指标均弱势 商品房销售：销售市场受到疫情影响表现进一步走弱，4月销售额及销售面积累计同比分别减少29.5%、20.9%，较上月减少6.8个百分点、减少7.2个百分点，单月同比分别为-46.6%、-39%，较上月减少20.4、21.3个百分点。 开发资金来源：销售走弱导致行业资金承压，4月开发资金来源累计同比减少23.6%，较上月减少4个百分点,4月单月同比减少35.5个百分点，较上月下降12.5个百分点，其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款当月同比增速分别为-28%、-6.6%、-53%、-42.4%，需求端资金来源跟随销售表现走弱加速下滑，供给端资金来源维持相对稳定。 施工类指标：销售不佳下新开工面积大幅下滑，拖累施工面积同步走弱，竣工增速相对稳定显示韧性，4月新开工面积累计同比减少26.3%，竣工面积同比减少11.9%，施工面积同比增加0.01%，分别较上月减少8.8、0.4、0.98个百分点，月度口径下，新开工面积同比减少44.2%、竣工同比减少14.2%、施工减少17.2%，由于销售及回款走弱，行业资金紧张，房企新开工意愿及能力均有下行，同时带动施工面积增速下行。 房地产开发投资：土地购置费及建安投资均下行拖累，开发投资累计同比增速大幅降低，4月累计同比增速-2.7%，较上月下降3.4个百分点，单月同比增速-10.1%，较上月下降7.7个百分点，其中土地购置费单月同比减少11.5%，其他各投资累计同比增速为-2.2%，土地购置费受土地市场弱势影响，增速开始持续为负；而建安投资则受新开工下行拖累，同样出现下行； 政策面向上：LPR利率下行 民企融资现转暖信号 货币政策宽松：5月20日，五年期LPR下调15个bp，结合在5月15日首套首贷利率下限下调20个bp，对部分城市房贷利率可一次性减少35个bp，最低至4.25%，这一举措将有效降低购房者的还贷压力，从而释放更多合理的购房需求，支撑商品房市场走出低谷； 民企融资转暖：5月16-17日，龙湖、美的、碧桂园公告将发行债券，计划发行融资额合计20亿，作为民营房企中的龙头，三家民企在债券市场试水后，将利于市场对民营企业债券的信心恢复，促进民企债券融资通道拓宽； “因城施策”持续宽松：成都放松家庭住房认定套数，近郊区（县）购房不纳入中心城区套数；连云港对家庭购房按1-2%购房款比例进行补贴；杭州针对三孩家庭放松，可在限购套数上多购1套住房；银川实施限购放松、下调首套二套首付比例、实行“认房不认贷”一系列宽松动作。 数据追踪（5月9日-5月15日）： 新房市场： 30城成交面积单周同比及累计同比分别为-49 PCT、-40 PCT，一线城市-41 PCT，-38 PCT，二线城市-73 PCT，-69 PCT，三线城市-12 PCT，+4 PCT。 二手房市场：13城二手房成交面积单周同比-19 PCT，累计同比-29 PCT。 土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比+4 PCT，成交建筑面积累计同比-8 PCT，成交金额累计同比-51 PCT，土地成交溢价率为3.03%。 城市行情环比：北京（+25 PCT），上海（+33 PCT），广州（+35 PCT），深圳（+118 PCT），南京（+11 PCT），武汉（+41 PCT），成都（+74 PCT） 投资策略：建议优选经营稳健及资信背景较好的龙头房企保利发展、万科A、龙湖集团；产品导向逻辑下的高品质房企滨江集团、绿城中国等；资信背景良好，有发展潜力的地方国央企龙头建发国际、越秀地产；代建领域推荐行业龙头绿城管理控股。 风险提示：销售市场下行，个别房企出现债务违约暴雷。 评级 增持 2021年5月22日 曹旭特 分析师 SAC执业证书编号：S1660519040001 翟苏宁 研究助理 SAC执业证书编号：S1660121100010 行业基本资料 股票家数 126 行业平均市盈率 12.65 市场平均市盈率 12.12 行业表现走势图 资料来源：wind 申港证券研究所 1、《房地产行业深度研究：往者已矣 来者可期》2022-05-20 2、《房地产行业研究周报：“因城施策”持续发力 首套房贷利率下限下调》2022-05-16 3、《房地产行业研究周报：2021年报及2022一季报点评：否极终将泰来》2022-05-05 -40%-20%0%20%40%60%80%房地产(申万)沪深300 房地产行业研究周报 敬请参阅最后一页免责声明 2 / 14 证券研究报告 内容目录 1. 每周一谈：基本面向下 政策面向上 ....................................................................................................................................... 3 1.1 基本面向下：4月各指标均弱势 ................................................................................................................................... 3 1.2 政策面向上：LPR利率下行 民企融资现转暖信号......................................................................................................... 6 1.3 投资策略 ...................................................................................................................................................................... 6 2. 本周行情回顾 ......................................................................................................................................................................... 7 3. 行业动态 ................................................................................................................................................................................ 8 3.1 新房成交数据 ............................................................................................................................................................. 10 3.2 二手房成交数据 ......................................................................................................................................................... 10 3.3 土地成交数据 ............................................................................................................................................................. 10 3.4 部分重点城市周度销售数据 ......................................................................................................................................... 11 4. 风险提示 .............................................................................................................................................................................. 12 图表目录 图1： 商品房销售数据累计同比 ................................................................................................................................................. 3 图2： 商品房销售数据单月值及同比 .......................................................................................................................................... 3 图3： 住宅、办公楼、商业用房销售面积累计同比增速 ............................................................................................................. 3 图4： 期房、现房累计销售面积累计同比 .................................................................................................................................. 3 图5： 房地产开发资金来源累计同比 .......................................................................................................................................... 4 图6： 房地产开发资金来源单月值及同比 .................................................................................................................................. 4 图7： 主要开发资金来源渠道累计同比 ..........................................................
