房地产行业：12月统计局房地产数据点评：销售小幅增长，开工和投资表现强势

HeaderTable_User 847289893 1353271250 2163869204 HeaderTable_Industry 13020600 看好 investRatingChange.same 173833597 动态跟踪 HeaderTable_StatementCompany 东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格，据此开展发布证券研究报告业务。 东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突，不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 【行业·证券研究报告】 Table_Summary Table_Summary 统计局公布12月房地产市场运行情况。房地产销售面积、投资额、新开工面积分别为23050万平方米、10181亿元、20447万平方米，同比增速分别为0.9%、8.2%、20.5%，前值为-5.1%、9.3%、21.7%。2018年全年房地产销售面积、投资额、新开工面积分别为17.2亿平方米、12.0万亿元、20.9亿平方米，同比增速分别为1.3%、9.5%、17.2%，前值为7.7%、7.0%、7.0%。 核心观点 ⚫ 12月全国销售面积同比增长0.9%，1-12月全国销售面积同比增长1.3%。12月全国商品房销售面积增速较上月上升6.0个百分点，12月销售均价同比增长11.3%，持续抬升的销售均价继续拉升销售金额，12月销售金额同比增长12.3%，增速较上月上升3.5个百分点。1-12月全国商品房累计销售面积、金额、均价同比增速分别为1.3%/12.2%/10.7%，增速前值分别为1.4%/12.1%/10.6%。12月全国房地产销售小幅反弹，其中西部地区反弹幅度较大。伴随去化率下降，我们判断2019年一季度销售面积会呈现负增长。 ⚫ 12月新开工和房地产投资表现强势，1-12月新开工和房地产投资同比分别增长17.2%和9.5%。12月房地产新开工面积同比增长20.5%，增速较11月下降1.2个百分点，增速虽放缓但表现强势。1-12月新开工面积累计同比增速为17.2%，说明开发商补库存节奏稳定。12月新开工面积/销售面积的比值为0.89，受季节因素影响出现年内最低值。12月房地产开发投资额同比增长8.2%，增速较11月下降1.1个百分点，主要原因是12月土地成交金额增速较11月下降11.0个百分点。 ⚫ 我们预测2019年房地产行业销售面积、房地产开发投资和新开工面积的增速分别为-5%/4%/-6%。 投资建议与投资标的 ⚫ 近期部分一二线城市逐步出现政策边际放松迹象：杭州、宁波、福州、厦门提出编制“一城一策”实施方案，广州、海口进一步放宽人才落户政策。我们认为，因城施策是今年调控政策的主基调，重点一二线城市的销售有望在未来几个月内出现回升。因此，需要紧盯利润率、费用率改善和城市布局良好的优质龙头。具体来看，我们推荐： 1）运营王主线：万科A(000002，买入)、保利地产(600048，买入)、招商蛇口(001979，买入)、新城控股(601155，买入)； 2）布局王主线：万科A(000002，买入)、阳光城(000671，买入)、金地集团(600383，增持)。 风险提示 ⚫ 销售大幅低于预期。 ⚫ 政策调控严厉程度超预期。 ⚫ 融资环境存在不确定性。 Table_Title 销售小幅增长，开工和投资表现强势 ——12月统计局房地产数据点评 房地产行业 Table_BaseInfo 行业评级 看好 中性 看淡 (维持) 国家/地区 中国/A股 行业 房地产 报告发布日期 2019年01月21日 行业表现 资料来源：WIND Table_Author 证券分析师 竺劲 021-63325888*6084 zhujing1@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860514060003 房诚琦 021-63325888*6202 fangchengqi@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860518070003 Table_Contacter 联系人 孙天一 021-63325888-4037 suntianyi1@orientsec.com.cn Table_Report 相关报告 销售跌幅进一步扩大，新开工和投资出现回升 2018-12-14 销售负增长已成定局，新开工和投资增速持续下滑 2018-11-14 销售持续回落，板块走势重归基本面 2018-10-15 -47%-31%-16%0%16%18/0118/0218/0318/0418/0518/0618/0718/0818/0918/1018/1118/12房地产沪深300 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 房地产动态跟踪 —— 销售小幅增长，开工和投资表现强势 2 目 录 12月销售面积止跌回升，全年销售小幅增长 ................................................. 4 12月新开工和房地产投资表现强势，全年新开工和房地产投资同比高速增长 4 预测2019年销售、投资、新开工增速为-5%、4%、-6% ............................... 5 龙头房企继续高增长，规模竞争日趋激烈 ...................................................... 