房地产行业国家统计局5月份行业数据跟踪：5月销售增速回正，开发投资温和修复

www.chinastock.com.cn 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 行业研究报告 ● 房地产行业 2020年06月15日 5月销售增速回正，开发投资温和修复 ——国家统计局5月份行业数据跟踪 房地产行业 推荐 维持评级 投资要点： 1、5月销售强势回暖，单月商品房销售面积及金额增速均回正。2020年5月，商品房销售面积同比+10%，商品房销售金额同比+14%，单月增速均回正。5月市场销售强势回暖的主要原因主要包括：1）前期受抑制需求集中释放；2）随着各地预售审批加速，5月房企推盘力度加大；3）流动性宽松环境下，全国首套平均房贷利率连续6个月下降。我们认为流动性宽松环境下，若后续政策弹性空间加大，料基本面可在三季度之后重回正向增长，同时对于近期国内局部地区出现新冠疫情反复的情况，或扰动该地区的销售和施工复苏的节奏，仍需密切关注疫情后续发展情况。高频数据显示，5月单月三线城市成交回暖幅度最大，一线次之，二线最弱。 2、5月土地市场继续回暖，一线城市土地热度大幅上升。2020年1-5月土地购置面积累计同比下降8.1%，降幅相比1-4月份收窄3.9个百分点；在土地政策的大力支持和房企融资成本下行的推动下，房企拿地积极。5月一线城市土地溢价率为15.23%，同比大幅增加10.27%；二线城市土地溢价率13.14%，较前期有所回落；三线溢价率为17.55%，较上月-6.28%。与4月相比，一线城市土地市场热度大幅上升，二三线城市土地热度稍有降温。 3、开竣工面积增速大幅修复，单月增速今年以来首次回正。2020年1-5月新开工面积累计同比下降12.8%，降幅较1-4月收窄5.6个百分点；施工面积累计同比增速2.3%，较1-4月份回落0.2个百分点；竣工面积累计同比下降11.3%，较1-4月份收窄3.2个百分点。开竣工面积同比大幅修复，单月增速均回正。 4、开发投资累计增速温和修复，料三季度将回正。2020年1-5月份，全国房地产开发投资完成额45920亿元，同比下降0.3%，降幅比1-4月份收窄3.0个百分点。其中，住宅投资33765亿元，同比持平。5月单月房地产开发投资增速为8.1%，较上月+1.1%。在新开工持续修复和土地市场热度不减的推动下，后续开发投资继续温和修复，料三季度将回正。 5、政策对冲下资金面表现持续改善。2020年1-5月份，房地产开发企业到位资金62654亿元，同比下降6.1%，降幅比1-4月份收窄4.3个百分点。我们判断，2020年初至今，房地产行业境内外的融资环境在不断宽松改善中，并且国内外流动性环境在进一步宽松，政府方面也积极出台各项政策支持房企运营，预计将有效对冲不利因素，实现“三稳”的目标。 6、投资建议：1-5月的房地产行业运行数据体现了市场及行业基本面在修复途中，除施工外，销售、土地、新开工、竣工、开发投资、到位资金都呈现向上修复。目前政策支持主要集中在供给端，虽然近期基本面的回暖对后续政策的调节力度形成压制，但下半年销售仍存压力，政策边际宽松的逻辑仍不变，关注下半年需求端政策的支持程度。板块当前估值处于历史低位，部分重点个股股息率较高，长线投资价值凸显，我们维持行业“推荐”评级。我们推荐业绩确定性高，资源优势明显，内生性增长动力强的万科A(000002)、保利地产（600048），销售增速高于行业平均，现金流逐渐改善的阳光城（000671）。 7、风险提示：疫情发展状况超出预期，调控政策及信贷政策超出预期。 分析师 潘玮 ：（8610）6656 8212 ：panwei@chinastock.com.cn 分析师登记编号：S0130511070002 王秋蘅 ：（8610）8635 9285 ：wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编号：S0130520050006 潘玮 房地产行业分析师 ：（8610）6656 8212 ：panwei@chinastock.com.cn 执业证书编号： S0130511070002 相对沪深300表现图 -18.00%-13.00%-8.00%-3.00%2.00%7.00%19-12-3120-01-3120-02-2920-03-3120-04-30沪深300房地产(中信) 资料来源：wind,中国银河证券研究院 相关研究 【银河地产潘玮团队】行业点评_房地产行业_ 基本面修复途中，政策对冲效果值得期待——国家统计局3月份行业数据跟踪 【银河地产潘玮团队】行业点评_房地产行业_疫情致使数据全线回落，政策对冲下改善可期 ——国家统计局2月份行业数据跟踪 行业研究报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 1 目 录 一、商品房销售市场 .......................................................................................................................................................... 2 （一）5月销售强势回暖，单月商品房销售面积及金额增速均回正 ............................................................................. 2 二、投资、新开工与土地市场 .......................................................................................................................................... 