房地产行业：投资增速继续探底,销售同比降幅收窄

1 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 Table_ Title 2014年07月17日 房地产 Tabl e_Sum m ar y 投资增速继续探底，销售同比降幅收窄 ■策略：6月房地产投资延续今年以来持续下行的趋势，投资增速由5月的14.7%下降至14.1%，投资增速下降一方面受去年基数较高的影响，另一方面开发企业拿地意愿仍维持低位，新开工增速持续处在负增长区。6月单月房屋新开工2.02亿平米，环比增21.2%，同比降9.3%。上半年房屋新开工8.01亿平米，同比降16.4%，降幅较前5月小幅收窄2.2个百分点。由于经济的触底企稳以及地产相关政策预期基本已出台，我们认为未来政策面将趋于稳定，影响地产股走势的核心因素逐步从政策预期转变为基本面。 6销售环比大幅回升，同比降幅收窄，但7、8月是传统的住宅成交淡季，预计7月房地产数据难以大幅反转，房地产投资仍将呈继续探底的过程。维持行业“同步大市-A”的投资评级。推荐组合：华夏幸福、华业地产、中天城投。 ■土地市场：土地市场价涨量滞，一二线城市占比上升。6月单月土地购臵面积3717万平方米，同比降6.3%，环比增25.6%，成交价款1077亿，同比增9.8%，环比增45.6%。成交均价2897元/平米，同比增17.1%，环比增15.9%。 累计方面，上半年全国购臵土地面积14807万平米，同比-5.8%，降幅较前5月扩大0.1个百分点，成交价款4031亿，同比增9.0%，同比增速较前5月上升0.3个百分点。年成交均价2722元/平米，同比增15.7%，增速较前5月上升0.4个百分点。6月土地市场回暖主要是由一、二线城市带动。我们预计在去年的高基数以及销售回落导致开发商谨慎拿地的情绪影响下，开发商购臵土地金额和面积整体将继续呈逐渐回落的态势，并且一、二、三线城市的分化延续。 ■地产投资增、投资资金来源增速持续下降。上半年房地产投资4.20万亿，同比增14.1%，增速较上月下降0.6个百分点，其中住宅投资2.87万亿，同比增13.7%，增速下降0.9个百分点。6月房屋新开工面积环比大幅回升，但同比仍呈负增长。6月单月房屋新开工2.02亿平米，同比下降9.3%，环比增21.2%。上半年房屋新开工8.01亿平米，同比降16.4%，降幅较前5月小幅收窄2.2个百分点。 房地产开发资金来源环比回升，回升主要来自于企业自筹资金同比方面，企业贷款和自筹资金小幅上升，销售回款仍同比回落。6月单月资金来源12185亿，同比增0.6%，环比增27.9%，其中贷款1914亿、自筹5588亿、销售回款3964亿，同比分别变动+3.5%、+10.8%和-13.0%，环比分别变动+14.7%、+45.3%和+11.9%。此外，从回款细项按揭贷款资金来源来看，按揭增速并未明显增长，6月单月资金来源中来自按揭贷款资金1170亿，同比降13.9%，环比增6.0%。 ■销售：住宅销售面积及金额环比回升，同比降幅收窄。上半年商品住宅销售面积和金额均同比降幅收窄。销售面积和金额分别为4.25亿平方米和2.56万亿元，分别同比下降7.8%和9.2%，降幅分别较前5月收窄1.4和1.0个百分点。销售均价为6032元/平方米，同比/环比变动-1.5%和-2.3%，成交均价连续5个月同比回落。 ■风险提示：房贷大幅收紧，经济增速下滑超预期。 