光大地产A+H物业板块月度跟踪（2021年5月）：五月光大AH核心物业指数上涨1.4%，小市值标的表现相对较好

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2021年6月2日 行业研究 五月光大AH核心物业指数上涨1.4%，小市值标的表现相对较好 ——光大地产A+H物业板块月度跟踪（2021年5月） 房地产（物业服务） 市场行情：本月光大地产AH核心物业指数+1.38% 指数：本月光大地产AH核心物业指数单月涨幅1.38%，跑输沪深300指数2.68pct.，跑输恒生指数0.11pct.，跑输恒生港股通指数1.01pct.。2021年1-5月：光大地产AH核心物业指数上涨36.33%，跑赢沪深300指数34.02pct.，跑赢恒生指数29.27pct.，跑赢恒生港股通指数26.88pct.。 个股：本月涨幅：样本股平均涨跌幅为+5.9%；涨跌幅居前：滨江服务（+32.9%）、佳兆业美好（+32.5%）、星盛商业（+29.5%）、远洋服务（+24.4%）、奥园健康（+15.4%）。2021年1-5月涨幅：样本股平均涨跌幅为+30.5%；涨跌幅居前：中海物业（+105.9%）、滨江服务（+99.6%）、世茂服务（+80.7%）、佳兆业美好（+62%）、建发物业（+55.5%）。港股通： 本月持股比例变化：金科服务（+2.91pct.）、建业新生活（+1.01pct.）、时代邻里（+0.94pct.）、融创服务（+0.71pct.）、合景悠活（+0.63pct.）。2021年1-5月持股比例变化：金科服务（+8.77pct.）、新城悦服务（+5.44pct.）、永升生活服务（+3.96pct.）、建业新生活（+2.69pct.）、融创服务（+1.89pct.）。 行业动态跟踪：多地印发老旧小区改造工作指南及实施方案 中央：发改委要求推动城市停车设施发展；住建部总结老旧小区改造可复制政策与经验。 地方：成都制订服务等级规范多举措加强物业管理；山东、广州等多地印发老旧小区改造工作指南及实施方案；上海推动“红色物业”建设，探索智慧物业，提升服务的质量，牵引出基层治理环环相扣、紧密协同的大格局。 企业动态跟踪：越秀服务赴港上市；正荣服务收购商管子公司 企业经营动态：城市服务：保利物业中标嘉兴市南湖区新兴街道市容秩序劝导服务项目。绿城服务中标杭州市城市规划展览馆物业管理服务项目。项目拓展：碧桂园服务中标北京大兴国际机场南航基地物业管理项目。永生生活服务中标昆山市双庙村、龙凤村环境卫生保洁服务项目。 资本市场动态：上市进展：越秀服务正式递交招股书。新希望服务在港交所挂牌上市。收并购：正荣服务拟收购正荣地产旗下商业管理子公司99%股权。融资：碧桂园服务拟以每股75.25港元的价格配售1.39亿股股份，同时计划发行本金总额为50.38亿的可转债，创下物管行业融资规模之最。 投资建议：关注四大主线 物管企业上市持续，后续板块有望形成“百舸争流”竞争格局。投资建议关注四条主线：1）规模第一梯队，有望输出管理和资源的平台类公司，关注碧桂园服务、绿城服务、雅生活服务，恒大物业、融创服务、金科服务；2）规模第二梯队且估值较低的成长型标的，关注建业新生活、永升生活服务、新城悦、世茂服务、时代邻里；3）收费水平高利润弹性大的专业商办管理标的，关注新大正、宝龙商业、远洋服务、卓越商企；4）资源禀赋突出的央企物管标的，关注中海物业、保利物业，招商积余、华润万象生活。 风险分析：人工成本风险；增值服务拓展风险；关联方依赖风险；外包风险。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 四月光大AH核心物业指数上涨2.7％，板块内部分化明显——光大地产A+H物业板块月度跟踪（2021-05-04) 三月光大AH核心物业指数上涨10.9%，板块整体表现较好——光大地产A+H物业板块月度跟踪（2021-04-06） 顺应居民消费升级，物业服务空间广阔——对3月16日光大地产A+H物业服务板块涨幅较大的点评（2021-03-16） 2021：社会治理基层支柱，百舸争流使命担当——房地产（物业服务）2021年投资策略报告（2021-01-05） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 1、2021年5月光大地产AH核心物业指数 1.1、光大地产核心物业指数成分 我们根据公司基本面和市场表现，筛选出30家AH物业上市公司，组成光大地产AH核心物业指数。对比2020年，本期样本库新增15个标的，成分股如下： 表1：光大地产AH核心物业指数成分（30家） 代码 简称 总市值 股价 PE(LYR) PE(TTM) 本月 涨跌幅 年初至今 涨跌幅 6098.HK 碧桂园服务 2055.1 80.6 76.4 76.4 -1.6% 53.6% 6666.HK 恒大物业 1037.3 11.6 39.7 39.7 -17.2% 29.3% 1209.HK 华润万象生活 884.7 46.7 109.7 109.7 1.4% 29.9% 1516.HK 融创服务 625.9 24.3 105.6 105.6 -1.6% 41.6% 0873.HK 世茂服务 421.9 21.5 61.7 61.7 9.8% 80.7% 3319.HK 雅生活服务 414.4 37.5 24.0 24.0 8.3% 10.7% 9666.HK 金科服务 376.9 69.6 61.9 61.9 7.6% 11.5% 2869.HK 绿城服务 332.2 12.3 47.4 47.4 -3.9% 28.9% 1995.HK 永升生活服务 300.9 21.7 78.1 78.1 12.3% 27.5% 6049.HK 保利物业 287.0 62.5 43.2 43.2 7.6% 2.3% 2669.HK 中海物业 227.0 8.3 39.1 39.1 5.9% 105.9% 001914.SZ 招商积余 224.4 21.2 51.6 45.6 -2.4% -1.7% 1755.HK 新城悦服务 179.9 24.9 