光大地产行业A+H物业板块月度跟踪（2021年7月）：七月光大AH核心物业指数有所回调，住建部规范整治房地产市场秩序

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2021年8月2日 行业研究 七月光大AH核心物业指数有所回调，住建部规范整治房地产市场秩序 ——光大地产A+H物业板块月度跟踪（2021年7月） 房地产（物业服务） 市场行情：本月光大地产AH核心物业指数-21.33% 指数：本月光大地产AH核心物业指数单月涨幅-21.33%，跑输沪深300指数13.42pct.，跑输恒生指数11.38pct.，跑输恒生港股通指数11.4pct.。2021年1-7月：光大地产AH核心物业指数上涨14.29%，跑赢沪深300指数21.97pct.，跑赢恒生指数18.96pct.，跑赢恒生港股通指数17.57pct.。 个股：本月涨幅：样本股平均涨跌幅为-20.4%；涨跌幅前列为：建发物业（-1.1%）、正荣服务（-2.9%）、新大正（-4.6%）、中海物业（-9.8%）、华润万象生活（-13.2%）。2021年1-7月涨幅：样本股平均涨跌幅为+4.8%；涨跌幅前列为：滨江服务（+92.9%）、中海物业（+80.9%）、世茂服务（+51.3%）、建发物业（+48.4%）、佳兆业美好（+36.5%）。港股通：本月持股比例变化：金科服务（+4.74pct.）、保利物业（+0.94pct.）、恒大物业（+0.7pct.）、旭辉永升服务（+0.68pct.）、华润万象生活（+0.6pct.）。2021年1-7月持股比例变化：金科服务（+16.95pct.）、新城悦服务（+4.77pct.）、旭辉永升服务（+4.04pct.）、建业新生活（+3.63pct.）、融创服务（+3.13pct.）。 行业动态跟踪：住建部持续规范整治房地产市场秩序。 中央：中央发文推进基层治理现代化建设，住建部规范整治房地产市场秩序。 地方：江西鼓励电商与物业服务企业合作设立快递包装协议回收点；山西计划扩大物业管理覆盖面；深圳规定公积金可支付住房物业服务费，并督促物业服务企业建立业主共有资金共管账户；四川编制18项物业服务地方标准；北京编制物业服务清单与计价规则。 企业动态跟踪：中骏商管、领悦服务先后赴港上市；花样年及彩生活拟分拆物管及商业营运服务业务单独上市 企业经营动态：城市服务：旭辉永升服务中标济南市水利工程服务中心小清河济南城区段养护项目。项目拓展：碧桂园服务中标武汉大学文理学部教学楼物业管理项目。保利物业中标广州市天河区人民政府办公室物业管理服务项目、陕西师范大学教育博物馆物业管理项目。 资本市场动态：上市进展：中骏商管、领悦服务正式在港交所挂牌上市；花样年及彩生活拟分拆物管及商业营运服务业务单独上市，世纪金源服务再次向港交所递交招股书。收并购：建发物业收购泉舜集团旗下物业公司51%股权。 投资建议：关注四大主线 物管企业上市持续，后续板块有望形成“百舸争流”竞争格局。投资建议关注四条主线：1）规模第一梯队，有望输出管理和资源的平台类公司，关注碧桂园服务、绿城服务、雅生活服务，恒大物业、融创服务、金科服务；2）规模第二梯队且估值较低的成长型标的，关注建业新生活、旭辉永升服务、新城悦、世茂服务、时代邻里；3）收费水平高利润弹性大的专业商办管理标的，关注新大正、宝龙商业、远洋服务、卓越商企；4）资源禀赋突出的央企物管标的，关注中海物业、保利物业，招商积余、华润万象生活。 风险分析：人工成本风险；增值服务拓展风险；关联方依赖风险；外包风险。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 六月光大AH核心物业指数上涨7.5%，多地审议通过物业管理条例——光大地产A+H物业板块月度跟踪（2021-06-02） 五月光大AH核心物业指数上涨1.4%，小市值标的表现相对较好——光大地产A+H物业板块月度跟踪（2021-06-02） 顺应居民消费升级，物业服务空间广阔——对3月16日光大地产A+H物业服务板块涨幅较大的点评（2021-03-16） 2021：社会治理基层支柱，百舸争流使命担当——房地产（物业服务）2021年投资策略报告（2021-01-05） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 1、2021年7月光大地产AH核心物业指数 1.1、光大地产核心物业指数成分 我们根据公司基本面和市场表现，筛选出30家AH物业上市公司，组成光大地产AH核心物业指数。对比2020年，本期样本库新增15个标的，成分股如下： 表1：光大地产AH核心物业指数成分（30家） 代码 简称 总市值 股价 PE(LYR) PE(TTM) 本月 涨跌幅 年初至今 涨跌幅 6098.HK 碧桂园服务 1688.7 63.1 63.7 63.7 -26.0% 20.6% 1209.HK 华润万象生活 891.4 47.1 110.5 110.5 -13.2% 31.3% 1516.HK 融创服务 540.9 21.0 91.3 91.3 -27.6% 22.7% 6666.HK 恒大物业 495.3 5.5 19.0 19.0 -42.6% -38.3% 0873.HK 世茂服务 353.2 18.0 51.7 51.7 -33.2% 51.3% 3319.HK 雅生活服务 350.0 29.7 20.2 20.2 -21.7% -12.2% 9666.HK 金科服务 281.2 51.9 46.2 46.2 -29.4% -16.1% 2869.HK 绿城服务 227.6 8.5 32.5 32.5 -25.4% -10.2% 1995.HK 旭辉永升服务 214.9 15.5 55.8 55.8 -21.4% -8.6% 6049.HK 保利物业 201.4 43.9 30.3 30.3 -17.4% -27.6% 2669.HK 中海物业 198.3 7.3 34.1 34.1 -9.8% 80.9% 