光大地产A+H物业板块月度跟踪（2022年7月）：七月地产AH核心物业指数-24%，华润万象生活发布业绩预增公告

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2022年8月2日 行业研究 七月地产AH核心物业指数-24%，华润万象生活发布业绩预增公告 ——光大地产A+H物业板块月度跟踪（2022年7月） 房地产（物业服务） 市场行情：本月光大地产AH核心物业指数-24% 指数：2022年7月，光大地产AH核心物业指数单月涨跌幅为-24.04%，跑输沪深300指数17.0pct.，跑输恒生指数16.2pct.，跑输恒生港股通指数15.6pct.；2022年1-7月，光大地产AH核心物业指数累计涨跌幅为-34.4%，跑输沪深300指数18.8pct.，跑输恒生指数20.5pct.，跑输恒生港股通指数18.1pct.。 个股：本月涨幅：样本股平均涨跌幅为-18.2%；涨跌幅前列为：中骏商管（+9.0%）、新大正（+2.0%）、中海物业（-3.0%）、南都物业（-4.2%）、越秀服务（-4.6%）。2022年1-7月，样本股平均涨跌幅为-33.0%；涨跌幅前列为：越秀服务（+13.1%）、滨江服务（+2.9%）、特发服务（+2.9%）、新大正（+0.9%）、中海物业（-0.1%）。 港股通：本月持股比例变化：世茂服务（+4.07pct.）、融创服务（+2.07pct.）、保利物业（+1.72pct.）、金科服务（+1.55pct.）、宝龙商业（+1.16pct.）。2022年1-7月持股比例变化：世茂服务（+11.27pct.）、融创服务（+9.47pct.）、金科服务（+7.90pct.）、保利物业（+2.91pct.）、雅生活服务（+2.08pct.）。 行业动态跟踪：国家发改委印发“十四五”新型城镇化实施方案，提高物业服务覆盖率，开展标准化试点；广州印发2022年城市更新项目年度计划 中央：发改委印发“十四五”新型城镇化实施方案，提出提高物业服务覆盖率，开展物业服务标准化试点，改进物业服务管理；发展家庭养老床位。地方：广州市2022年城市更新项目年度计划印发，今年计划实施123个旧改项目。 重点企业动态跟踪：新城悦服务发力拓展天津地区业务，华润万象生活归母净利润同比预增25%-30%，龙湖智创生活再度递交招股书 新城悦服务与天津市宁河区政府及金玉物业签署战略合作协议；碧桂园服务7月18日至21日累计回购约132万股；旭辉永升服务7月12日至7月21日累计回购约207万股；金科服务关联收购第二批托儿所物业；向金科地产提供不超15亿元借款。华润万象生活发布业绩预增公告。预计2022上半年归母净利润同比增加25%-30%，收并购公司财务并表以及外拓使公司在管面积大幅增加。上市进展：7月7日龙湖智创生活再次提交港交所上市申请。 投资建议：物管公司独立发展能力提升，短期波动不影响长期发展向好 物管行业定位“社会治理基层支柱”，在提升全社会就业水平/疫情常态化防控/社区养老托幼/智慧社区建设/老旧小区改造等方面具有较高参与度，各级政府政策支持力度较强。投资建议关注三条主线： 1）“估值修复”：关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降，推荐新城悦服务、世茂服务，建议关注碧桂园服务、金科服务、融创服务、建业新生活。 2）“独立发展”：关注第三方在管面积占比超过80%，已基本具备独立经营和扩张能力的民企物管，推荐绿城服务、旭辉永升服务，雅生活服务。 3）“稳健国企”：持续看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价，建议关注保利物业、中海物业、华润万象生活、招商积余、远洋服务、金茂服务、越秀服务、建发物业。 风险分析：人工成本风险；第三方外拓竞争加剧风险；增值服务拓展风险；关联方依赖风险；外包风险。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：韦勇强 021-52523810 weiyongqiang@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20220703 六月地产AH核心物业指数+6%，四部门鼓励物管吸纳高校毕业生——光大证券地产A+H物业板块月度跟踪（2022年6月） 20220525 三产就业人数近半，物管开启独立发展——光大证券房地产行业（物业服务）2022年中期投资策略 20220522 “基层治理支柱+关键实施载体”，物管行业重要性再提升——光大证券对5月20日九部门联合印发意见深入推进智慧社区建设的点评 20220602五月光大地产AH核心物业指数-3%，中央九部门联合推进智慧社区建设——光大证券地产A+H物业板块月度跟踪（2022年5月） 20220504 四月光大地产AH核心物业指数-3%，东原仁知（2352.HK）挂牌上市——光大证券地产A+H物业板块月度跟踪（2022年4月） 20220403三月光大AH核心物业指数-14%，26只样本股刊发2021年度业绩——光大地产A+H物业板块月度跟踪(2022年3月) 20220303二月光大AH核心物业指数-3.2%，流动性舒缓利于板块估值修复——光大地产A+H物业板块月度跟踪(2022年2月) 20220206 2022年“开门红”，一月光大AH核心物业指数上涨近5%——光大地产A+H物业板块月度跟踪(2022年1月) 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产（物业服务） 1、2022年7月光大地产AH核心物业指数 1.1、光大地产AH核心物业指数成分股 我们根据公司基本面和市场表现，筛选出30家AH物业上市公司，组成光大地产AH核心物业指数，其中A股4家，H股26家。 对比2022年6月，本期光大地产AH核心物业指数成分股剔除长期停牌的恒大物业（6666.HK）、荣万家（2146.HK），调入金茂服务（0816.HK）、东原仁知服务（2352.HK）。 