6 投资建议 ........................................................................................................ 6 风险提示 ........................................................................................................ 7 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 房地产动态跟踪 —— 销售小幅增长，开工和投资表现强势 3 图表目录 图1：房地产销售面积12月同比增速为0.9% .............................................................................. 4 图2：12月西部楼市销售反弹明显 ............................................................................................... 4 图3：房地产新开工面积同比增速为20.5% ................................................................................. 4 图4：12月份新开工面积/销售面积的比例为0.89 ....................................................................... 4 图5：房地产投资12月同比增速为8.2% ..................................................................................... 5 图6：居民12月新增中长期贷款同比下降1.1% .......................................................................... 5 图7：2018年，TOP10公司销售集中度达到26.9%..................................................................... 6 图8：2018年，20-50名房企销售增速48.7% ............................................................................. 6 表 1：预测2019年销售面积、开发投资额、新开工面积同比增速为-5%、4%、-6% .................. 6 HeaderTable_TypeTitle 房地产动态跟踪 —— 销售小幅增长，开工和投资表现强势 12月销售面积止跌回升，全年销售小幅增长 2018年全年全国商品房销售面积同比增长1.3%，12月单月全国商品房销售面积同比增长0.9%。2018年12月，全国实现商品房销售面积23050万方，同比上升0.9%，前值为-5.1%，增速较上月上升6.0个百分点。12月销售均价为8879元/平方米，同比增长11.3%，前值为14.6%，持续抬升的销售均价继续拉升销售金额，12月实现销售金额20465亿，同比增长12.3%，前值为8.8%。2018年1-12月全国商品房累计销售面积、金额、均价分别为171654万方/ 149973亿/8737元/平方米，同比增速分别为1.3%/12.2%/10.7%，增速前值分别为1.4%/12.1%/10.6%。12月全国房地产市场销售小幅反弹，其中东部地区销售面积同比增速继续下滑，西部地区反弹幅度较大。伴随去化率下降，我们判断2019年一季度销售面积会呈现负增长。 图1：房地产销售面积12月同比增速为0.9% 图2：12月西部楼市销售反弹明显 数据来源：国家统计局，东方证券研究所 数据来源：国家统计局，东方证券研究所 12月新开工和房地产投资表现强势，全年新开工和房地产投资同比高速增长 2018年全年新开工面积同比增长17.2%，12月单月新开工面积同比增长20.5%。12月房地产新开工面积为20447万方，同比增长20.5%，前值21.7%，增速较上月下降1.2个百分点，增速虽放缓但表现强势。开发商补库存节奏稳定，1-12月新开工面积累计同比增速为17.2%，12月新开工面积/销售面积的比值为0.89，受季节因素影响出现年内最低值。全国商品房市场继续保持较为平稳的去库存节奏，12月份全国商品房待售面积为52414万方，环比下滑0.4%。 图3：房地产新开工面积同比增速为20.5% 图4：12月份新开工面积/销售面积的比例为0.89 -40%-20%0%20%40%60%80%100%120%2009-012009-072010-012010-072011-012011-072012-012012-072013-012013-072014-012014-072015-012015-072016-012016-072017-012017-072018-012018-07销售面积-20.0%-15.0%-10.0%-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%2017/102017/112017/122018/12018/22018/32018/42018/52018/62018/72018/82018/92018/102018/112018/12东部中部西部东北 HeaderTable_TypeTitle