海外大地产板块周报：2022年物业管理行业投资策略

请仔细了解并阅读本公司的免责法律声明 海外大地产板块 周报：2022年物业管理行业投资策略行业动态 ⚫ 行业近况 龙湖集团拆分物业及商业运营版块单独上市。2022年1月7日龙湖集团发布公告，拟分拆龙湖智创生活于联交所上市。龙湖智创是国内领先的物业管理及商业运营服务提供商，服务广泛覆盖住宅社区、购物中心、产业、公共及其他物业类型。 ⚫ 核心观点 对于2022年物业管理行业投资策略，以下将按照三个部分展开：1.物业管理这门生意；2.物业管理这个行业；3.物管公司投资逻辑。 实质上，物业管理行业的业务类型极其广泛，这门生意的广度远超基础物管服务收入，市场对此还没有充分认知。很多人对于物业管理的印象，还停留在比较原始刻板的阶段，即认为物业管理公司，只面向住宅小区业主服务，只管理住宅，从事最基础工作，物业费提升极其困难，收入类型较为单一等。但其实，物业管理这门生意的定义与范围已经远不止于此。首先，服务对象由传统意义上的【小区业主】，扩散至【房地产开发商、政府部门、企业方、购物中心业主等】；其次，服务内容也由【保安、保洁、园艺、维修、维护等】，扩散至【各类型的业主增值服务、商业运营与管理、城市服务、专业类型物业的维护等】；管理的业态，也由【住宅小区】，扩散至【学校、机场、医院、产业园、购物中心、写字楼、公共物业等】。综上可知，物业管理行业的业务类型极其广泛，无论是从行业龙头碧桂园服务的营收结构趋势，抑或从全国百强物管企业的营收结构趋势来看，物管企业的营收来源显著呈现多样化趋势。目前来看，基础物管服务收入仍然是行业的主要收入来源，但从未来趋势来看，社区增值服务、商业运营、城市服务都有广阔的发展机遇，从而为物管企业提供第二、乃至第三、第四增值曲线。此外，我们认为物业管理仍然属于好生意，依据是其具备轻资产、盈利能力相对较强（ROE普遍较高）、低负债、类永续经营、弱周期、现金流较好等优质特性。如果物管公司可以实现内生式增长（即不是依赖于收并购来获取在管面积），那么物管算是一门好生意，毕竟ROE普遍高于20%。 物业管理的行业特性包括：万亿规模、未来五年仍保持中高速增长、20万家物管公司、CR10市占率不及15%、拥有量价模型+互联网的流量变现逻辑、周期性较弱、且物管行业的实质进入门槛较高。考虑到：1）行业仍处于成长期，物管龙头公司仍有10倍、乃至百倍的业绩增长空间；且行业目前集中度较低，竞争格局良好，龙头市占率将持 续提高；2）国家政策明确鼓励、支持物管行业发展，具体表现为：支持物业费市场化定价以及鼓励增值服务的发展，也即政策风险小；3）后续业绩增长确定，对于行业内大多数公司，未来5年业绩仍有望维持中高速增长；4）虽然基础物管服务不存在明显的规模效应，但掌握了线下亿万用户流量后，龙头物管公司有机会探索类互联网企业的流量变现（增值服务），我们坚定看好物管行业的长期投资价值。 物管公司按照业务类型、业绩增长逻辑，可以划分为以下五大类型：1）并购+增值服务模式；2）外拓逻辑；3）商管类逻辑；4）稳健：内生外延式+良好信用逻辑；5）逻辑不顺的：关联方暴雷及看似便宜、独立性存疑、无明显特色、平庸型的。 ⚫ 投资建议 建议投资者重点关注符合外拓逻辑、且关联开发商较为稳健的优质物管公司。 ⚫ 风险提示 地产行业出现硬着陆风险 YING UE 分析师 SFC CE Ref: BFN 311 magnis@futuhk.com JINQIAO YANG 团队成员 jinqiaoyang@futunn.com 数据来源：富途研究，Wind 数据来源：富途研究，Wind 证券研究报告 2022年1月10日 请仔细了解并阅读本公司的免责法律声明 研究报告免责声明 一般声明 本报告由富途证券国际(香港)有限公司（“富途证券”）编制。