敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2022年6月2日 行业研究 五月光大地产AH核心物业指数-3%，中央九部门联合推进智慧社区建设 ——光大地产A+H物业板块月度跟踪（2022年5月） 房地产（物业服务） 市场行情：本月光大地产AH核心物业指数-3.11% 指数：2022年5月，光大地产AH核心物业指数单月涨跌幅为-3.11%，跑输沪深300指数4.98pct.，跑输恒生指数4.65pct.，跑输恒生港股通指数5.00pct.；2022年1-5月，光大地产AH核心物业指数累计涨跌幅为-17.94%，跑输沪深300指数0.76pct.，跑输恒生指数9.47pct.，跑输恒生港股通指数7.70pct.。 个股：本月涨幅：样本股平均涨跌幅为-5.9%；涨跌幅前列为：滨江服务（+7.9%）、建发物业（+6.4%）、特发服务（+5.6%）、中骏商管（+5.3%）、南都物业（+4.8%）。2022年1-5月，样本股平均涨跌幅为-22.4%；涨跌幅前列为：滨江服务（+12.3%）、中海物业（+10.4%）、特发服务（+10.2%）、绿城服务（+9.9%）、华润万象生活（+6.5%）。 港股通：本月持股比例变化：融创服务（+2.48pct.）、金科服务（+1.72pct.）、保利物业（+1.12pct.）、旭辉永升服务（+0.68pct.）、雅生活服务（+0.28pct.）。2022年1-5月，港股通持股比例变化：融创服务（+8.32pct.）、金科服务（+6.81pct.）、世茂服务（+6.33pct.）、保利物业（+4.11pct.）、旭辉永升服务（+2.12pct.）。 行业动态跟踪：民政部等中央九部门发文推动智慧社区建设；北京提出引入物业服务企业加强基层治理，推进基层治理智慧化 中央：住建部和国家邮政局联合发布《关于做好疫情防控期间寄递服务保障工作的通知》，提出将物业服务企业纳入当地疫情防控体系；民政部等中央九部门联合印发《关于深入推进智慧社区建设的意见》，明确智慧社区建设的总体要求、重点任务和保障措施等。地方：湖南重新修订《湖南省物业服务收费管理办法》；北京提出街道（乡镇）引入物业服务企业，激发社会资本参与基层治理活力。 重点企业动态跟踪：金科服务拟收购佳源服务，融创服务积极回购股份 金科服务拟收购佳源服务4.5亿股普通股，相当于后者已发行股份约73.56%；世茂服务与怀化刘霖房地产开发集团合作；融创服务5月累计回购2159.2万股股份，付出金额约7808万港元；新城悦服务执行董事戚小明5月增持5万股公司股份，合计持有526万股，占公司已发行股本总额约0.6%。 投资建议：物管公司独立发展能力提升，短期波动不影响长期发展向好 物管行业定位“社会治理基层支柱”，政策面友好，在疫情防控、养老托幼、智慧社区建设等方面参与度较高；当前我国三产就业人数近半，物管行业正处于发展壮大的关键时期。关注三条主线： 1）“估值修复”：关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降，推荐碧桂园服务、新城悦服务，建议关注金科服务、世茂服务、融创服务、建业新生活。 2）“独立发展”：关注第三方在管面积占比超过80%，已基本具备独立经营和扩张能力的民企物管，推荐绿城服务，建议关注旭辉永升服务，雅生活服务。 3）“稳健国企”：持续看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价，推荐保利物业、中海物业、金茂物业，建议关注华润万象生活、招商积余、远洋服务。 风险分析：人工成本风险；第三方外拓竞争加剧风险；增值服务拓展风险；关联方依赖风险；外包风险。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20220525 三产就业人数近半，物管开启独立发展——光大证券房地产行业（物业服务）2022年中期投资策略 20220522 “基层治理支柱+关键实施载体”，物管行业重要性再提升——光大证券对5月20日九部门联合印发意见深入推进智慧社区建设的点评 20220504 四月光大地产AH核心物业指数-3%，东原仁知（2352.HK）挂牌上市——光大证券地产A+H物业板块月度跟踪（2022年4月） 20220403三月光大AH核心物业指数-14%，26只样本股刊发2021年度业绩——光大地产A+H物业板块月度跟踪(2022年3月) 20220303二月光大AH核心物业指数-3.2%，流动性舒缓利于板块估值修复——光大地产A+H物业板块月度跟踪(2022年2月) 20220206 2022年“开门红”，一月光大AH核心物业指数上涨近5%——光大地产A+H物业板块月度跟踪(2022年1月) 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产（物业服务） 1、2022年5月光大地产AH核心物业指数 1.1、光大地产AH核心物业指数成分股 我们根据公司基本面和市场表现，筛选出30家AH物业上市公司，组成光大地产AH核心物业指数，其中A股4家，H股26家。 对比2021年，本期光大地产AH核心物业指数成分股剔除彩生活（1778.HK）、奥园健康（3662.HK），调入南都物业（603506.SH）、中骏商管（0606.HK）。 