光大地产A+H物业板块月度跟踪（2022年10月）：十月地产AH物管板块指数-24%，住建部持续推进智慧社区建设

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2022年11月2日 行业研究 十月地产AH物管板块指数-24%，住建部持续推进智慧社区建设 ——光大地产A+H物业板块月度跟踪（2022年10月） 房地产（物业服务） 市场行情：本月光大地产AH物管板块指数-24.1% 指数：2022年10月，光大地产AH物管板块指数单月涨跌幅为-24.1%，跑输沪深300指数16.4pct.，跑输恒生指数9.4pct.，跑输恒生港股通指数11.0pct.；2022年1-10月，光大地产AH物管板块指数累计涨跌幅为-56.6%，跑输沪深300指数27.6pct.，跑输恒生指数19.4pct.，跑输恒生港股通指数18.2pct.。 个股：本月平均涨跌幅为-25.6%；涨跌幅前列为：金科服务（-3.2%）、远洋服务（-8.2%）、建业新生活（-10.8%）、招商积余（-12.0%）、越秀服务（-21.1%）。 港股通：本月持股比例变化：雅生活服务（+1.96pct.）、旭辉永升服务（+1.70pct.）、碧桂园服务（+0.69pct.）、世茂服务（+0.59pct.）、融创服务（+0.44pct.）。2022年1-10月，持股比例变化：世茂服务（+16.51pct.）、融创服务（+11.50pct.）、雅生活服务（+9.94pct.）、旭辉永升服务（+6.90pct.）、碧桂园服务（+4.63pct.）。 行业动态跟踪：二十大指出积极发展养老事业和养老产业，住建部发文推进智慧社区建设，山西出台法规引导物业企业开展社区养老服务 中央：《二十大报告》提出实施积极应对人口老龄化国家战略，发展养老事业和养老产业。住建部明确指出，引入物联网、云计算、大数据、区块链和人工智能等技术，建设智慧物业管理服务平台，促进线上线下服务融合发展。地方：《山西省社区居家养老服务条例》审议通过，引导养老服务机构、物业服务企业开展养老服务。北京明确数字经济、智慧城市等方面标准化内容。 重点企业动态跟踪：多家物业公司与关联方签订关联交易协议，世茂服务赎回可转债，万达商管三度递交港交所上市申请 华润万象生活与华润置地及华润集团签订关联交易协议，日期截至2025年，包括物业管理、商业运营、增值服务和车位销售等。新城悦服务、旭辉永升服务、金茂服务和建发物业也与关联方签订关联交易协议。 招商积余单三季度归母净利润为1.41亿元，同比+5.31%；1-9月收入约92亿元，同比+20.9%，归母净利润4.72亿元，同比+23.6%。10月31日，世茂服务赎回31.1亿港元可转换债券。10月25日，珠海万达商管三度向港交所递交上市申请。 投资建议：物管公司独立发展能力提升，短期波动不影响长期发展向好 物管行业定位“社会治理基层支柱”，在提升全社会就业水平/疫情常态化防控/社区养老托幼/智慧社区建设/老旧小区改造等方面具有较高参与度，各级政府政策支持力度较强。投资建议关注物业科技先锋万物云，以及三条主线： 1）“估值修复”：关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降，推荐新城悦服务、世茂服务，建议关注碧桂园服务、金科服务、融创服务、建业新生活。 2）“独立发展”：关注第三方在管面积占比超过80%，已基本具备独立经营和扩张能力的民企物管，推荐绿城服务、旭辉永升服务，雅生活服务。 3）“稳健国企”：持续看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价，建议关注保利物业、中海物业、华润万象生活、招商积余、远洋服务、金茂服务、越秀服务、建发物业。 风险分析：人工成本风险；第三方外拓竞争加剧风险；增值服务拓展风险；关联方依赖风险；外包风险。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：韦勇强 021-52523810 weiyongqiang@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20220525 三产就业人数近半，物管开启独立发展——光大证券房地产行业（物业服务）2022年中期投资策略 20220522 “基层治理支柱+关键实施载体”，物管行业重要性再提升——光大证券对5月20日九部门联合印发意见深入推进智慧社区建设的点评 20221003 九月地产AH物管板块指数-13.5%，万物云在港交所挂牌上市——光大证券地产A+H物业板块月度跟踪（2022年9月） 20220902 八月地产AH核心物业指数+4.5%，万物云通过港交所上市聆讯——光大证券地产A+H物业板块月度跟踪（2022年8月） 20220803 七月地产AH核心物业指-24%，华润万象生活发布业绩预增公告——光大证券地产A+H物业板块月度跟踪（2022年4月） 20220703 六月地产AH核心物业指数+6%，四部门鼓励物管吸纳高校毕业生——光大证券地产A+H物业板块月度跟踪（2022年6月） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产（物业服务） 1、2022年10月光大地产AH物管板块指数 1.1、 光大地产AH物管板块指数成分股 2022年9月起，光大AH物管板块指数成分股收缩为17家，其中国企组8家，民企组9家。 国企组8家为：华润万象生活（1209.HK）、中海物业（2669.HK）、保利物业（6049.HK）、招商积余（001914.SZ）、远洋服务（6677.HK）、金茂服务（0816.HK）、越秀服务（6626.HK）、建发物业（2156.HK）； 民企组9家为：碧桂园服务（6098.HK)、绿城服务（2869.HK）、雅生活服务（3319.HK）、旭辉永升服务（1995.HK）、新城悦服务（1755.HK）、建业新生活（9983.HK）、融创服务（1516.HK）、世茂服务（0873.HK）、金科服务（9666.HK）。 