本报告之持有者透过接收及/或观看本报告（包含任何有关的附件），表示并保证其根据下述的条件下有权获得本报告，并且同意受此中包含的限制条件所约束。任何没有遵循这些限制的情况可能构成违反有关法律。 未经富途证券事先以书面同意，本报告及其中所载的资料不得以任何形式（i）复制，复印或储存，或者（ii）直接或者间接分发或者转交予任何其它人作任何用途。富途证券对因使用本报告中包含的材料而导致的任何直接或间接损失概不负责。 本报告内的资料来自富途证券在报告发行时相信为正确及可靠的来源，惟本报告并非旨在包含投资者所需要的所有信息，并可能受送递延误，阻碍或拦截等因素所影响。富途证券不明示或暗示地保证或表示任何该等资料或意见的足够性，准确性，完整性，可靠性或公平性。因此，富途证券及其关连公司（统称“富途集团”）均不会就由于任何第三方在依赖本报告的内容时所作的行为而导致的任何类型的损失（包括但不限于任何直接的，间接的，随之而发生的损失）而负上任何责任。 本报告之观点、推荐、建议和意见均不一定反映富途证券或其关连公司的立场，亦可在没有提供通知的情况下随时更改，富途证券亦无责任提供任何有关资料或意见之更新。 本报告只为一般性提供数据之性质，旨在供富途证券之客户作一般阅览之用，而非考虑任何某特定收取者的特定投资目标，财务状况或任何特别需要。本报告内的任何资料或意见均不构成或被视为富途集团的任何成员作出提议，建议或征求购入或出售任何证券，有关投资或其它金融证券。本报告所提及之产品未必适合所有投资者，阅览本报告的人士应在作出任何投资决策时须充分考虑相关因素并寻求专业建议。 本报告提供给某接收人是基于该接收人被认为有能力独立评估投资风险并就投资决策能行使独立判断。投资的独立判断是指，投资决策是投资者自身基于对潜在投资的目标、需求、 机会、风险、市场因素及其他投资考虑而独立做出的。 本报告由受香港证券和期货委员会监管的富途证券于香港提供。香港的投资者若有任何关于富途证券研究报告的问题请直接联系富途证券。本报告作者所持香港证监会牌照的中央编号已披露在报告首页的作者姓名旁。 本报告中的任何内容均不得解释为购买或出售证券的要约或邀请。任何决定购买本研究报告中所提及的证券都应考虑到现有的公开信息，包括任何有关此类证券的招股说明书等。 分析员保证主要负责撰写本报告的分析员确认 (i) 本报告所表达的意见都准确地反映他/她对本研究报告所评论的上市法团的个人观点; 及 (ii) 他/她过往，现在或将来，直接或间接，所收取之报酬没有任何部份是与他/她在本报告所表达之特别推荐或观点有关连的。 分析员确认分析员本人及其有联系者均没有在研究报告发出前30 日内及在研究报告发出后3个营业日内交易报告内所述的上市法团及其相关证券。 利益披露声明 报告作者为香港证监会持牌人士，分析员本人或其有联系者并未担任本研究报告所评论的上市法团高级管理人员，也未持有其任何财务权益。 本报告中，富途证券并无持有该上市公司市值的1％或以上的任何财务权益，在过去12个月内与该公司并无投资银行关系。本公司员工均非该上市公司的雇员。 可用性 对部分的司法管辖区或国家而言，分发，发行或使用本报告会抵触当地法律，法则，规定，或其它注册或发牌的规例。本报告不是旨在向该等司法管辖区或国家的任何人或实体分发或由其使用。 此处包含的信息是基于富途证券认为之准确的来源。富途证券（或其附属公司或员工）可能在相关投资产品中拥有头寸及交易。 富途集团及/或相关人士对投资者因使用本报告或依赖其所载资讯而引起的一切可能损失，概不承担任何法律责任。 有关不同产品风险的详细信息，请访问http://www.futuhk.com上的风险披露声明。