上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库与全联房地产商会联合出品 1 所属行业 房地产 发布时间 2021年12月15日 销售与开发投资单月同比降幅收窄，累计同比增速持续放缓 核心观点： 1-11月全国商品房销售金额合计16.2万亿元，同比收窄至8.5%，商品房销售面积累计为15.8亿平米，同比收窄至4.8%。11月单月商品房销售金额与面积环比上升，同比跌幅降低。我们认为，市场的小幅回升，主要与信贷相关政策的调整有关。加快个人按揭贷款的放款速度将促使满足条件的购房需求有序释放，尤其是置换类和改善需求的释放，因此，11月商品房销售数据跌幅收窄超预期。 房地产融资环境的适度纠偏也在房地产开发过程中得到了体现，比如11月单月新开工面积、施工面积同比降幅收窄，竣工面积同比大幅提升。此外，单月房地产开发投资环比正增长且同比降幅收窄。“房地产是支柱产业”再次被提及，肯定了房地产在稳定经济增长方面有重要作用。假设12月房地产开发投资下降5%，全年房地产开发投资仍将增长5%以上。 11月到位资金新增1.7万亿元，同比下降7.0%，但是较10月收窄2.5个百分点。从11月各项资金的增量来看，除了定金及预收款环比下降以外，国内贷款、利用外资、自筹资金以及个人按揭贷款环比均为正数，因此带动了11月单月到位资金环比增长10.9%。从11月各项资金的同比来看，国内贷款同比降幅收窄；自筹资金同比由负转正，增长2.1%；个人按揭贷款不仅增速为正，而且同比增长10.6%，这意味着房地产开发业务的融资环境有小幅的改善。由于预售资金监管较为严格，因此，到位资金中定金及预收款不仅环比为负，而且同比降幅继续扩大，11月同比下降16.1%。 相关研究： 《2021年11月房地产行业月报：保交房下，预售资金监管趋严，全年土地成交同比预计下行》 《2021年11月中国典型房企销售业绩TOP200》 《月读数据（第49期）：市场降速明显，销售面积与新开工面积单月降幅超20%（2021年1-10月）》 报告撰写： 亿翰智库 于小雨、王玲、李慧慧（Yjtzl2016微信号） 报告审核： 全联房地产商会 秦晶、李晨曦 官方网站： www.crecc.org www.ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库与全联房地产商会联合出品 2 一、信贷相关政策小幅松动促使11月销售规模环比回升，同比降幅收窄 1-11月全国商品房销售金额合计16.2万亿元，同比收窄至8.5%，商品房销售面积累计为15.8亿平米，同比收窄至4.8%。11月单月的商品房销售规模略优于10月，但是不及2020年同期水平，故同比仍为负数，不过同比的降幅有所收窄。 具体来看，11月商品房销售金额为1.4万亿元，环比增长16.9%，同比下降16.3%，同比降幅较10月收窄6.3个百分点；商品房销售面积为1.5亿平米，环比增长18.7%，同比下降14.0%，同比降幅较10月收窄7.7个百分点。 目前，商品房成交仍然相对低迷，主要原因在于“房住不炒”下，行政性调控政策较为严格，房地产贷款集中度管理政策从信贷方面影响居民的购房能力，以及大型房企暴雷引发了购房者恐慌与观望。 11月商品房销售金额与面积环比上升，同比跌幅降低，我们认为，市场的小幅回升，主要与信贷相关政策的调整有关。根据中国人民银行公布的数据，10月个人住房贷款增加了3481亿元，较9月增加1013亿元；11月个人住房贷款增加4013亿元，较10月增加了532亿元。加快个人按揭贷款的放款速度将促使满足条件的购房需求有序释放，尤其是置换类和改善需求的释放，因此，11月商品房销售数据跌幅收窄超预期。 另外，在2021年12月11日召开的“2021-2022中国经济年会”上，国家统计局局长表示，“房地产是支柱产业，住房更是居民的消费”。我们认为，这一论调虽然直接肯定了房地产对于经济增长的支撑作用，但仍要对政策保持敬畏之心，“房住不炒”在重要会议中反复提及，预计政策将以预调微调和纠偏为主。 图表：2020.02-2021.11全国商品房累计销售面积及增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 -60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%02468101214161820商品房累计销售面积（亿平米）同比 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库与全联房地产商会联合出品 3 图表：2020.02-2021.11全国商品房累计销售额及增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 图表：2020.03-2021.11全国商品房单月销售面积及增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 二、开发投资单月微升，1-11月同比增长6.0% 2.1 供应增长叠加融资小幅改善，11月土地成交价款同比增长24.2% 1-11月土地购置面积合计18287万平米，同比下降11.2%。11月单月新增土地购置面积2463万平米，同比仍然为负，但是降幅已经由10月-24.2%收窄至-12.5%。1-11月累计-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%160%02468101214161820商品房累计销售额（万亿元）同比-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%0123商品房单月销售面积（亿平米）同比 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库与全联房地产商会联合出品 4 土地成交价款为14519亿元，同比增长4.5%，单月土地成交价款为3109亿元，同比增长24.2%。 11月土地购置面积同比降幅收窄，土地成交价款同比涨幅达到24.2%，意味着土地成交有所回升，我们认为主要原因有三点，一是一二线城市集中供地，比如宁波和郑州在11月开展第二轮集中供地，深圳、南京、苏州和无锡等在11月实行第三轮集中供地，高能级城市供应增加有助于带动成交增长。二是年关将至，部分低能级城市加大土地供应以完成全年的土地供应计划。三是11月各大会议释放积极的融资信号，部分央企、国企和稳健的民营房企凭借信用优势开始有了融资动作，这一定程度上有助于缓解房企的资金压力，因而在投资方面也更为从容。 