海外大地产板块周报：华润万象生活收购两大物管公司，维持物管板块“买入”评级

请仔细了解并阅读本公司的免责法律声明 海外大地产板块 周报：华润万象生活收购两大物管公司，维持物管板块“买入”评级行业动态  行业近况 绿城管理控股CEO李军增持41.3万股公司股份。2021年1月18日，绿城管理控股公布，该公司董事会获该公司首席执行官兼执行董事李军告知， 1月17日和1月18日，李军分别增持该公司41.3万股股份和 23.2万股股份。紧随增持事项后，李军累积个人持有共1523万股股份，同时他拥有该公司未归属的195万股奖励股份。因此，李军于该公司实际拥有的权益为1718万股，占该公司已发行股本约0.877%。 华润万象生活近期收购禹洲物业以及中南服务。2021年1月5日，华润万象生活与天津禹佳就拟买卖禹洲物业服务有限公司的股权订立框架协议，代价待由订约双方厘定并最终协定，但不得高于10.6亿元。2021年1月20日，华润万象生活与卖方订立股权转让协议，以总对价不超过22.6亿元，全资收购中南服务。  核心观点 绿城管理控股管理层上市至今持续增持公司股份，充分展现其对绿城管理控股未来发展的信心，向市场释放出公司仍然具备较大发展潜力的信号，同时也有利于促进投资者对公司保持乐观态度。绿城管理控股作为国内代建龙头企业，基于其代建业务具备的逆周期属性，因而在房地产开发行业下行时期，实现了业务的逆势扩张。根据其披露的自愿性业务更新公告，其于2021年第三季度，新拓代建项目的合约总建筑面积464万平方米，较去年同期增长约91%；新拓代建项目代建费预估16亿人民币，较去年同期增长约99%。而同期的全国商品房销售金额增速以及百强房企的销售金额增速，均按月呈现边际恶化现象，因此绿城管理控股充分受益于行业的下行周期。除了业绩增速较快外，绿城管理控股管理层持续增持公司股份，亦在港股及房地产相关板块整体大幅下行之际给予了投资者较强的信心。综上，受益于基本面稳健增长以及投资者情绪改善，绿城管理控股成功修复2021年下半年的跌幅，并于近期接近触及历史新高。 华润万象生活近期的两起并购，有望增厚其业绩，并完善其在住宅物业方面的布局，增强协同效应。以下将从核心经营数据、增厚业绩程度、总支付对价以及潜在的协同效应这四方面分析华润万象生活近期的两起收购，即收购禹洲物业及中南服务。首先，对于收购标的之一的禹洲物业，截至2021年6月底，其在管项目总建筑面积超过2000万平方米，合约面积超过2700万平方米，且2020年未经审核净利润为4880万元，基于10.6亿元的总对价计算，收购P/E不超过21.7倍，考虑到禹洲物业后续的业绩增长以及现有的储备面积，华润万象生活对禹洲物业的收购对价并不算高。此外，禹洲物业的在管面积中长三角地区和海西区域分别占比55%及26%，也有利于完善华润万象生活在这两个地区的布局。其次，对于另外一个收购标的中南服务，截至2021年9月底，其在管面积为4340万平方米，合约面积7010万平方米，预计其2021年归母净利润约为0.68亿元，基于交易对价22.6亿元，对应的2021年P/E不超过13倍，预计增厚华润万象生活2021年利润的比例约为4%-5%。综上，在付出的对价不高的前提下，我们认为华润万象生活的这两起收购整体较为理想，体现为增厚了其业绩、完善了其业务布局。  投资建议 维持此前建议：建议投资者关注关联方相对稳健、具备强大外拓能力的优质物管公 司。  风险提示 地产行业出现硬着陆风险 YING UE 分析师 SFC CE Ref: BFN 311 magnis@futuhk.com JINQIAO YANG 团队成员 jinqiaoyang@futunn.com 数据来源：富途研究，Wind 数据来源：富途研究，Wind 证券研究报告 2022年1月24日 请仔细了解并阅读本公司的免责法律声明 研究报告免责声明 一般声明 本报告由富途证券国际(香港)有限公司（“富途证券”）编制。