销售单月增速回正，土地市场降温，开发投资边际走弱

请务必阅读正文之后的重要声明部分 [Table_Industry] 证券研究报告/行业点评报告 2019年08月14日 房地产 销售单月增速回正，土地市场降温，开发投资边际走弱 [Table_Main] [Table_Title] 评级：增持（维持） 分析师：倪一琛 执业证书编号：S0740517100003 电话：021-20315288 Email：niyc@r.qlzq.com.cn [Table_Profit] 基本状况 上市公司数 131 行业总市值(亿元) 20828.24 行业流通市值(亿元) 18716.65 [Table_QuotePic] 行业-市场走势对比 公司持有该股票比例 相关报告 [Table_Finance] 简称 股价 (元) EPS PE 评级 2018 2019E 2020E 2021E 2018 2019E 2020E 2021E 万科A 27.33 3.06 3.54 4.11 4.79 8.93 7.72 6.65 5.71 买入 保利地产 13.68 1.59 1.97 2.40 2.89 8.60 6.94 5.70 4.73 买入 融创中国 28.12 3.79 5.67 7.26 9.13 7.42 4.96 3.87 3.08 买入 华夏幸福 26.44 3.91 5.03 6.59 7.94 6.76 5.26 4.01 3.33 买入 [Table_Summary] 投资要点  商品房销售：销售面积增速累计同比降幅收窄，单月同比回正 1-7月，全国商品房销售面积88783万方，同比下降1.3%，降幅比1-6月收窄0.5pct。7月单月销售增速回正，同比上升1.2%，符合我们上月对于7月因去年同期基数绝对值较低导致增长压力小于6月的判断。展望后市，在当下市场结构分化延续，政策及融资端已结构性收紧背景下，销售或继续下行，在今年三季度进入第二个底部；考虑到宏观经济下行压力仍在，7月社融数据也显示地产融资受限后需求疲软，且当前外部环境变数较大，虽然7月底政治局会议强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，但导向依然是“稳”而不是“压”，若下半年房价与地价维持当前小幅波动局面，政策及融资端继续收紧可能性就不大；叠加18年下半年市场销售持续走弱导致基数较低，19年下半年行业增长压力较上半年小，我们上调中期策略对于全年销售面积在-5%左右的判断，提升至-3%左右。  房企到位资金：资金面持续收紧，考验房企内部造血能力 1-7月，房地产开发企业到位资金99800亿元，同比增长7.0%，增速比1-6月回落0.2pct。其中国内贷款15377亿元，增长9.5%；自筹资金31032亿元，增长2.8%；定金及预收款33980亿元，增长9.6%；个人按揭贷款15198亿元，增长11.3%。7月自筹资金当月同比下滑7.4%，拖累房企整体到位资金增速收窄，这部分缩量直接对应7月初银保监会加强地产信托融资监管，发改委收紧房企海外发债等融资收紧带来的影响；我们认为下半年虽整体货币宽松是大方向，但地产融资依然可能受窗口指导，进而更看重房企自身筹款能力。  土地市场：成交降温，下半年或维持不温不火局面 1-7月，房地产开发企业土地购置面积9761万方，同比下降29.4%，降幅比1-6月扩大1.9pct；土地成交价款4795亿，下降27.6%，与上月持平。土地市场二季度回暖态势在7月没有延续：7月全国40大中城市土地溢价率11.38%，较上月大幅下降8.1pct，一线城市土地溢价4.09%（同比下降19.34pct），二线12.77%（同比下降5.22pct），三线城市11.88%（同比下降7.84pct）。7月房企拿地力度下行，土地溢价率走低主要受融资收紧影响，虽然信托占比虽少，但主要用于前端拿地，7月以来信托收紧后，土地市场降温显著。下半年，虽然房企整体库存较低，但目前销售持续存下行压力，融资放松概率也不大，房企以收定支，拿地意愿难以大幅改善。  房地产开发投资：边际走弱但维持韧性，新开工高位回落、施工有所反弹 开发投资维持韧性：1-7月，全国房地产开发投资72843亿，同比增长10.6%，较1-6月下降0.3个百分点，7月单月同比增长8.5%，较6月下降1.6个百分点；开发投资增速继续回落，虽然新开工增速高位下滑，但施工增速上行，支撑建安投资，叠加土地购置费延后确认，让开发投资得以维持高位运行。新开工高位回落：1-7月，房屋新开工面积125716万方，同比增长9.5%，7月单月同比增长6.6%，较上月下降2.3pct；施工有所反弹：1-7月，房屋施工面积794207万方，同比增长9.0%，增速比1-6月提升0.2pct。 展望下半年，由于销售存压力，在行业去化率下行、库存处低位、融资难的背景下，新开工高位下滑是趋势；施工端因部分项目有较为刚性的竣工诉求，建安投资依然有支撑，但或受制于紧资金，修复或低于预期；叠加延后计入逐渐回落的土地购置费，预计下半年开发投资增速小幅下行，维持全年开发投资增速10%左右的判断。  投资建议：7月销售单月同比回正如我们上月判断，但下半年大的趋势还是销售依然向下；7月上旬融资持续收紧略超预期，让土地市场降温显著；新开工随着销售走弱及融资收紧，增速回归理性。7月房价、地价增速相继回落符合调控预期，考虑到当前国内下行压力仍在，7月社融需求疲软，外部环境开始普遍宽松，我们判断下半年地产政策及融资端，继续收紧的空间较为有限，但大幅放宽可能性也较小，大概率维持让市场平稳运行的微调。在政策融资偏紧的下行周期里，比拼的不再是规模，存量时代下每一环节都是竞争点。建议关注管控优良，有较强融资优势的行业龙头：万科A、保利地产；及致力于降杠杆、优化内控、进入业绩释放期的优质一线：融创中国、华夏幸福、旭辉控股集团。 风险提示：三四线销售压力超预期，融资持续收紧超预期。 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 2 - 行业点评研究 投资评级说明： 评级 说明 股票评级 买入 预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在15%以上 增持 预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在5%~15%之间 持有 预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在-10%~+5%之间 减持 预期未来6~12个月内相对同期基准指数跌幅在10%以上 行业评级 增持 预期未来6~12个月内对同期基准指数涨幅在10%以上 中性 预期未来6~12个月内对同期基准指数涨幅在-10%~+10%之间 减持 预期未来6~12个月内对同期基准指数跌幅在10%以上 备注：评级标准为报告发布日后的6~12个月内公司股价（或行业指数）相对同期基准指数的相对市场表现。其中A股市场以沪深300指数为基准；新三板市场以三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）为基准；香港市场以摩根士丹利中国指数为基准，美股市场以标普500指数或纳斯达克综合指数为基准（另有说明的除外）。 重要声明： 中泰证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具有中国证券监督管理委员会许可的证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。 本报告基于本公司及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料，反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响。但本公司及其研究人员对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，且本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次公开发布时的判断，可能会随时调整。本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。本报告所载的资料、工具、意见、信息及推测只提供给客户作参考之用，不构成任何投资、法律、会计或税务的最终操作建议，本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。 市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 投资者应注意，在法律允许的情况下，本公司及其本公司的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，并可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。本公司及其本公司的关联机构或个人可能在本报告公开发布之前已经使用或了解其中的信息。 本报告版权归“中泰证券股份有限公司”所有。未经事先本公司书面授权，任何人不得对本报告进行任何形式的发布、复制。如引用、刊发，需注明出处为“中泰证券研究所”，且不得对本报告进行有悖原意的删节或修改。