2022年7月起，光大地产AH核心物业成分股如下： 表1：光大地产AH核心物业指数成分股 代码 简称 总市值 股价 PE(LYR) PE(TTM) 本月 涨跌幅 年初至今 涨跌幅 1209.HK 华润万象生活 630.9 33.3 36.0 36.0 -14.4% -7.5% 6098.HK 碧桂园服务 488.8 17.5 11.9 11.9 -50.0% -62.1% 2669.HK 中海物业 223.7 8.2 27.4 27.4 -3.0% -0.1% 6049.HK 保利物业 208.3 45.4 24.3 24.3 -8.6% -25.5% 2869.HK 绿城服务 189.0 7.0 22.0 22.0 -21.1% -0.3% 001914.SZ 招商积余 173.5 16.4 33.8 32.0 -9.0% -18.7% 3319.HK 雅生活服务 113.0 9.6 4.8 4.8 -24.0% -25.1% 1516.HK 融创服务 85.5 3.4 6.6 6.6 -29.4% -56.2% 9666.HK 金科服务 84.1 15.5 7.8 7.8 -23.2% -52.3% 1995.HK 旭辉永升服务 82.3 5.7 13.1 13.1 -43.4% -52.5% 002968.SZ 新大正 57.6 25.2 34.7 31.2 2.0% 0.9% 0873.HK 世茂服务 54.3 2.7 4.8 4.8 -29.9% -51.1% 3316.HK 滨江服务 50.7 22.1 15.5 15.5 -9.4% 2.9% 1755.HK 新城悦服务 47.8 6.6 9.0 9.0 -27.6% -39.7% 6626.HK 越秀服务 47.5 3.8 13.0 13.0 -4.6% 13.1% 300917.SZ 特发服务 43.4 25.7 38.6 37.2 -17.1% 2.9% 2156.HK 建发物业 41.0 3.7 25.4 25.4 -9.8% -15.5% 9983.HK 建业新生活 35.0 3.3 5.6 5.6 -14.4% -27.4% 6989.HK 卓越商企服务 32.7 3.2 6.3 6.3 -18.0% -26.7% 0816.HK 金茂服务 30.5 4.1 16.9 16.9 -15.4% -30.0% 0606.HK 中骏商管 29.3 1.7 10.3 10.3 9.0% -51.6% 3913.HK 合景悠活 26.8 1.6 3.9 3.9 -34.7% -47.1% 6677.HK 远洋服务 25.6 2.6 5.7 5.7 -15.6% -44.0% 603506.SH 南都物业 25.1 13.4 15.4 15.0 -4.2% -18.5% 9909.HK 宝龙商业 21.9 4.1 4.9 4.9 -22.9% -70.4% 6668.HK 星盛商业 14.3 1.7 7.6 7.6 -17.6% -52.7% 9928.HK 时代邻里 8.6 1.1 2.7 2.7 -39.0% -62.6% 2352.HK 东原仁知服务 5.4 9.8 4.2 4.2 -7.2% -18.0% 6958.HK 正荣服务 5.2 0.6 2.9 2.9 -32.6% -86.8% 2168.HK 佳兆业美好 5.1 4.0 8.9 8.9 -12.3% -66.6% 平均 96.2 14.1 13.9 -18.2% -33.0% 资料来源：Wind、光大证券研究所整理；截止日期：2022.7.31 市值单位：亿元人民币；H股股价：港元/股，A股股价：元/股； 换算汇率：1港元=0.83元人民币 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 房地产（物业服务） 1.2、指数年度表现及月度表现 2022年1-7月，光大地产AH核心物业指数累计涨跌幅为-34.4%，跑输沪深300指数18.8pct.，跑输恒生指数20.5pct.，跑输恒生港股通指数18.1pct.。 图1：2022年光大地产AH核心物业指数走势（01.01-07.31） 图2：2022年光大地产AH核心物业指数涨幅（01.01-07.31） 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2022年7月31日 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2022年7月31日 2022年7月，光大地产AH核心物业指数单月涨跌幅为-24.04%，跑输沪深300指数17.0pct.，跑输恒生指数16.2pct.，跑输恒生港股通指数15.6pct.。 图3：2022年7月光大地产AH核心物业指数走势（07.01-07.31） 图4：2022年7月光大地产AH核心物业指数涨幅（07.01-07.31） 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2022年7月31日 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2022年7月31日 -40%-30%-20%-10%0%10%20%沪深300 恒生指数 恒生港股通 光大AH核心物业指数 -39%-36%-33%-30%-27%-24%-21%-18%-15%-12%-9%-6%-3%0%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%2022-7-1 2022-7-3 2022-7-5 2022-7-7 2022-7-9 2022-7-11 2022-7-13 2022-7-15 2022-7-17 2022-7-19 2022-7-21 2022-7-23 2022-7-25 2022-7-27 2022-7-29 2022-7-31 沪深300 恒