海外大地产板块周报：监管层继续释放利好信号，但开发行业基本面仍持续下行

请仔细了解并阅读本公司的免责法律声明 海外大地产板块 周报：监管层继续释放利好信号，但开发行业基本面仍持续下行行业动态 ⚫ 行业近况 监管层继续释放开发行业利好信号。12月8日至10日，中央经济工作会议在北京举行。会议关于房地产行业的原文表述为：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。 房地产开发行业基本面持续下行。国家统计局数据显示，全国商品房销售面积及销售金额持续边际下降。1-10月全国商品房销售面积14.3亿平方米，累计增速连续8个月下降，其中，9月和10月分别同比下降13%和22%。1-10月全国商品房销售金额14.7万亿元，累计增速亦连续8个月下降，其中，9月和10月分别同比降低16%和23%。另外，根据克尔瑞的数据，全国百强房企的销售规模自7月份起，连续5个月下降。其中，2021年11月，百强房企实现销售操盘金额7507.8亿元，单月业绩规模较10月环比降低3.4%。受下半年市场持续降温的影响，11月单月业绩同比也延续了自7月以来的下跌趋势，且降幅进一步扩大至37.6%。 ⚫ 本周观点 对于房地产开发行业，我们认为政策底已经先至，但是行业基本面持续下行的问题受需求不振困扰，导致短期内仍然难以解决。此外，房地产开发行业已经进入存量时代，并不看好纯开发型房企的后续股价表现，即使极少数信用状况良好且具备强大融资实力的国企或央企背景的房企有望受益于行业出清这一逻辑，但是这一过程需要耗费多少时间，无法提前判断，且更重要的是，投资者对于房地产开发行业的预期已经永久性地改变，即认为开发型房企虽然以市盈率倍数衡量看似便宜，属于深度价值机会，但考虑到暴雷的房企层出不穷且行业销售预期持续下降之际，叠加在中央“房住不炒”的政策定调下，房地产开发行业难有反转性质的投资机会。 我们维持此前一贯的判断，即长期并不看好纯开发型房企，但是对于物业管理行业的中长期发展保持乐观。无论是在未来业绩承诺，还是潜在的资金挪用风险等方面，物业管理公司都深受关联方——开 发房企的影响，因此 仅结构 性看好少数关联方财 务状况 稳健、具备品牌与口碑优势的优质物管公司，而非全部的上市物管公司，核心逻辑在于部分物管公司，如恒大物业、彩生活等，其成长逻辑和业绩确定性很大程度上已经被证伪。 综上，属于房地产开发行业的黄金时代已经彻底逝去，且对于绝大多数开发型房企而言，当务之急，很大程度不是如何活得更好，而是如何存活下去，因此即使政策底已现，我们也并不认为属于开发板块的反转时机快到，更大概率，仅是反弹。 ⚫ 投资建议 维持此前的投资建议：推荐投资者重点关注优质的物管龙头公司。 ⚫ 风险提示 房地产融资政策推进不及预期 YING UE 分析师 SFC CE Ref: BFN 311 magnis@futuhk.com JINQIAO YANG 团队成员 jinqiaoyang@futunn.com 数据来源：富途研究，Wind 数据来源：富途研究，Wind 证券研究报告 2021年12月13日 请仔细了解并阅读本公司的免责法律声明 研究报告免责声明 一般声明 本报告由富途证券国际(香港)有限公司（“富途证券”）编制。本报告之持有者透过接收及/或观看本报告（包含任何有关的附件），表示并保证其根据下述的条件下有权获得本报告，并且同意受此中包含的限制条件所约束。任何没有遵循这些限制的情况可能构成违反有关法律。 未经富途证券事先以书面同意，本报告及其中所载的资料不得以任何形式（i）复制，复印或储存，或者（ii）直接或者间接分发或者转交予任何其它人作任何用途。富途证券对因使用本报告中包含的材料而导致的任何直接或间接损失概不负责。 本报告内的资料来自富途证券在报告发行时相信为正确及可靠的来源，惟本报告并非旨在包含投资者所需要的所有信息，并可能受送递延误，阻碍或拦截等因素所影响。富途证券不明示或暗示地保证或表示任何该等资料或意见的足够性，准确性，完整性，可靠性或公平性。因此，富途证券及其关连公司（统称“富途集团”）均不会就由于任何第三方在依赖本报告的内容时所作的行为而导致的任何类型的损失（包括但不限于任何直接的，间接的，随之而发生的损失）而负上任何责任。 本报告之观点、推荐、建议和意见均不一定反映富途证券或其关连公司的立场，亦可在没有提供通知的情况下随时更改，富途证券亦无责任提供任何有关资料或意见之更新。 本报告只为一般性提供数据之性质，旨在供富途证券之客户作一般阅览之用，而非考虑任何某特定收取者的特定投资目标，财务状况或任何特别需要。本报告内的任何资料或意见均不构成或被视为富途集团的任何成员作出提议，建议或征求购入或出售任何证券，有关投资或其它金融证券。本报告所提及之产品未必适合所有投资者，阅览本报告的人士应在作出任何投资决策时须充分考虑相关因素并寻求专业建议。 本报告提供给某接收人是基于该接收人被认为有能力独立评估投资风险并就投资决策能行使独立判断。投资的独立判断是指，投资决策是投资者自身基于对潜在投资的目标、需求、 机会、风险、市场因素及其他投资考虑而独立做出的。 本报告由受香港证券和期货委员会监管的富途证券于香港提供。香港的投资者若有任何关于富途证券研究报告的问题请直接联系富途证券。本报告作者所持香港证监会牌照的中央编号已披露在报告首页的作者姓名旁。 本报告中的任何内容均不得解释为购买或出售证券的要约或邀请。任何决定购买本研究报告中所提及的证券都应考虑到现有的公开信息，包括任何有关此类证券的招股说明书等。 分析员保证主要负责撰写本报告的分析员确认 (i) 本报告所表达的意见都准确地反映他/她对本研究报告所评论的上市法团的个人观点; 及 (ii) 他/她过往，现在或将来，直接或间接，所收取之报酬没有任何部份是与他/她在本报告所表达之特别推荐或观点有关连的。 分析员确认分析员本人及其有联系者均没有在研究报告发出前30 日内及在研究报告发出后3个营业日内交易报告内所述的上市法团及其相关证券。 利益披露声明 报告作者为香港证监会持牌人士，分析员本人或其有联系者并未担任本研究报告所评论的上市法团高级管理人员，也未持有其任何财务权益。 本报告中，富途证券并无持有该上市公司市值的1％或以上的任何财务权益，在过去12个月内与该公司并无投资银行关系。本公司员工均非该上市公司的雇员。 可用性 对部分的司法管辖区或国家而言，分发，发行或使用本报告会抵触当地法律，法则，规定，或其它注册或发牌的规例。本报告不是旨在向该等司法管辖区或国家的任何人或实体分发或由其使用。 此处包含的信息是基于富途证券认为之准确的来源。富途证券（或其附属公司或员工）可能在相关投资产品中拥有头寸及交易。 富途集团及/或相关人士对投资者因使用本报告或依赖其所载资讯而引起的一切可能损失，概不承担任何法律责任。 有关不同产品风险的详细信息，请访问http://www.futuhk.com上的风险披露声明。