房地产行业周观点 ：中央经济工作会议释放需求端支持信号

请务必阅读正文之后的重要声明部分 、 中央经济工作会议释放需求端支持信号 -房地产行业周观点 房地产 证券研究报告/行业周报 2021年12月12日 评级：增持（维持） 分析师：陈立 执业证书编号：S0740520080008 Email：chenli@r.qlzq.com.cn [Table_Profit] 基本状况 上市公司数 128 行业总市值（亿元） 17613.8 自由流通市值（亿元） 8069.38 [Table_QuotePic] 行业-市场走势对比 公司持有该股票比例 [Table_Report] 相关报告 <<20211205周观点：房企合理融资需求将得到满足，上海三轮供地零流拍>> 2021.12.06 <<20211128周观点：成都出台政策促进供需，第三批集中供地已全部发布>> 2021.11.29 <<20211121周观点：房地产合理贷款需求得到满足，第三批集中供地密集发布>> 2021.11.22 [Table_Finance] 重点公司基本状况 简称 股价 (元) EPS PE 评级 2020 2021E 2022E 2023E 2020 2021E 2022E 2023E 绿城中国 12.84 1.04 1.24 1.53 1.96 12.3 10.4 8.4 6.6 买入 保利地产 14.97 2.35 2.66 2.94 3.19 6.4 5.6 5.1 4.7 买入 万科A 20.16 3.57 3.82 4.13 4.74 5.6 5.3 4.9 4.3 买入 新城控股 30.9 6.76 8.20 9.81 11.31 4.6 3.8 3.1 2.7 买入 旭辉控股集团 4.68 0.82 1.07 1.20 1.33 5.7 4.4 3.9 3.5 买入 备注：股价使用2021年12月10日收盘价 [Table_Summary] 投资要点 周度观点：  中央经济工作会议释放需求端支持信号，强调因城施策，促进良性循环：12月8日至10日，中央经济工作会议强调：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。 今年下半年，我国房地产市场形成了供需双降的负反馈循环。中央经济工作会议与政治局会议先后提出满足购房者的合理住房需求，叠加因城施策的表述，预计各城市将针对当地市场情况，陆续出台消费端支持政策，引导房地产市场回归正向循环。  多城第三次集中供地落幕：（1）12月11日，重庆第三次集中供地结束，28宗土地中5宗流拍，3宗溢价成交。（2）12月9日，成都第三次集中供地落幕，40宗地中7宗流拍，12宗溢价成交，整体溢价率5%。（3）12月9日，厦门第三次集中供地14宗地中7宗流拍，2宗溢价成交。（4）12月8日，合肥第三次集中供地结束，25宗地中6宗流拍。（5）12月6日，济南75宗地块中14宗流拍，4宗溢价成交。 本周成都的土拍市场有所回温，除此次土拍放松了竞拍规则的原因之外，11月成都消费端的支持政策也为房企拿地回款提供了一定信心。在政府积极引导预期的背景下，预计政策有所放松的城市土地市场将逐渐回暖。 行业在销售下降及预售资金监管加强下压力较大，但中央经济工作会议释放了支持需求端改善的积极信号，预计市场有望打破负反馈循环，良性发展。建议关注地产板块四季度政策预期边际改善加土地市场竞争格局优化的投资机会，推荐A股龙头房企保利发展、万科A、新城控股，及H股成长型房企绿城中国、旭辉控股集团。 行业跟踪  销售回顾（12.04-12.10）：重点监测33城合计成交面积368.6万㎡，环比上周下降15.7%；2021年累计成交22907.5万㎡，累计同比增长10.1%。其中，一线城市成交62.0万㎡，环比上周下降35.8%，2021年累计成交4067.6万㎡，累计同比增长17.5%；二线城市成交199.8万㎡，环比上周下降15.3%，2021年累计成交10881.9万㎡，累计同比增长17.5%；三线城市成交106.8万㎡，环比上周增长1.7%，2021年累计成交7958.0万㎡，累计同比下降1.5%。  土地供应（11.29-12.05）：百城土地宅地供应规划建筑面积359万㎡，2021年累计供应规划建面103260万㎡，累计同比下降24.4%，供求比1.46。 在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价2713元/㎡，近四周平均挂牌均价4699元/㎡，环比增长4.6%，同比增长51.7%。  土地成交（11.22-11.28）：百城土地住宅用地成交规划建筑面积885万方，2021年累计成交70578万㎡，累计同比下降22.9%。 土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为9390元/㎡，环比上升9.4%，同比上升78.4%，整体溢价率为2.2%，2021年平均楼面价5498元/㎡，同比上升21.6%，溢价率13.1%，较去年同期下降2.8个百分点。  风险提示事件：融资环境超预期收紧；调控政策超预期收紧。 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 2 - 行业周报 内容目录 销售回顾（12.04-12.10） ................................................................................... - 3 - 土地供应（11.29-12.05） ................................................................................... - 5 - 土地成交（11.29-12.05） ................................................................................... - 8 - 图表目录 图表1：重点跟踪城市成交情况（万㎡、%） .................................................... - 3 - 图表2：房管局商品房网签数据（万㎡、%） .................................................... - 4 - 图表3：百城土地供应情况（万㎡、%） ............................................................ - 5 - 图表4：百城土地挂牌楼面价（元/㎡、%） ....................................................... - 5 - 图表5：百城土地供应量（万㎡、%） ............................................................... - 6 - 图表6：百城土地供应价（元/㎡、%） .............................................................. - 7 - 图表7：百城土地成交建筑面积（万㎡，%） ..................................................... - 8 - 图表8：百城土地成交楼面价及溢价率（元/㎡，%） ......................................... - 8 - 图表9：百城土地成交量（万㎡、%） ............................................................... - 9 - 图表10：百城土地成交价及溢价率（万㎡、%） ............................................. - 10 - pOsPsMyQsNxPnPnRsQtPwOaQaO7NpNoOtRmNeRmNpNiNnMoN6MpPxOvPmNzRvPrQxO 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 3 - 行业周报 销售回顾（12.04-12.10） 重点监测33城合计成交面积368.6万㎡，环比上周下降15.7%；2021年累计成交22907.5万㎡，累计同比增长10.1%。其中，一线城市成交62.0万㎡，环比上周下降35.8%，2021年累计成交4067.6万㎡，累计同比增长17.5%；二线城市成交199.8万㎡，环比上周下降15.3%，2021年累计成交10881.9万㎡，累计同比增长17.5%；三线城市成交106.8万㎡，环比上周增长1.7%，2021年累计成交7958.0万㎡，累计同比下降1.5%。 图表1：重点跟踪城市成交情况（万㎡、%） 来源：Wind、中泰证券研究所 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 4 - 行业周报 图表2：房管局商品房网签数据（万㎡、%） 来源：Wind、中泰证券研究所 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 5 - 行业周报 土地供应（11.29-12.05） 百城土地宅地供应规划建筑面积359万㎡，2021年累计供应规划建面103260万㎡，累计同比下降24.4%，供求比1.46。其中，一线城市无新增供应；二线城市供应规划建筑面积99万方，今年累计供应36807万㎡，累计同比下降11.2%，累计供求比1.50；三四线城市供应规划建筑面积260万方，今年累计供应60785万㎡，累计同比下降32.7%，累计供求比1.47。 图表3：百城土地供应情况（万㎡、%） 来源：Wind、中国土地大全、中泰证券研究所 在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价2713元/㎡，近四周平均挂牌均价4699元/㎡，环比增长4.6%，同比增长51.7%。其中，一线城市无新增供应；二线城市供应土地挂牌楼面价3126元/㎡，近四周平均起拍楼面价7030元/㎡，环比增长6.7%，同比增长49.5%；三四线城市供应土地挂牌楼面价2557元/㎡，近四周平均起拍楼面价2612元/㎡，环比增长4.5%，同比增长9.9%。 图表4：百城土地挂牌楼面价（元/㎡、%） 来源：Wind、中国土地大全、中泰证券研究所 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 6 - 行业周报 图表5：百城土地供应量（万㎡、%） 来源：Wind、中国土地大全、中泰证券研究所 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 7 - 行业周报 图表6：百城土地供应价（元/㎡、%） 来源：Wind、中国土地大全、中泰证券研究所 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 8 - 行业周报 土地成交（11.29-12.05） 百城土地住宅用地成交规划建筑面积885万方，2021年累计成交70578万㎡，累计同比下降22.9%。其中一线城市成交建筑面积614万㎡，今年累计成交4594万㎡，累计同比增长8.3%；二线城市成交建筑面积201万㎡，今年累计成交24618万㎡，累计同比下降24.3%；三四线城市成交建筑面积71万㎡，今年累计成交41366万㎡，累计同比下降24.5%。 图表7：百城土地成交建筑面积（万㎡，%） 城市等级 成交规划建筑面积 环比 今年累计成交 累计同比 一线 614 220.2% 4594 8.3% 二线 201 -76.2% 24618 -24.3% 三四线 71 -79.5% 41366 -24.5% 合计 885 -35.8% 70578 -22.9% 来源：Wind、中国土地大全、中泰证券研究所 土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为9390元/㎡，环比上升9.4%，同比上升78.4%，整体溢价率为2.2%，2