房地产行业：光大地产A+H物业板块月度跟踪（2021年3月），三月光大AH核心物业指数上涨10.9%，板块整体表现较好

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2021年4月5日 行业研究 三月光大AH核心物业指数上涨10.9%，板块整体表现较好 ——光大地产A+H物业板块月度跟踪（2021年3月） 房地产（物业服务） 市场行情：本月光大地产AH核心物业指数+10.9%，板块整体表现较好 指数：在消化了“2月香港上调印花税率”影响之后，光大地产AH物业板块迎来强劲反弹，板块整体表现较好，本月光大地产AH核心物业指数单月涨幅10.9%，跑赢沪深300指数16.3pct.，跑赢恒生指数12.98pct.。2021年1-3月：光大地产AH核心物业指数上涨30.58%，跑赢沪深300指数33.71pct.，跑赢恒生指数26.37pct.。 个股：本月涨幅：样本股平均涨跌幅+7.9%；涨跌幅居前：绿城服务（+50%）、中海物业（+42.1%）、佳兆业美好（+33.9%）、滨江服务（+27.9%）、正荣服务（+27.3%）。2021年1-3月涨幅：样本股平均涨跌幅17.7%；涨跌幅居前：中海物业（+79.7%）、恒大物业（+70.5%）、碧桂园服务（+50.2%）、蓝光嘉宝服务（+47.2%）、世茂服务（+43.3%）。港股通：2021年3月，世贸服务、融创服务、新城悦服务、华润万象生活、合景悠活、恒大物业、卓越商企服务、金科服务八家公司新调入港股通。 本月持股比例变化：金科服务（+3.89pct.）、新城悦服务（+3.69pct.）、保利物业（+1.97pct.）、永升生活服务（+1.43pct.）、世贸服务（+0.98pct.）。2021年1-3月持股比例变化：金科服务（+3.89pct.）、新城悦服务（+3.69pct.）、永升生活服务行业动态跟踪：商务部强调到2025年建设一批业态齐全的社区服务商圈 中央：商务部强调到2025年建设一批布局合理、业态齐全、步行距离不超过15分钟的社区服务商圈。 地方：北京市住建委发布《北京市物业管理委员会组建办法》；青岛八部门联合发文鼓励物业服务企业发展物业中介新业态和新模式。 企业动态跟踪：雅生活服务拟收购三家公司股权 企业经营动态：城市服务：碧桂园服务中标酉阳县公安局物业管理采购项目和东莞市清溪镇党政综合办公室物业管理服务定点采购项目。项目拓展：保利物业中标北京医院诊疗区域综合物业服务采购项目；绿城物业中标杭州中国动漫博物馆物业管理服务项目。 资本市场动态：雅生活服务签订协议，拟收购北京慧丰的51%股权、陕西明堂的60%股权及大连明日环卫业务的51%股权，总对价分别为人民币2.8亿元、人民币1.4亿元及人民币3亿元。 投资建议：关注四大主线 物管企业上市持续，后续板块有望形成“百舸争流”竞争格局。投资建议关注四条主线：1）规模第一梯队，有望输出管理和资源的平台类公司，关注碧桂园服务、绿城服务、雅生活服务，恒大物业、融创服务、金科服务；2）规模第二梯队且估值较低的成长型标的，关注建业新生活、新城悦服务、永升生活服务、世茂服务、时代邻里；3）收费水平高利润弹性大的专业商办管理标的，关注新大正、宝龙商业、远洋服务、卓越商企；4）资源禀赋突出的央企物管标的，关注中海物业、保利物业，招商积余、华润万象生活。 风险分析：人工成本风险；增值服务拓展风险；关联方依赖风险；外包风险。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 顺应居民消费升级，物业服务空间广阔——对3月16日光大地产A+H物业服务板块涨幅较大的点评（2021-03-16） 地产开发影响中性，建议关注多元化业务机遇——对自然资源部官方回应网传“相关城市集中供地”的点评（2021-03-01） 住建部强调“物管+养老”，“碧蓝”收购开启行业整合大戏——光大地产A+H物业板块月度跟踪（2021年2月）（2021-03-01） 2021：社会治理基层支柱，百舸争流使命担当——房地产（物业服务）2021年春季策略报告（2021-02-25） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 1、2021年3月光大地产AH核心物业指数 1.1、光大地产核心物业指数成分 我们根据公司基本面和市场表现，筛选出30家AH物业上市公司，组成光大地产AH核心物业指数。对比2020年，本期样本库新增15个标的，成分股如下： 表1：光大地产AH核心物业指数成分（30家） 代码 简称 总市值 股价 PE(LYR) PE(TTM) 本月 涨跌幅 年初至今 涨跌幅 6098.HK 碧桂园服务 2004.9 78.8 73.7 73.7 23.5% 50.2% 6666.HK 恒大物业 1400.4 15.2 52.4 52.4 -6.6% 70.5% 1209.HK 华润万象生活 898.3 46.3 115.8 118.1 -3.2% 28.8% 1516.HK 融创服务 646.3 24.5 106.5 106.5 -2.0% 42.8% 3319.HK 雅生活服务 391.0 34.5 22.1 22.1 6.2% 0.3% 9666.HK 金科服务 385.1 69.4 61.7 61.7 -14.1% 11.2% 0873.HK 世茂服务 344.4 17.1 49.2 49.2 15.2% 43.3% 2869.HK 绿城服务 325.0 11.8 45.2 45.2 50.0% 23.5% 1995.HK 永升生活服务 277.7 19.6 70.4 70.4 2.4% 14.9% 6049.HK 保利物业 254.0 54.0 37.3 37.3 5.8% -11.6% 001914.SZ 招商积余 209.4 19.8 48.1 48.1 5.2% -8.3% 2669.HK 中海物业 202.8 7.3 34.1 34.1 42.1% 79.7% 1755.HK 新城悦服务 176.6 23.9 38.6 