001914.SZ 招商积余 142.3 13.4 32.7 28.9 -22.5% -37.3% 1755.HK 新城悦服务 128.0 17.7 28.7 28.7 -23.7% 1.0% 3913.HK 合景悠活 124.4 7.4 39.1 39.1 -24.8% 18.8% 9909.HK 宝龙商业 121.3 22.7 40.3 40.3 -17.8% -7.9% 9983.HK 建业新生活 69.0 6.6 16.4 16.4 -17.2% 2.2% 002968.SZ 新大正 68.6 42.1 52.3 45.2 -4.6% 28.5% 6989.HK 卓越商企服务 65.0 6.4 20.3 20.3 -24.3% -36.2% 3316.HK 滨江服务 61.9 27.0 28.6 28.6 -22.2% 92.9% 6626.HK 越秀服务 51.2 4.1 26.1 26.1 -22.1% -17.0% 6677.HK 远洋服务 50.1 5.1 19.7 19.7 -15.1% -7.0% 2156.HK 建发物业 44.9 4.6 42.9 42.9 -1.1% 48.4% 6958.HK 正荣服务 42.6 5.0 25.2 25.2 -2.9% 26.1% 9928.HK 时代邻里 42.5 5.2 18.5 18.5 -23.4% -27.2% 6668.HK 星盛商业 38.4 4.5 30.7 30.7 -23.0% 14.5% 2168.HK 佳兆业美好 32.6 25.5 14.9 14.9 -17.6% 36.5% 1778.HK 彩生活 31.0 2.5 6.3 6.3 -20.1% -25.6% 300917.SZ 特发服务 29.9 23.0 30.1 27.1 -18.1% -25.5% 3662.HK 奥园健康 27.8 4.6 11.3 11.3 -22.4% -4.9% 2146.HK 荣万家 26.2 8.4 10.1 10.1 -22.3% -30.9% 平均 221.4 35.0 34.5 -20.4% 4.8% 资料来源：Wind、光大证券研究所整理；截止日期：2021.07.31 市值单位：亿元人民币；H股股价：港元/股，A股股价：元/股； 换算汇率：1港元=0.83元人民币 nMuMoOmMtQuMpPqQxOsNqM6MaO6MtRmMnPoPkPrRyQjMrRmP6MoOzQxNpNpQxNqNnM 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 房地产 1.2、指数年度表现及月度表现 2021年1-7月，光大地产AH核心物业指数上涨14.29%，跑赢沪深300指数21.97pct.，跑赢恒生指数18.96pct.，跑赢恒生港股通指数17.57pct.。 图1：2021年光大地产AH核心物业指数走势（01.01-07.31） 图2：2021年光大地产AH核心物业指数涨幅（01.01-07.31） 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2021年7月31日 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2021年7月31日 2021年7月，光大地产AH核心物业指数单月涨幅-21.33%，跑输沪深300指数13.42pct.，跑输恒生指数11.38pct.，跑输恒生港股通指数11.4pct.。 图3：2021年7月光大地产AH核心物业指数走势（07.01-07.31） 图4：2021年7月光大地产AH核心物业指数涨幅（07.01-07.31） 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2021年7月31日 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2021年7月31日 敬请参阅最后一页特别声明 -4- 证券研究报告 房地产 2021年7月，光大地产AH核心物业指数单月涨幅-21.33%，在A股行业板块中位列第29/29，在H股行业板块中位列第15/15;图5：2021年7月A股板块表现 图6：2021年7月H股板块表现 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2021年7月31日 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2021年7月31日 1.3、个股年度表现及月度表现 2021年7月，AH核心物业指数样本股（下简称“样本股”）平均涨跌幅为-20.4%；涨跌幅前列为：建发物业（-1.1%）、正荣服务（-2.9%）、新大正（-4.6%）、中海物业（-9.8%）、华润万象生活（-13.2%）。 2021年1-7月，样本股平均涨跌幅为+4.8%；涨跌幅前列为：滨江服务（+92.9%）、中海物业（+80.9%）、世茂服务（+51.3%）、建发物业（+48.4%）、佳兆业美好（+36.5%）。 图7：2021年7月样本股涨跌幅（07.01-07.31） 图8：2021年样本股涨跌幅（01.01-07.31） 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2021年7月31日 资料来源：：Wind、光大证券研究所；截至2021年7月31日 2021年7月，港股通持股比例变化：金科服务（+4.74pct.）、保利物业（+0.94pct.）、恒大物业（+0.7pct.）、旭辉永升服务（+0.68pct.）、华润万象生活（+0.6pct.）。 敬请参阅最后一页特别声明 -5- 证券研究报告 房地产 2021年1-7月，港股通持股比例变化：金科服务（+16.95pct.）、新城悦服务（+4.77pct.）、旭辉永升服务（+4.04pct.）、建业新生活（+3.63pct.）、融创服务