坚持稳健发展主基调，打造综合服务能力

电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 1 相关研究： 2020中国物业企业综合实力TOP100研究报告 20200820 2021中国上市物业服务企业百强研究报告 20210528 逐鹿天下，上市物企平均增速超40%，百亿营收阵容扩充至4家，行业格局未定，大发展仍在继续 20210402 研究团队 唐 卓 tz_2580（微信号） tangzhuo@ehconsulting.com.cn 李艳杰 lyjforl（微信号） liyanjie_yh@ehconsulting.com.cn 王 都 Dwong5011（微信号） 范楚学 Ciyyuan_ (微信号) fanchuxue@ehconsulting.com.cn 所属行业 物业 发布时间 2021年8月27日 金融街物业（01502.HK） 坚持稳健发展主基调， 打造综合服务能力 核心观点： 金融街物业多元化拓展企业规模，在管面积增长至2809.7万平方米，合约面积突破3000万平方米；业绩稳健增长，实现营业收入6.04亿元，毛利润为1.34亿元，同比增长27.9%，毛利率为22.2%；净利润为0.82亿元，同比增长30.8%，净利率为13.5%。 上半年，金融街物业持续实施成本管控，优化企业内部流程，毛利率和净利率都有所提升。但整体而言，金融街物业的毛利率仍处于行业中下游水平，一方面，由于金融街物业的国企性质，其员工薪酬福利开支相对偏高；另一方面，和企业的提供的服务相关。 此外，金融街物业积极落实多渠道布局战略，持续推动市场化外拓。企业通过品牌外拓、招投标等方式承接多个项目；与多家企业合资成立公司，充分整合合作伙伴及各股东方优质资源；收购永泰恒、株洲宏达及一家位于香港的物业公司，加速扩大市场份额。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 2 引言 金融街物业发布2021年中期业绩报告：金融街物业多元化拓展企业规模，在管面积增长至2809.7万平方米，合约面积突破3000万平方米；业绩稳健增长，实现营业收入6.04亿元。 一、外拓成效显著，多业态均衡发展 2021年上半年，金融街物业稳步推进规模扩张战略。截至2021年6月末，金融街物业在管面积为2809.7万平方米，同比增长30.1%；合约面积为3201.9万平方米，同比增长33.9%。 数据来源：企业业绩报告 从面积来源看，母公司金融街集团为金融街物业提供了过半项目面积。截至2021年6月末，由母公司提供的在管面积为1662.5万平方米，占总在管面积的59.2%。 为落实多渠道布局战略，金融街物业持续推动市场化外拓。报告期内，金融街物业通过品牌外拓、招投标等方式承接多个项目；与多家企业合资成立公司，充分整合合作伙伴及各股东方优质资源；收购永泰恒、株洲宏达及一家位于香港的物业公司，加速扩大市场份额。 1985.72471.92162.82809.72136.92810.42394.53201.921.0%24.1%16.8%30.1%0%5%10%15%20%25%30%35%0500100015002000250030003500201920202020H12021H1图：2019-2021H1金融街物业面积情况在管面积（万平方米）合约面积（万平方米）在管面积同比增长（%） 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 3 数据来源：企业业绩报告 从数据可以看出，2021年上半年，金融街物业市场化外拓成效较为显著，第三方在管面积占比较2020年末同期提升7.4个百分点，突破了长期以来来源于母公司与第三方的在管面积2:1的结构。但与行业内其他企业相比，金融街物业第三方面积占比仍处于中下游位置，面积来源结构仍有优化空间。 数据来源：企业业绩报告 从项目业态来看，金融街物业涵盖多元物业类型，包括以办公楼、综合体、零售商业大楼及酒店为主的商务物业，以及住宅物业、公共物业、医院、教育物业等非商务物业。2021年上半年，金融街物业大力发展公共物业、医院等业态，获得多个代表性项目：  利用在华南区域形成的规模效应及品牌影响力，承接位于广东省惠州市巽寮湾的一家主题66.4%66.8%66.6%59.2%33.6%33.2%33.4%40.8%0%20%40%60%80%100%201920202020H12021H1图：2019-2021H1金融街物业面积来源构成金融街联属集团独立第三方57.1%40.8%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%图：2021H1部分上市企业第三方在管面积占比 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 4 景区公园；  通过公开竞标获得一家综合性部队医院物业服务管理项目，进一步凸显在医疗后勤服务管理市场的竞争优势；  在于首钢园区北区冬训中心项目良好服务的基础上，新增为其制氧厂项目及金安桥项目提供物业管理服务，前者为2022冬奥会首钢滑雪大跳台商业设施，后者为集高端数字智能、工业文化创意、服务冬奥配套等为一体的高端产业服务区。 