38.6 20.3% 34.3% 9909.HK 宝龙商业 141.0 25.8 45.8 45.8 3.8% 3.8% 3913.HK 合景悠活 135.5 7.9 41.5 41.5 -14.8% 25.4% 6989.HK 卓越商企服务 95.9 9.2 29.2 29.2 -8.6% -9.2% 2606.HK 蓝光嘉宝服务 78.4 51.8 14.6 14.6 11.5% 47.2% 002968.SZ 新大正 74.2 69.0 56.5 56.5 8.7% 39.3% 9983.HK 建业新生活 73.5 6.9 17.1 17.1 -1.7% 4.2% 6677.HK 远洋服务控股 50.4 5.0 19.4 19.4 3.7% -9.7% 9928.HK 时代邻里 49.2 5.9 20.9 20.9 -12.3% -19.1% 3316.HK 滨江服务 46.5 19.8 21.0 21.0 27.9% 38.7% 6958.HK 正荣服务 46.5 5.3 26.8 26.8 27.3% 32.1% 1778.HK 彩生活 42.0 3.4 8.3 8.3 -10.5% -2.3% 6668.HK 星盛商业 32.8 3.8 25.6 25.6 6.5% -5.5% 2168.HK 佳兆业美好 32.6 24.9 14.5 14.5 33.9% 30.4% 3662.HK 奥园健康 31.5 5.1 12.5 12.5 0.6% 2.2% 2156.HK 建发物业 31.0 3.1 28.9 28.9 17.0% 0.0% 603506.SH 南都物业 27.9 20.8 24.5 21.1 1.6% 4.9% 2146.HK 荣万家 27.1 8.5 10.2 10.2 -1.5% -31.4% 平均 284.4 39.1 39.0 7.9% 17.7% 资料来源：Wind、光大证券研究所整理；截止日期：2021.03.31 市值单位：亿元人民币；H股股价：港元/股，A股股价：元/股； 换算汇率：1港元=0.85元人民币 rQpQoNoQrPqPtMqRrQnPmMaQdNbRnPmMtRqRfQoOsOeRmMsM7NoPpRuOpNxOwMnOoQ 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 房地产 1.2、指数年度表现及月度表现 2021年1-3月，光大地产A H核心物业指数上涨30.58%，跑赢沪深300指数33.71pct.，跑赢恒生指数26.37pct.，跑赢恒生港股通指数25.52pct.。 图1：2021年光大地产AH核心物业指数走势（01.01-03.31） 图2：2021年光大地产AH核心物业指数涨幅（01.01-03.31） 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2021年3月31日 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2021年3月31日 2021年3月，光大地产A H核心物业指数单月涨幅10.9%，跑赢沪深300指数16.30pct.，跑赢恒生指数12.98pct.，跑赢恒生港股通指数13.20pct.。 图3：2021年3月光大地产AH核心物业指数走势（03.01-03.31） 图4：2021年3月光大地产AH核心物业指数涨幅（03.01-03.31） 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2021年3月31日 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2021年3月31日 敬请参阅最后一页特别声明 -4- 证券研究报告 房地产 图5：2021年3月A股板块表现 图6：2021年3月H股板块表现 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2021年3月 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2021年3月 1.3、个股年度表现及月度表现 2021年3月，光大地产AH核心物业指数样本股（下简称“样本股”）平均涨跌幅为+7.9%；涨跌幅前列为：绿城服务（+50.0%）、中海物业（+42.1%）、佳兆业美好（+33.9%）、滨江服务（+27.9%）、正荣服务（+27.3%）。 2021年1-3月，样本股涨跌幅前列：中海物业（+79.7%）、恒大物业（+70.5%）、碧桂园服务（+50.2%）、蓝光嘉宝服务（+47.2%）、世茂服务（+43.3%）。 图7：2021年3月样本股涨跌幅（03.01-03.31） 图8：2021年样本股涨跌幅（01.01-03.31） 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2021年3月31日 资料来源：：Wind、光大证券研究所；截至2021年3月31日 2021年3月，世贸服务、融创服务、新城悦服务、华润万象生活、合景悠活、恒大物业、卓越商企服务、金科服务八家公司新调入港股通。 2021年3月，港股通持股比例变化前列：金科服务（+3.89pc）、新城悦服务（+3.69pc）、保利物业（+1.97pc）、永升生活服务（+1.43pc）、世贸服务（+0.98pc）。 2021年1-3月，港股通持股比例变化前列：金科服务（+3.89pc）、新城悦服务（+3.69pc）、永升生活服务（+3.67pc）、中海物业（+1.63pc）。 敬请参阅最后一页特别声明 -5- 证券研究报告 房地产 图9：2021年3月港股通持股变化（3.01-03.31） 图10：2021年港股通持股变化（01.01-03.31） 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2021年03月31日 资料来源：Wind、光大证券研究