4 （一）5月土地市场继续回暖，一线城市土地热度大幅上升 ......................................................................................... 4 （二）开竣工面积增速大幅修复，单月增速今年以来首次回正 .................................................................................... 5 （三）开发投资累计增速温和修复，料三季度将回正 .................................................................................................... 5 三、房地产资金面 .............................................................................................................................................................. 6 （一）政策对冲下资金面表现持续改善 ............................................................................................................................ 6 四、投资建议 ...................................................................................................................................................................... 7 五、风险提示 ...................................................................................................................................................................... 7 rQtQnRrMxPmQmPoMmQoQnNaQdN7NmOmMmOrRiNmMoQlOrQsP7NpNtQuOsRpPvPoOsN 行业研究报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 2 一、商品房销售市场 （一）5月销售强势回暖，单月商品房销售面积及金额增速均回正 2020年1-5月，商品房销售面积累计同比下降12.3%，较1-4月份降幅收窄7.0个百分点；销售金额累计同比下降10.6%，较1-4月份降幅收窄8.0个百分点。单月来看，5月当月商品房销售面积同比+10%（前值为-2%），商品房销售金额同比+14%（前值为-5%），单月增速均回正。分业态来看，住宅、办公楼、商业营业用房1-5月销售面积同比分别为-11.8%/-26.7%/-21.7%，办公及商业用房受疫情影响较大，住宅表现相对较好。5月市场销售强势回暖的主要原因我们认为有以下几点：1）前期受抑制需求集中释放；2）随着各地预售审批加速，5月房企推盘力度加大；3）流动性宽松环境下，全国首套平均房贷利率连续6个月下降，5月首套平均房贷利率较上月下降10BP。我们认为流动性宽松环境下，若后续政策弹性空间加大，政策出台及时有效，料基本面可在三季度之后重回正向增长，同时对于近期国内局部地区出现新冠疫情反复的情况，或扰动该地区的销售和施工复苏的节奏，仍需密切关注疫情后续发展情况。 图1：商品房销售面积及销售额累计表现/% (60)(40)(20)0204060801002011-022011-072011-122012-052012-102013-032013-082014-012014-062014-112015-042015-092016-022016-072016-122017-052017-102018-032018-082019-012019-062019-112020-04商品房销售面积商品房销售额 资料来源：wind，中国银河证券研究院 图2：月商品房销售面积、销售额及销面同比 -50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%-5,00005,00010,00015,00020,00025,0002011-022011-082012-022012-082013-022013-082014-022014-082015-022015-082016-022016-082017-022017-082018-022018-082019-022019-082020-02月商品房销售额/亿元月商品房销售面积/万平米月销面同比/%（右） 资料来源：wind，中国银河证券研究院 从我们跟踪的重点城市高频数据来看，37城2020年5月新房销量同比增速为-0.6%，较上月回升11.5pct，基本恢复到去年同期水平；1-5月新房销量累计同比为-22.0%，降幅较上月收窄6.6pct。分一二三线城市来看，同比方面，5月单月一、二、三线成交量同比分别为-9.1%/-4.2%/6.6%，较上月成交分别+12.6%、+8.5%、+15.5%，一、二、三线累计成交量同比分别为-29.1%/-24.9%/-14.2%。随着前期受抑制需求的释放，5月市场总体成交继续回暖，基本恢复到去年同期水平，其中三线成交增速已经回正，一、二线成交增速降幅逐步收窄，从回暖幅度来看，5月单月三线回暖幅度最大，一线次之，二线最弱。 截至2020年5月，从我们重点跟踪的15城的去化周期为12.2个月，较上