表1：光大AH物管板块样本股构成 代码 简称 总市值 股价 PE(LYR) PE(TTM) 本月 涨跌幅 年初至今 涨跌幅 1209.HK 华润万象生活 472.5 23.0 24.9 23.1 -23.7% -35.9% 2669.HK 中海物业 146.1 4.9 16.5 14.6 -27.7% -39.5% 6049.HK 保利物业 144.7 29.1 15.5 14.0 -30.3% -52.3% 001914.SZ 招商积余 142.4 13.4 27.8 23.6 -12.0% -33.3% 2156.HK 建发物业 35.2 2.9 20.1 16.5 -21.9% -33.1% 6626.HK 越秀服务 31.2 2.3 7.9 7.6 -21.1% -31.4% 0816.HK 金茂服务 19.5 2.4 10.0 7.1 -36.3% -58.6% 6677.HK 远洋服务 17.9 1.7 3.7 3.8 -8.2% -61.4% 6098.HK 碧桂园服务 208.3 6.9 4.7 4.4 -40.7% -85.1% 2869.HK 绿城服务 94.2 3.2 10.1 14.0 -38.7% -54.2% 9666.HK 金科服务 67.7 11.5 5.8 7.2 -3.2% -64.6% 3319.HK 雅生活服务 56.9 4.5 2.2 2.4 -28.5% -65.3% 1516.HK 融创服务 38.0 1.4 2.7 -33.9 -29.9% -82.0% 1755.HK 新城悦服务 28.2 3.6 4.9 5.8 -37.2% -67.2% 0873.HK 世茂服务 28.0 1.3 2.3 4.0 -24.6% -76.8% 1995.HK 旭辉永升服务 27.3 1.7 4.0 3.6 -40.8% -85.2% 9983.HK 建业新生活 25.3 2.2 3.7 3.7 -10.8% -48.2% 平均 93.1 9.8 7.1 -25.6% -57.3% 资料来源：Wind、光大证券研究所整理；截止日期：2022.10.31 市值单位：亿元人民币；H股股价：港元/股，A股股价：元/股； 换算汇率：1港元=0.9元人民币 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 房地产（物业服务） 1.2、指数年度表现及月度表现 2022年1-10月，光大地产AH物管板块指数累计涨跌幅为-56.6%，跑输沪深300指数27.6pct.，跑输恒生指数19.4pct.，跑输恒生港股通指数18.2pct.。 图1：2022年光大地产AH物管板块指数走势（01.01-10.31） 图2：2022年光大地产AH物管板块指数涨幅（01.01-10.31） 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2022年10月31日 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2022年10月31日 2022年10月，光大地产AH物管板块指数单月涨跌幅为-24.1%，跑输沪深300指数16.4pct.，跑输恒生指数9.4pct.，跑输恒生港股通指数11.0pct.。 图3：2022年10月光大地产AH物管板块指数走势（10.01-10.31） 图4：2022年10月光大地产AH物管板块指数涨幅（10.01-10.31） 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2022年10月31日 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2022年10月31日 -70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%沪深300 恒生指数 恒生港股通 光大AH物管板块指数 -60%-50%-40%-30%-20%-10%0%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%2022-10-1 2022-10-4 2022-10-7 2022-10-10 2022-10-13 2022-10-16 2022-10-19 2022-10-22 2022-10-25 2022-10-28 2022-10-31 沪深300 恒生指数 恒生港股通 光大AH物管板块指数 -30.0%-25.0%-20.0%-15.0%-10.0%-5.0%0.0% 敬请参阅最后一页特别声明 -4- 证券研究报告 房地产（物业服务） 2022年10月，光大地产AH物管板块指数单月涨幅-24.1%，在A股行业板块中位列第31/31，在H股行业板块中位列第14/15。 图5：2022年10月A股板块表现 图6：2022年10月H股板块表现 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2022年10月31日 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2022年10月31日 1.3、个股年度表现及月度表现 2022年10月，AH物管板块指数样本股（下简称“样本股”）平均涨跌幅为-25.6%；涨跌幅前列为：金科服务（-3.2%）、远洋服务（-8.2%）、建业新生活（-10.8%）、招商积余（-12.0%）、越秀服务（-21.1%）。 2022年1-10月，样本股平均涨跌幅为-57.3%；涨跌幅前列为：越秀服务（-31.4%）、建发物业（-33.1%）、招商积余（-33.3%）、华润万象生活（-35.9%）、中海物业（-39.5%）。 图7：2022年10月样本股涨跌幅（10.01-10.31） 图8：2022年样本股涨跌幅（01.01-10.31） 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2022年10月31日，蓝线表示样本股涨跌幅平均值 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2022年10月31日，蓝线表示样本股涨跌幅平均值 -45%-4