图表：2020.02-2021.11累计土地购置面积及增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 图表：2020.02-2021.11累计土地成交价款及增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 -40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%050001000015000200002500030000累计土地购置面积（万平米）同比-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%02000400060008000100001200014000160001800020000累计土地成交价款（亿元）同比 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库与全联房地产商会联合出品 5 图表：2020.02-2021.11单月土地购置面积及增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 2.2 单月新开工与施工面积同比跌幅收窄，竣工面积同比增长15.4% 房地产融资环境的适度纠偏也在房地产开发过程中得到了体现，比如11月单月新开工面积、施工面积同比降幅收窄，竣工面积同比大幅提升。 新开工方面，1-11月累计新开工面积合计18.3亿平米，同比下降了9.1%，降幅扩大。11月单月新开工面积增加了1.6亿平米，环比增长16.6%；同比为-21.0%，不过降幅较10月的-33.1%收窄了12.1个百分点。 施工方面，1-11月累计施工面积为96.0亿平米，同比增长6.3%，增幅收窄，11月单月新增施工面积1.7亿平米，同比下降24.7%。 竣工方面， 1-11月累计竣工面积合计6.9亿平米，同比增长16.2%，其中11月单月新增竣工面积1.1亿平米，环比增长82.6%，同比增长15.4%。这意味着11月，房企加快了竣工结转速度。由于2021年各个城市加强预售资金监管，一般情况下，竣工验收备案后，可以解冻大部分的重点监管资金（多数城市是测算从预售到交付期间的工程支出，将该金额作为预售资金重点监管额度），因此，竣工速度加快，也意味着房企将解冻更多的受监管的资金，房企资金压力或有小幅缓解。 -40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%0100020003000400050006000单月土地购置面积（万平米）同比 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库与全联房地产商会联合出品 6 图表：2020.02-2021.11房屋累计新开工面积及增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 图表：2020.02-2021.11房屋单月新开工面积及增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 -60%-40%-20%0%20%40%60%80%0510152025房屋累计新开工面积（亿平米）同比-60%-40%-20%0%20%40%60%80%0.00.51.01.52.02.53.0房屋单月新开工面积（亿平方米）同比 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库与全联房地产商会联合出品 7 图表：2020.02-2021.11房屋累计竣工面积及增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 2.3 单月房地产开发投资同比收窄至-4.3%，预计全年增速高于5% 1-11月房地产开发投资合计13.7万亿元，同比增长6.0%，增速较1-10月下降了1.2个百分点。11月单月房地产开发投资为1.2万亿元，同比下降4.3%，降幅较10月收窄了1.1个百分点。 由于房地产开发投资主要有土地投资和工程投资组成，如前文所述，11月土地成交价款，新开工面积、施工面积的同比降幅都有所收窄，因此也拉动了房地产开发投资单月环比正增长，以及同比降幅收窄。 “房地产是支柱产业”再次被提及，肯定了房地产在稳定经济增长方面有重要作用。此外，近期融资环境的小幅改善，以及个人按揭贷款放款速度加快意味着房企资金量或在修复。因此，相对于前期，房企可能有更多的弹药用于房地产开发。假设12月房地产开发投资下降5%，全年房地产开发投资仍将增长5%以上。 -30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%012345678910累计竣工面积（亿平方米）同比 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库与全联房地产商会联合出品 8 图表：2020.02-2021.11房地产开发投资额累计值及增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 图表：2020.02-2021.11单月房地产开发投资额及增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 三、11月到位资金环比增长10.9%，预售资金监管下定金及预收款同比降幅扩大 1-11月房地产开发企业到位资金合计18.3万亿元，同比增长7.2%，增速较前10月下降了1.6个百分点。11月到位资金新增1.7万亿元，同比下降7.0%，但是较10月收窄2.5个百分点。 -20%-10%0%10%20%30%40%50%0246810121416累计房地产开发投资（万亿元）同比-20%-10%0%10%20%30%40%50%0.40.60.81.01.21.41.61.82.0单月房地产开发投资（万亿元）同比 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库与全联房地产商会联合出品 9 从11月各项资金的增量来看，除了定金及预收款环比下降以外，国内贷款、利用外资、自筹资金以及个人按揭贷款环比均为正数，因此带动了11月单月到位资金环比增长10.9%。 从11月各项资金的同比来看，国内贷款同比降幅收窄；自筹资金同比由负转正，增长2.1%；个人按揭贷款不仅增速为正，而且同比增长1