40.3 40.3 -2.9% 39.9% 9909.HK 宝龙商业 160.9 30.1 53.5 53.5 -1.3% 21.4% 3913.HK 合景悠活 135.7 8.1 42.6 42.6 2.8% 28.6% 6989.HK 卓越商企服务 100.1 9.9 31.2 31.2 -9.9% -2.9% 002968.SZ 新大正 78.6 48.3 59.9 55.2 1.8% 47.4% 2606.HK 蓝光嘉宝服务 76.5 51.8 14.5 14.5 0.0% 47.0% 9983.HK 建业新生活 76.0 7.3 18.1 18.1 9.4% 13.6% 3316.HK 滨江服务 65.4 28.5 30.2 30.2 32.9% 99.6% 6677.HK 远洋服务 60.6 6.2 23.9 23.9 24.4% 12.5% 9928.HK 时代邻里 51.9 6.3 22.6 22.6 2.1% -11.3% 6668.HK 星盛商业 49.1 5.8 39.3 39.3 29.5% 45.0% 6958.HK 正荣服务 47.8 5.6 28.2 28.2 3.4% 39.1% 2156.HK 建发物业 47.1 4.8 45.0 45.0 0.4% 55.5% 1778.HK 彩生活 41.3 3.4 8.3 8.3 3.0% -1.7% 2168.HK 佳兆业美好 39.6 31.0 18.1 18.1 32.5% 62.0% 3662.HK 奥园健康 35.1 5.8 14.2 14.2 15.4% 20.0% 2146.HK 荣万家 29.1 9.3 11.2 11.2 9.8% -24.5% 603506.SH 南都物业 27.3 20.4 19.8 19.5 -1.9% 2.9% 平均 283.0 42.0 41.6 5.9% 30.5% 资料来源：Wind、光大证券研究所整理；截止日期：2021.05.31 市值单位：亿元人民币；H股股价：港元/股，A股股价：元/股； 换算汇率：1港元=0.83元人民币 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 房地产 1.2、指数年度表现及月度表现 2021年1-5月，光大地产AH核心物业指数上涨36.33%，跑赢沪深300指数34.02pct.，跑赢恒生指数29.27pct.，跑赢恒生港股通指数26.88pct.。 图1：2021年光大地产AH核心物业指数走势（01.01-05.31） 图2：2021年光大地产AH核心物业指数涨幅（01.01-05.31） 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2021年5月31日 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2021年5月31日 2021年5月，光大地产AH核心物业指数单月涨幅1.38%，跑输沪深300指数2.68pct.，跑输恒生指数0.11pct.，跑输恒生港股通指数1.01pct.。 图3：2021年5月光大地产AH核心物业指数走势（05.01-05.31） 图4：2021年5月光大地产AH核心物业指数涨幅（05.01-05.31） 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2021年5月31日 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2021年5月31日 敬请参阅最后一页特别声明 -4- 证券研究报告 房地产 2021年5月，光大地产AH核心物业指数单月涨幅1.38%，在A股行业板块中位列第23/29，在H股行业板块中位列第6/15;图5：2021年5月A股板块表现 图6：2021年5月H股板块表现 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2021年5月31日 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2021年5月31日 1.3、个股年度表现及月度表现 平均涨跌幅为+5.9%；滨江服务（+32.9%）、佳兆业美好（+32.5%）、星盛商业（+29.5%）、远洋服务（+24.4%）、奥园健康（+15.4%）。 中海物业（+105.9%）、滨江服务（+99.6%）、世茂服务（+80.7%）、佳兆业美好（+62%）、建发物业（+55.5%）。图7：2021年5月样本股涨跌幅（05.01-05.31） 图8：2021年样本股涨跌幅（01.01-05.31） 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2021年5月31日 资料来源：：Wind、光大证券研究所；截至2021年5月31日 敬请参阅最后一页特别声明 -5- 证券研究报告 房地产 2021年5月，港股通持股比例变化：金科服务（+2.91pct.）、建业新生活（+1.01pct.）、时代邻里（+0.94pct.）、融创服务（+0.71pct.）、合景悠活（+0.63pct.）。 2021年1-5月，港股通持股比例变化：金科服务（+8.77pct.）、新城悦服务（+5.44pct.）、永升生活服务（+3.96pct.）、建业新生活（+2.69pct.）、融创服务（+1.89pct.）。 图9：2021年5月港股通持股变化（05.01-05.31） 图10：2021年港股通持股变化（01.01-05.31） 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2021年05月31日 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2021年05月31日 2021年5月，光大AH核心样本股2021年的WIND一致预测PE估值范围从9到61，均值约为27；光大AH核心样本股2022年的WIND一致预测PE估