申港证券股份有限公司证券研究报告 敬请参阅最后一页免责声明 证券研究报告 行业研究 行业研究周报 边际改善 行业中观指标单月增速回温 ——房地产行业研究周报 投资摘要：  每周一谈：边际改善 行业中观指标单月增速回温  事件：1-11月房地产行业数据公布，其中各项指标累计增速维持下行态势，但行业资金来源受、房地产投资额、商品房销售额、新开工、竣工等指标单月增速均出现跌幅收窄迹象，其中竣工面积单月增速提升36个百分点，政策调控放松后，行业指标修复迹象明显。  房地产开发投资完成额1-11月累计同比增速6%，11月单月增速-4.3%，降幅收窄1.1个百分点，房地产投资额同比增速出现反弹。施工端支出回升，抵消土地购置费下行影响，在“保竣工保交付”以及开发贷等审批加速背景下，工程款支出较好支撑，工程款支出有望稳定回升，支持房地产投资额持续复苏，土地购置费受到房企资金紧张，销售市场回温缓慢，以及余款结算窗口转入成交低谷期影响，未来将逐步走弱。  商品房销售额持续下行，单月销售额同比增速回升。1-11月累计商品房销售额15.8万亿，同比增长8.5%，较上月收窄3.3个百分点，单月销售额1.4万亿，同比减少16.3%，跌幅收窄6.3个百分点。从统计局公布数据来看，市场初现回暖迹象。政策底已夯实，行业的资金情况也将明显好转，外部环境的改善也将有利于购房者心态的修复，“至黑时刻”渐远，看好2022年一季度商品房销售市场复苏。  房地产开发资金来源单月同比负增长收窄，除定金及预收款外的主要资金渠道均有明显改善。1-11月开发资金累计同比增速为7.2%，增速收窄1.7个百分点，11月同比增速-7%，降幅收窄2.5个百分点。综合几种资金渠道，改善幅度由高到低依次为个人按揭、国内贷款、自筹资金，定金及预收款同比增速下行水平扩大。房地产的各类贷款资金集中管理额度将在2022年重置，销售市场进一步下行空间较小，未来开发资金来源仍将持续改善。  11月新开工面积同比降速收窄，竣工面积单月同比增速大幅提高。1-11月新开工面积累计同比增速为9.1%，减少1.3pct，单月同比增速-21%，降幅收窄12.1pct。竣工面积累计同比增速16.2%，增速收窄0.2pct，11月同比增速为15.4%，较上月增加36pct，单月同比增速转正并大幅提高。受土地市场低迷影响，预计新开工面积将保持弱势，开发贷融资环境改善以及“保竣工保交付”背景下，竣工面积有望持续改善，此外“开工必竣工”逻辑下，竣工对应的新开工面积转入2019年相对高位，也将对竣工面积起到托底作用。 数据追踪（12月13-12月19日）：  新房市场： 30城成交面积单周同比及累计同比分别为-35 PCT、+10 PCT，一线城市-33 PCT，+23 PCT，二线城市-32 PCT，+20 PCT，三线城市-42 PCT，-10 PCT。  二手房市场：14城二手房成交面积单周同比-31 PCT，累计同比-7 PCT。  土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比-17 PCT，成交建筑面积累计同比-19 PCT，成交金额累计同比-10 PCT，土地成交溢价率为0.06%。  城市行情：北京（+19 PCT）、上海（-10 PCT）、广州（-4 PCT）、深圳（+6 PCT）、杭州（-38 PCT）、武汉（+19 PCT）、南京（+69 PCT）。 投资策略：建议关注经营稳健及资信背景较好的龙头房企保利发展、万科A、龙湖集团。关注产品导向逻辑下的高品质性房企滨江集团、绿城中国等。 评级 增持 2021年12月19日 曹旭特 分析师 SAC执业证书编号：S1660519040001 行业基本资料 股票家数 126 行业平均市盈率 9.06 市场平均市盈率 16.34 3 行业表现走势图 资料来源：wind 申港证券研究所 1、《物业服务及管理行业周报：融创中国将配售现有股份及现有融创服务股份》2021-11-14 2、《房地产行业研究周报：部分城市销售下跌收窄 居住属性引导市场分化》2021-11-08 3、《房地产行业研究周报：物业服务及管理行业周报万科拟分拆万物云到港交所上市》2021-11-08 -40%-20%0%20%40%60%80%100%2018/12/182019/2/162019/4/172019/6/162019/8/152019/10/142019/12/132020/2/112020/4/112020/6/102020/8/92020/10/82020/12/72021/2/52021/4/62021/6/52021/8/42021/10/32021/12/2房地产沪深300 房地产行业研究周报 敬请参阅最后一页免责声明 2 / 14 证券研究报告 风险提示：销售市场加速下行，个别房企出现债务违约暴雷，政策超预期调控。 内容目录 1. 每周一谈： 边际改善 行业中观指标单月增速回温 ................................................................................................................ 3 1.1 房地产开发投资完成额累计增速6% 单月增速边际改善 ................................................................................................ 3 1.2 销售额累计同比增速持续走低 单月同比增速跌幅收窄 ................................................................................................ 4 1.3 开发资金同比增速持续改善 .......................................................................................................................................... 5 1.4 竣工面积同比增速大幅提升 .......................................................................................................................................... 6 1.5 投资策略 ...................................................................................................................................................................... 6 2. 本周行情回顾 ......................................................................................................................................................................... 6 3. 行业动态 ................................................................................................................................................................................ 8 4. 数据追踪 ................................................................................................................................................................................ 9 4.1 新房成交数据 ............................................................................................................................................................... 9 4.2 二手房成交数据 ........................................................................................................................................................... 9 4.3 土地成交数据 ............................................................................................................................................................. 10 4.4 1-11月房地产销售、投资及开发资金数据 .................................................................................................................. 11 4.5 部分重点城市周度销售数据 ......................................................................................................................................... 11 5. 风险提示 .............................................................................................................................................................................. 12 图表目录 图1： 房地产开发投资完成额累计同比 ...................................................................................................................................... 3 图2： 房地产开发投资完成额单月值及单月同比 ........................................................................................................................ 3 图3： 土地购置费累计同比 ........................................................................................................................................................ 4 图4： 土地购置费单月值及同