Table_Bas eInf o 行业动态分析 证券研究报告 投资评级 同步大市-A 维持评级 Table_ FirstSt ock 首选股票 目标价 评级 600340 华夏幸福 37.20 买入-A 600240 华业地产 6.70 买入-A Table_C hart 行业表现 资料来源：Wind资讯 Table_C han geRat e % 1M 3M 12M 相对收益 6.02 5.12 5.19 绝对收益 5.06 2.36 -1.15 Table_Au tho r 万知 分析师 SAC执业证书编号：S1450513070002 wanzhi@essence.com.cn 010-66581690 何益臻 分析师 SAC执业证书编号：S1450513080005 010-66581695 Tabl e_Re por t 相关报告 周住宅成交大幅下降 2014-07-14 周住宅成交较上周小幅上升，库存高位 2014-07-07 等待调整后的机会 2014-07-03 2 报告类型/股票名称 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 1. 投资增速继续探底，销售同比降幅收窄 6月房地产投资仍延续今年以来持续下行的趋势，房地产投资增速由5月的14.7%下降至14.1%，投资增速继续下降一方面受去年基数较高的影响，另一方面开发企业拿地意愿仍维持低位，新开工增速持续处在负增长区。6月单月房屋新开工2.02亿平米，环比增21.2%，同比降9.3%。上半年房屋新开工8.01亿平米，同比降16.4%，降幅较前5月小幅收窄2.2个百分点。我们认为目前房地产销售增速仍呈继续探底的过程，当前房地产投资增速的趋势仍是向下，但下行空间有限。 土地成交方面，6月土地市场成交面积和金额环比上升，成交均价明显上升，同比方面，成交面积同比下降，成交金额同比上升。6月单月土地购臵面积3717万平方米，同比降6.3%，环比增25.6%，成交价款1077亿，同比增9.8%，环比增45.6%。成交均价2897元/平米，同比增17.1%，环比增15.9%。 结合我们统计的40个城市数据来看，虽然6月住宅（纯住宅土地及商住综合用地）土地市场供应面积较5月有所下降，但成交明显增长，其中一、二线城市成交面积环比回升，三线城市环比下降，和全国土地成交均价明显上升一致。 住宅销售方面，上半年商品住宅销售面积和金额均较前5月同比降幅收窄。销售面积和金额分别为4.25亿平方米和2.56万亿元，分别同比下降7.8%和9.2%，降幅分别较前5月收窄1.4和1.0个百分点。销售均价为6032元/平方米，同比/环比变动-1.5%和-2.3%，成交均价连续5个月同比回落。 由于经济的触底企稳以及地产相关政策预期基本已出台，我们认为未来政策面趋于稳定，影响地产股走势的核心因素逐步从政策预期转变为基本面。 7、8月是传统的住宅成交淡季，预计7月房地产数据难以大幅反转，房地产投资仍将呈继续探底的过程。维持行业“同步大市-A”的投资评级。推荐组合：华夏幸福、华业地产、中天城投。 2. 土地市场：单月土地市场价涨量滞，一二线城市占比上升 6月土地市场成交面积和金额环比上升，成交均价明显上升，同比方面，成交面积下降，成交金额同比上升。结合我们分城市统计数据来看，单月土地市场小幅回暖，主要是一、二线城市土地成交增加所致，三线城市成交面积有所下降。从全国单月成交均价环比上升也可看出。累计方面，全国土地购臵成交面积降幅有所扩大，我们认为随着销售回落，开发商拿地将更趋谨慎，开发商购臵土地面积和金额整体将继续呈逐渐回落的态势，并且一、二、三线城市的分化延续。 6月单月土地购臵面积3717万平方米，同比降6.3%，环比增25.6%，成交价款1077亿，同比增9.8%，环比增45.6%。成交均价2897元/平米，同比增17.1%，环比增15.9%。 累计方面，上半年全国购臵土地面积14807万平米，同比-5.8%，降幅较前5月扩大0.1个百分点，成交价款4031亿，同比增9.0%，同比增速较前5月上升0.3个百分点。年成交均价2722元/平米，同比增15.7%，增速较前5月上升0.4个百分点。 