房地产行业：销售持续回暖，开发投资维持韧性，土地市场走弱

请务必阅读正文之后的重要声明部分 [Table_Industry] 证券研究报告/行业点评报告 2020年10月19日 房地产 销售持续回暖，开发投资维持韧性，土地市场走弱 [Table_Main] [Table_Title] 评级：增持（维持） 分析师：陈立 执业证书编号：S0740520080008 Email：chenli@r.qlzq.com.cn 研究助理：李垚 Email：liyao@r.qlzq.com.cn [Table_Profit] 基本状况 上市公司数 129 行业总市值(亿元) 17618.9 行业流通市值(亿元) 19279.5 [Table_QuotePic] 行业-市场走势对比 公司持有该股票比例 相关报告 [Table_Finance] 简称 股价 (元) EPS PE 评级 2019 2020E 2021E 2022E 2019 2020E 2021E 2022E 万科 27.74 3.35 4.11 4.86 5.70 8.28 6.75 5.71 4.87 买入 保利地产 16.29 2.35 2.93 3.58 4.16 6.93 5.56 4.55 3.92 买入 融创中国 29.40 5.99 6.10 7.55 9.39 4.91 4.82 3.89 3.13 买入 旭辉控股 5.60 0.82 1.01 1.24 1.50 6.83 5.54 4.52 3.73 买入 股价以10月19日收盘价为准 [Table_Summary] 投资要点 2020年10月19日，国家统计局公布2020年1-9月房地产市场运行情况：  商品房销售：持续回暖，全年销售面积有望与去年持平 2020年1-9月，全国商品房销售面积117073万方，同比-1.8%，降幅比1—8月份收窄1.5pct；销售额115647亿，同比+3.7%，增速较1—8月份提高2.1pct。分区域看，前三季度东部地区表现较为强劲，销售面积同比+2.2%，销售额同比+8.9%，西部地区销售面积与销售额分别比-1.0%、+2.1%,中部地区销售面积与销售额分别同比-7.0%、-5.7%，东北部地区销售面积与销售额分别同比-8.9%、-5.0%，区域分化比较明显。展望后市，国庆假期市场数据显示销售依然有韧性，此外由于疫情因素，上半年新开工及土储受一定影响，主流房企普遍把推盘重心放在下半年，特别是四季度，因此我们判断今年四季度在供给提升的推动下，整体去化率或有所下降，但销售大概率延续二季度以来持续回暖的态势，全年销售面积有望于去年持平。  房企到位资金：内部回款继续改善，预计融资政策整体保持平稳 2020年1-9月，房地产开发企业到位资金136376亿，同比+4.4%，增速比1—8月份提高1.4pct。其中国内贷款20484亿，同比+4.0%；自筹资金44485亿，同比+5.9%；定金及预收款45145亿，同比+2.9%；个人按揭贷款21783亿，同比+9.5%。9月，房企到位资金整体继续改善，具体从数据上看，房企回款的单月同比有明显回升（个人按揭和定金及预收款增速较快），自筹资金部分也较上月有明显增长，但国内贷款基本持平。展望四季度，虽然近期地产融资新规（“三道红线”）的出台，提升了融资政策收紧预期，但考虑到当前房企融资环境整体上看依然偏紧，维持现有政策保持行业平稳是大概率趋势。  土地市场：热度维持下降趋势，土地成交溢价率连续3个月下行 2020年1-9月，房地产开发企业土地购置面积15011万方，同比-2.9%，降幅比1—8月份扩大0.5pct；土地成交价款9316亿，同比+13.8%，增速提高2.6pct。9月，土地市场成交溢价率略有下降。据WIND数据，9月100大中城市土地成交溢价率为13.55%，较8月下降0.88pct，连续3个月环比下降。土地市场热度有所降温，调控及融资端的边际收紧，让房企在拿地端趋于谨慎，一二线城市成交土地溢价率有所下行，四季度的土地市场走势依然由销售市场及融资环境主导，在销售去化及融资端均呈现一定压力情况下，我们认为后续土地市场或进一步回归理性。  房地产开发投资：开发投资维持热度，新开工、竣工走弱 2020年1-9月，全国房地产开发投资103484亿，同比+5.6%，增速比1—8月份提高1.0pct；施工面积859820万方，同比+3.1%，增速比1—8月份回落0.2pct；房屋新开工面积160090万方，同比-3.4%，降幅收窄0.2pct；房屋竣工面积41338万方，同比-11.6%，降幅扩大0.8pct。9月，房地产开发投资继续回升，单月同比+12.0%；新开工面积同比-1.9%略有下滑，新开工从上月开始的走弱，对应着8月份开始出台相应融资收紧政策，同时市场整体去化压力开始增大与土地市场持续走弱。展望四季度，我们认为开发投资有望继续回升，新开工或维持稳定，竣工迎来集中交付，有望收窄降幅。 投资建议：9月，全国商品房销售数据依然靓丽，四季度在房企普遍备货充足冲业绩的背景下，热销的行情有望持续。回溯历史，估值底部对应基本面与政策的底部，现阶段行业基本面正持续修复，政策与货币环境较为稳定，估值下行空间已较为有限，上行修复概率更高，因此，建议积极把握当前板块估值修复期与业绩预期差带来的投资机会。推荐行业龙头：万科A、保利地产、融创中国；优质一线：旭辉控股集团。 风险提示：新冠疫情国内输入病例超预期，行业销售韧性不及预期，项目竣工进度不及预期。 -50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%沪深300房地产(申万) 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 2 - 行业点评研究 投资评级说明： 评级 说明 股票评级 买入 预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在15%以上 增持 预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在5%~15%之间 持有 预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在-10%~+5%之间 减持 预期未来6~12个月内相对同期基准指数跌幅在10%以上 行业评级 增持 预期未来6~12个月内对同期基准指数涨幅在10%以上 中性 预期未来6~12个月内对同期基准指数涨幅在-10%~+10%之间 减持 预期未来6~12个月内对同期基准指数跌幅在10%以上 备注：评级标准为报告发布日后的6~12个月内公司股价（或行业指数）相对同期基准指数的相对市场表现。其中A股市场以沪深300指数为基准；新三板市场以三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）为基准；香港市场以摩根士丹利中国指数为基准，美股市场以标普500指数或纳斯达克综合指数为基准（另有说明的除外）。 重要声明： 中泰证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具有中国证券监督管理委员会许可的证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。 本报告基于本公司及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料，反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响。但本公司及其研究人员对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，且本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次公开发布时的判断，可能会随时调整。本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。本报告所载的资料、工具、意见、信息及推测只提供给客户作参考之用，不构成任何投资、法律、会计或税务的最终操作建议，本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。 市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 投资者应注意，在法律允许的情况下，本公司及其本公司的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，并可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。本公司及其本公司的关联机构或个人可能在本报告公开发布之前已经使用或了解其中的信息。 本报告版权归“中泰证券股份有限公司”所有。未经事先本公司书面授权，任何人不得对本报告进行任何形式的发布、复制。如引用、刊发，需注明出处为“中泰证券研究所”，且不得对本报告进行有悖原意的删节或修改。