报告期末，金融街物业公共类物业在管面积增长108.3%，占比达到27.4%，较2020年同期提升10.3个百分点；企业整体业态组合得到进一步扩充，为企业开展多元化服务、实现更大价值奠定良好基础。 数据来源：企业业绩报告 二、业绩增长符合预期，低盈利困境仍难解 2021年上半年，金融街物业实现营业收入6.04亿元，同比增长18.8%；毛利润为1.34亿元，同比增长27.9%，毛利率为22.2%；净利润为0.82亿元，同比增长30.8%，净利率为13.5%。收入和净利润的增长基本符合企业提出的未来三年内20%、25%的业绩增长指引。 3.1%2.5%2.9%2.3%32.1%26.8%29.5%24.9%5.1%4.1%4.7%3.6%44.7%48.6%45.8%41.8%15.0%18.0%17.1%27.4%0%20%40%60%80%100%201920202020H12021H1图：2019-2021H1金融街物业业态构成零售商业大楼及酒店办公楼综合体住宅物业公共物业、医院、教育物业及其他 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 5 数据来源：企业业绩报告 报告期内，金融街物业持续实施成本管控，优化企业内部流程，毛利率和净利率都有所提升。但整体而言，金融街物业的毛利率仍处于行业中下游水平，一方面，由于金融街物业的国企性质，其员工薪酬福利开支相对偏高；另一方面，和企业的提供的服务相关。 金融街物业主要提供两大类服务，包括商务和非商务业态的物业管理及相关服务，以及餐饮服务。其中，毛利率较低的基础物业管理服务收入占比长期维持在70%以上，很大程度上拖慢了整体盈利的增长速度；且企业的餐饮服务目前仍处亏损状态，于盈利增长难以发挥作用。 值得注意的是，公建类物业、城市服务将持续作为金融街物业的重点发展领域，以企业目前的经营情况看，该类业务的毛利率仅15.5%左右。因此，未来企业整体盈利水平可能持续处于发展滞缓的状态，甚至可能回落到更低水平。 9.9711.315.096.041.131.160.620.8219.2%21.6%20.7%22.2%11.4%10.2%12.3%13.5%0%4%8%12%16%20%24%024681012201920202020H12021H1图：2019-2021H1金融街物业营收及盈利情况营业收入（亿元）净利润（亿元）毛利率（%）净利率（%） 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 6 三、探索差异化增值服务，推动餐饮服务品牌化 金融街物业积极探索产业化经营模式，通过持续打磨产品及服务质量，形成具有竞争力、可复制的商业模式，满足业主及各类客户的多元服务需求。 秉承着“一业为主，多种经营”的经营发展策略，目前，金融街物业为客户提供停车场管理服务、经营业务、咨询服务、产业运营、资源管理、定制服务及其他增值服务。2021年上半年，企业增值服务收入1.32亿元，同比增长20.5%。 于餐饮服务板块，金融街物业持续开发“怡己IZEE”品牌系列，通过与高端商务楼宇或商业综合体相配套，开办怡己小厨、怡己三矢堂、怡己烘坊、怡己咖啡等餐饮实体店。报告期内，餐饮服务收入同比大涨162.2%， 未来，金融街物业将继续打造差异化、品牌化服务，同时提升产品与服务质量，提高客户体验感和满意度，为客户及企业创造更大价值。 结语 作为一家具有国资背景的物业企业，金融街物业始终以“稳健”为发展主基调。但“稳健”之下，金融街物业始终被困于难盈利的境地，很大程度上影响了资本市场对于企业的看法，也不利于企业的后续发展。 未来，金融街物业计划将继续推进扩大服务范围，开展多元增值业务，探索科技赋能，创新经营理念，提升自身实力。如何实现发展提速又提质，是企业迫切需要思考的问题。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 7 【免责声明】 本报告是基于嘉和家业认为可靠的已公开信息进行估算，公开信息包括但不限于国家统计局和各地统计局数据、公司公告及企业官网等多种途径，但嘉和家业不保证所载信息的完全准确和全部完整。由于时间和口径的原因，本报告所载的内容、排名仅为本报告最初出具日的观点和判断，本报告所指的数据可能会与企业实际情况有所出入。嘉和家业最初出具日后发出与本报告所载数据不一致的研究报告，或企业公布数据与研究数据存在差异，对此嘉和家业可随时更改且不予特别通知。 本报告旨在公正客观地反映行业趋势和企业经营情况。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何机构或个人的任何建议。任何机构或个人应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况，若有必要应寻求专家意见。本报告所载的资料、工具、意见及推测仅供参考。 本报告版权仅为嘉和家业所有。未经嘉和家业书面同意，任何机构或个人不得以任何形式翻版、复制、发布、转发或引用本报告的任何部分。若嘉和家业以外的机构或个人向其用户发放本报告，则由该机构或个人独自为此发送行为负责，嘉和家业对此等行为不承担任何责任。 如未经嘉和家业授权，私自转载或者转发本报告，所引起的一切后果及法律责任由私自转载或转发者承担，嘉和家业将保留随时追究其法律责任的权利。 【关于我们】 【嘉和家业物业服务研究院】是亿翰股份( 837350 )旗下聚焦物业领域的综合服务平台，专注于提供及时的物