申港证券股份有限公司证券研究报告 敬请参阅最后一页免责声明 证券研究报告 行业研究 行业研究周报 从政策面到基本面 曙光渐现 ——房地产行业研究周报 投资摘要： 每周一谈：稳增长与防风险背景下 政策持续呵护行业 从政策层面来看，本周房地产行业环境进一步转暖，山东菏泽等城市首付比例下调至20%，“因城施策”政策导向下，更精确的地方调控政策助力合理需求进一步释放；基本面来看，本周北京完成一批次集中土拍，18宗地块中17宗完成出让，整体溢价率较2021年二三批次有所提升，土地市场热度稳中有增。  2月17日，中新经纬等媒体报道，山东省菏泽市中国银行、农业银行、工商银行、建设银行四大行下调了该城市个人住房贷款首付比例。针对“无房无贷”购房者首付比例由最低30%下调至20%，除菏泽外，重庆、赣州的部分银行也在春节前后将首付比例降至20%。  从本次调整符合2016年央行对非“限购”城市的房贷政策要求，未来在部分城市有进一步参照展开空间。2016年，央行及银监会通知，对不实施“限购”措施的城市，居民首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上执行最低首付比例25%，可向下浮动5个百分点。本次部分银行下调首付比例，由地方监管部分及金融职能部门根据因城施策的原则共同决策调整。  我们认为这一决策的背后，一方面来源于年初按揭贷款额度充足的基本面，另一方面也来源于部分非“限购”低能级城市的住房市场相对低迷。在合理的政策要求下，通过降低首付比例可以释放部分合理的住房需求并调整市场预期，为房地产行业稳定发展提供良好的政策环境。未来在政策许可范围内，首付比例降低政策有望在部分城市跟进，从而起到释放需求，提振房地产市场的作用。  2月17日，北京完成首批次集中供地土拍，18宗地块中，17块完成出让，成交总价480.23亿，整体溢价率4.5%，流拍率6%，市场热度较2021年二三批次有所回升。  本次土拍主要体现以下特点：流拍率下降，溢价率提高：本次北京一批次土拍共17宗地块成功出让，流拍率为6%，相较2021年第二三批次60%、17%流拍率，土地流拍率呈下降态势；成交溢价率为4.5%，相较2021年二三批次供地3.6%、1%溢价率，当前市场土地市场出现环比边际转暖，给市场传来了积极的讯号。分化仍是常态，优质地块热度较高：本次土拍17宗地块中9宗为底价成交，2宗地块低溢价成交，6宗地块溢价率5%以上，其中两宗优质地块引发多家房企竞价，溢价率达15%；国央企仍是拿地主力：本次参拍房企中国央企仍然是土拍参拍及获取主力，成交17宗地块中仅1宗地块由旭辉摘牌，为纯民企背景房企取地。参拍房企中绿城独取3宗地块，拿地总金额98.4亿元，华润、中海、金地、保利、建发等大型国央企背景房企均斩获。 数据追踪（2月7-2月13日）： 春节期间 部分数据基数较低 环比未纳入统计  新房市场： 30城成交面积单周同比及累计同比分别为+63 PCT、-31 PCT，一线城市+171 PCT，-33 PCT，二线城市-29 PCT，-67 PCT，三线城市+121 PCT，+8 PCT。  二手房市场：14城二手房成交面积单周同比+35 PCT，累计同比-36 PCT。  土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比-4 PCT，成交建筑面积累计同比-43 PCT，成交金额累计同比-73 PCT，土地成交溢价率为3.32%。  城市行情：环比基数过低，本周未做环比统计。 投资策略：建议关注经营稳健及资信背景较好的龙头房企保利发展、万科A、龙湖集团。关注产品导向逻辑下的高品质性房企滨江集团、绿城中国等。 风险提示：销售市场下行，个别房企出现债务违约暴雷，政策超预期调控。 评级 增持 2021年2月20日 曹旭特 分析师 SAC执业证书编号：S1660519040001 行业基本资料 股票家数 126 行业平均市盈率 9.64 市场平均市盈率 15.68 3 行业表现走势图 资料来源：wind 申港证券研究所 1、《物业管理行业研究周报：北京开展“物业服务+养老服务”试点》2022-02-13 2、《房地产行业研究周报：销售维持弱势 合理需求待进一步释放》2022-02-07 3、《物业管理行业研究周报：华润置地及万象生活与招行签署230亿并购融资战略合作协议》2022-02-06 -40%-20%0%20%40%60%80%房地产沪深300 房地产行业研究周报 敬请参阅最后一页免责声明 2 / 11 证券研究报告 内容目录 1. 每周一谈：从政策面到基本面 曙光渐现 ................................................................................................................................ 3 1.1 政策面——部分城市放低首付比例 政策持续向好 ........................................................................................................ 3 1.2 基本面——北京一批次集中供地 土拍热度有所回升 .................................................................................................... 3 1.3 行业整体持续向好 但分化仍是主旋律 ......................................................................................................................... 4 1.4 投资策略 ....................................................................................................................................................................... 5 2. 本周行情回顾 ......................................................................................................................................................................... 5 3. 行业动态 ................................................................................................................................................................................ 6 4. 数据追踪 ................................................................................................................................................................................ 7 4.1 新房成交数据 ............................................................................................................................................................... 7 4.2 二手房成交数据 ........................................................................................................................................................... 8 4.3 土地成交数据 ............................................................................................................................................................... 8 4.4 部分重点城市周度销售数据 .......................................................................................................................................... 9 5. 风险提示 ................................................................................................................................................................................ 9 图表目录 图1： 申万一级行业涨跌幅（%） ............................................................................................................................................... 5 图2： 本周涨跌幅前十位（%） ................................................................................................................................................... 5 图3： 本周涨跌幅后十位（%） ................................................................................................................................................... 5 图4： 房地产行业近三年PE（TTM） .......................................................................................................................................... 6 图5： 房地产行业近三年PB（LF） ............................................................................................................................................ 6 图6： 30大中城市商品房周度成交面积及同比环比增速 ...........................................................................................