表1：2014年土地市场数据 单月数据 年累计数据 拿地面积（万平米） 同比 环比 拿地金额（亿元） 同比 环比 拿地面积（万平米） 同比 拿地金额（亿元） 同比 2014/02 4062 6.5% 0.5% 1000 8.9% -19.9% 4062 6.5% 1000 8.9% 2014/03 1928 -16.9% -52.5% 556 16.3% -44.4% 5990 -2.3% 1556 11.4% 3 报告类型/股票名称 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 2014/04 2141 -20.5% 11.1% 658 5.6% 18.4% 8130 -7.9% 2214 9.6% 2014/05 2960 1.0% 38.2% 740 6.0% 12.4% 11090 -5.7% 2954 8.7% 2014/06 3717 -6.3% 25.6% 1077 9.8% 45.6% 14807 -5.8% 4031 9.0% 数据来源：wind、安信证券研究中心 结合我们统计的40个城市数据来看，虽然6月住宅（纯住宅土地及商住综合用地）土地市场供应面积较5月有所下降，但成交明显增长，其中一、二线城市成交面积环比回升，三线城市环比下降，和全国土地成交均价明显上升一致。 6月40大城市住宅土地成交2976万平方米，同、环比变动-8%和+40%。成交金额763亿，同、环比变动-2%和+26%；其中一线城市成交118万平方米，同、环比变动-62%和+24%；29个二线城市成交2749万平方米，同、环比变动+12%和+65%；7个三线城市成交110万平方米，同、环比变动-76%和-69%。 6月土地市场回暖主要是由一、二线城市带动。我们预计在去年的高基数以及销售回落导致开发商谨慎拿地的情绪影响下，开发商购臵土地金额和面积整体将继续呈逐渐回落的态势，并且分化延续：一线和主流二线城市土地土地市场主要受政府土地出让节奏的影响，但成交均价和溢价率将有所回落，6月上海已有住宅土地流拍，而三、四线城市土地市场成交仍将维持低位。 图1：6月土地成交呈价涨量降局面（累计同比） 图2：6月土地成交均价有所上升 数据来源：wind 数据来源：wind 3. 投资：地产投资增速持续下行，资金来源增速下降 房地产投资增速继续下滑，上半年房地产投资4.20万亿，同比增14.1%，增速较上月下降0.6个百分点，其中住宅投资2.87万亿，同比增13.7%，增速下降0.9个百分点。 表2：2014年房地产投资数据 单月数据 年累计数据 新开工面积（万平米） 同比 环比 房地产投资（亿元） 同比 环比 新开工面积（万平米） 同比 房地产投资（亿元） 同比 2014/02 16693 -27.4% -17.2% 7956 19.3% -7.5% 16693 -27.4% 7956 19.3% 2014/03 12397 -21.9% -25.7% 7383 14.2% -7.2% 29090 -25.2% 15339 16.8% 2014/04 14145 -15.0% 14.1% 6982 15.5% -5.4% 43234 -22.1% 22322 16.4% 2014/05 16678 -7.9% 17.9% 8417 10.5% 20.6% 59912 -18.6% 30739 14.7% 2014/06 20214 -9.3% 21.2% 11280 12.5% 34.0% 80126 -16.4% 42019 14.1% 数据来源：wind、安信证券研究中心 6月房地产投资增速继续下降一方面受去年基数较高的影响，另一方面开发企业拿地 4 报告类型/股票名称 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 意愿仍维持低位，新开工增速持续处在负增长区。6月房屋新开工面积环比大幅回升，但同比仍呈负增长。6月单月房屋新开工2.02亿平米，同比下降9.3%，环比增21.2%，其中住宅新开工1.41亿平米，同比降13.8%，环比增23.5%。上半年房屋新开工8.01亿平米，同比降16.4%，降幅较前5月小幅收窄2.2个百分点，其中住宅新开工5.67亿平米，同比降19.8%，降幅收窄1.8个百分点。 上半年房屋累计施工