2022年光大地产AH核心物业成分股如下： 表1：光大地产AH核心物业指数成分股 代码 简称 总市值 股价 PE(LYR) PE(TTM) 本月 涨跌幅 年初至今 涨跌幅 6098.HK 碧桂园服务 869.7 31.1 21.2 21.2 -8.1% -33.4% 1209.HK 华润万象生活 733.2 38.7 41.9 41.9 1.4% 6.5% 2669.HK 中海物业 249.1 9.1 30.5 30.5 -2.9% 10.4% 6049.HK 保利物业 236.5 51.5 27.6 27.6 -2.1% -16.0% 2869.HK 绿城服务 213.2 7.9 24.8 24.8 0.1% 9.9% 6666.HK 恒大物业 206.4 2.3 7.9 6.0 0.0% -12.9% 001914.SZ 招商积余 182.6 17.2 35.6 33.7 -5.4% -15.0% 3319.HK 雅生活服务 147.6 12.5 6.3 6.3 -0.2% -5.9% 1995.HK 旭辉永升服务 132.4 9.1 21.1 21.1 -14.0% -24.7% 1516.HK 融创服务 108.1 4.2 8.3 8.3 -2.5% -46.8% 9666.HK 金科服务 103.7 19.1 9.7 9.7 -26.1% -43.6% 0873.HK 世茂服务 86.0 4.2 7.5 7.5 0.0% -22.5% 1755.HK 新城悦服务 60.0 8.3 11.2 11.2 -10.2% -25.8% 3316.HK 滨江服务 56.4 24.6 17.3 17.3 7.9% 12.3% 002968.SZ 新大正 53.5 23.5 32.2 30.9 0.0% -5.7% 300917.SZ 特发服务 46.8 36.0 41.7 40.2 5.6% 10.2% 6626.HK 越秀服务 46.0 3.6 12.6 12.6 -6.7% 6.4% 2156.HK 建发物业 44.4 4.0 27.4 27.4 6.4% -8.7% 3913.HK 合景悠活 41.0 2.5 6.0 6.0 -18.3% -23.4% 6989.HK 卓越商企服务 38.9 3.8 7.5 7.5 -7.5% -16.9% 9983.HK 建业新生活 35.0 3.3 5.6 5.6 -10.3% -27.4% 0606.HK 中骏商管 34.4 2.0 12.1 12.1 5.3% -44.9% 9909.HK 宝龙商业 33.2 6.2 7.5 7.5 -26.0% -57.1% 6677.HK 远洋服务 32.6 3.3 7.3 7.3 -7.8% -28.5% 603506.SH 南都物业 25.9 13.8 15.9 15.5 4.8% -15.9% 6668.HK 星盛商业 18.8 2.2 10.0 10.0 -11.2% -40.8% 9928.HK 时代邻里 14.3 1.8 4.6 4.6 -18.6% -39.4% 2146.HK 荣万家 12.4 4.0 4.8 3.1 0.0% -26.8% 6958.HK 正荣服务 6.8 0.8 3.8 3.8 -4.8% -82.7% 2168.HK 佳兆业美好 5.6 4.4 9.8 9.8 -26.0% -63.2% 平均 129.2 16.0 15.7 -5.9% -22.4% 资料来源：Wind、光大证券研究所整理；截止日期：2022.5.31 市值单位：亿元人民币；H股股价：港元/股，A股股价：元/股； 换算汇率：1港元=0.83元人民币 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 房地产（物业服务） 1.2、指数年度表现及月度表现 2022年1-5月，光大地产AH核心物业指数累计涨跌幅为-17.94%，跑输沪深300指数0.76pct.，跑输恒生指数9.47pct.，跑输恒生港股通指数7.70pct.。 图1：2022年光大地产AH核心物业指数走势（01.01-05.31） 图2：2022年光大地产AH核心物业指数涨幅（01.01-05.31） 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2022年5月31日 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2022年5月31日 2022年5月，光大地产AH核心物业指数单月涨跌幅为-3.11%，跑输沪深300指数4.98pct.，跑输恒生指数4.65pct.，跑输恒生港股通指数5.00pct.。 图3：2022年5月光大地产AH核心物业指数走势（05.01-05.31） 图4：2022年5月光大地产AH核心物业指数涨幅（05.01-05.31） 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2022年5月31日 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2022年5月31日 -40%-30%-20%-10%0%10%20%2022-1-12022-1-82022-1-152022-1-222022-1-292022-2-52022-2-122022-2-192022-2-262022-3-52022-3-122022-3-192022-3-262022-4-22022-4-92022-4-162022-4-232022-4-302022-5-72022-5-142022-5-212022-5-28沪深300 恒生指数 恒生港股通 光大AH核心物业指数 -21%-18%-15%-12%-9%-6%-3%0%-16%-14%-12%-10%-8%-6%-4%-2%0%2%4%2022-5-1 2022-5-3 2022-5-5 2022-5-7 2022-5-9 2022-5-11 2022-5-13 2022-5-15 2022-5-17 2022-5-19 2022-5-21 2022-5-23 2022-5-25 2022-5-27 2022-5-29 2022-5-31 沪深300 恒生指数 恒生港股通 光大AH核心物业指数 -4.0%-3.0%-2.0%-1.0%0.0%1.0%2.0%3.0% 敬请参阅