本报告之持有者透过接收及/或观看本报告（包含任何有关的附件），表示并保证其根据下述的条件下有权获得本报告，并且同意受此中包含的限制条件所约束。任何没有遵循这些限制的情况可能构成违反有关法律。 未经富途证券事先以书面同意，本报告及其中所载的资料不得以任何形式（i）复制，复印或储存，或者（ii）直接或者间接分发或者转交予任何其它人作任何用途。富途证券对因使用本报告中包含的材料而导致的任何直接或间接损失概不负责。 本报告内的资料来自富途证券在报告发行时相信为正确及可靠的来源，惟本报告并非旨在包含投资者所需要的所有信息，并可能受送递延误，阻碍或拦截等因素所影响。富途证券不明示或暗示地保证或表示任何该等资料或意见的足够性，准确性，完整性，可靠性或公平性。因此，富途证券及其关连公司（统称“富途集团”）均不会就由于任何第三方在依赖本报告的内容时所作的行为而导致的任何类型的损失（包括但不限于任何直接的，间接的，随之而发生的损失）而负上任何责任。 本报告之观点、推荐、建议和意见均不一定反映富途证券或其关连公司的立场，亦可在没有提供通知的情况下随时更改，富途证券亦无责任提供任何有关资料或意见之更新。 本报告只为一般性提供数据之性质，旨在供富途证券之客户作一般阅览之用，而非考虑任何某特定收取者的特定投资目标，财务状况或任何特别需要。本报告内的任何资料或意见均不构成或被视为富途集团的任何成员作出提议，建议或征求购入或出售任何证券，有关投资或其它金融证券。本报告所提及之产品未必适合所有投资者，阅览本报告的人士应在作出任何投资决策时须充分考虑相关因素并寻求专业建议。 本报告提供给某接收人是基于该接收人被认为有能力独立评估投资风险并就投资决策能行使独立判断。投资的独立判断是指，投资决策是投资者自身基于对潜在投资的目标、需求、 机会、风险、市场因素及其他投资考虑而独立做出的。 本报告由受香港证券和期货委员会监管的富途证券于香港提供。香港的投资者若有任何关于富途证券研究报告的问题请直接联系富途证券。本报告作者所持香港证监会牌照的中央编号已披露在报告首页的作者姓名旁。 本报告中的任何内容均不得解释为购买或出售证券的要约或邀请。任何决定购买本研究报告中所提及的证券都应考虑到现有的公开信息，包括任何有关此类证券的招股说明书等。 分析员保证主要负责撰写本报告的分析员确认 (i) 本报告所表达的意见都准确地反映他/她对本研究报告所评论的上市法团的个人观点; 及 (ii) 他/她过往，现在或将来，直接或间接，所收取之报酬没有任何部份是与他/她在本报告所表达之特别推荐或观点有关连的。 分析员确认分析员本人及其有联系者均没有在研究报告发出前30 日内及在研究报告发出后3个营业日内交易报告内所述的上市法团及其相关证券。 利益披露声明 报告作者为香港证监会持牌人士，分析员本人或其有联系者并未担任本研究报告所评论的上市法团高级管理人员，也未持有其任何财务权益。 本报告中，富途证券并无持有该上市公司市值的1％或以上的任何财务权益，在过去12个月内与该公司并无投资银行关系。本公司员工均非该上市公司的雇员。 可用性 对部分的司法管辖区或国家而言，分发，发行或使用本报告会抵触当地法律，法则，规定，或其它注册或发牌的规例。本报告不是旨在向该等司法管辖区或国家的任何人或实体分发或由其使用。 此处包含的信息是基于富途证券认为之准确的来源。富途证券（或其附属公司或员工）可能在相关投资产品中拥有头寸及交易。 富途集团及/或相关人士对投资者因使用本报告或依赖其所载资讯而引起的一切可能损失，概不承担任何法律责任。 有关不同产品风险的详细信息，请访问http://www.futuhk.com上的风险披露声明。