港股公司信息更新报告：业绩靓眼，品牌拓展，“大物业、大社区”持续推进

地产建筑业/地产 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 9 碧桂园服务（06098.HK） 2021年08月25日 投资评级：买入（维持） 日期 2021/8/25 当前股价(港元) 60.200 一年最高最低(港元) 85.200/41.450 总市值(亿港元) 1,942.88 流通市值(亿港元) 1,942.88 总股本(亿股) 32.27 流通港股(亿股) 32.27 近3个月换手率(%) 26.62 股价走势图 数据来源：聚源 《港股公司信息更新报告-多元业务引擎持续发力，龙头起舞业绩大超预期》-2021.3.23 《港股公司信息更新报告-开启收购上市公司先河，区域互补，规模优势明显》-2021.2.26 《港股公司首次覆盖报告-集团赋能，平台效应凸显，百尺竿头乘风破浪》-2020.8.30 业绩靓眼，品牌拓展，“大物业、大社区”持续推进 ——港股公司信息更新报告 陈鹏（分析师） chenpeng@kysec.cn 证书编号：S0790520100001 ⚫ 物管行业龙头标杆，规模稳步增长，维持“买入”评级 碧桂园服务作为物管行业龙头，收购蓝光嘉宝进一步增厚规模；增值服务盈利水平居高位，收购满国与东飞后迅速切入城市服务赛道，并通过收购新碧园切入商管赛道。公司基本面向好，我们维持公司2021-2023年盈利预测，预计2021-2023年归母净利润分别为42.2、65.6、100.4亿元，对应EPS为1.4、2.2、3.4元，当前股价对应PE为38.2、24.6、16.1倍，维持“买入”评级。 ⚫ 业绩超预期，“大物业+大社区”持续推进 碧桂园服务发布2021年上半年业绩公告：2021年上半年，公司实现营收115.6亿元，同比增长84.3%；归母净利润21.1亿元，同比增长60.7%；基本每股收益0.70元。按业务拆分营收结构，公司物管服务、社区增值、非业主增值、三供一业、城市服务、商业运营分别占比44.7%、12.1%、9.2%、13.7%、18.1%、1.2%。公司综合毛利率为33.4%，同比下降3.8个百分点。 ⚫ 品牌拓展加速，收购蓝光嘉宝增厚规模 2021年上半年，公司物业管理服务实现营收51.7亿元，同比增长30.5%；毛利率为33.6%，同比下降4.6个百分点。截至2021年6月末，公司合约面积9.01亿平方米，在管面积4.29亿平方米，合管比为2.1倍；公司新增合约面积0.80亿平方米，其中品牌拓展占比55.7%，第三方市场外拓能力迅速提升。若考虑收购蓝光嘉宝，公司合约面积11.20亿平方米，在管面积5.59亿平方米。 ⚫ 更完整的社区增值业态，盈利稳居高位 2021年上半年，公司社区增值服务实现营收14.0亿元，同比增长132.0%；毛利率高达66.2%，同比提升0.3个百分点。从业务结构来看，到家服务、家装服务、社区传媒服务、本地生活服务、房地产经纪服务、园区空间服务收入占比分别为11.9%、15.2%、30.3%、27.3%、8.5%、6.9%。其中，社区传媒服务、本地生活服务收入增速可观，分别达551.7%、120.8%。 ⚫ 风险提示：行业销售规模波动较大；外拓业务不及预期；人工成本上升压力 财务摘要和估值指标 指标 2019 2020 2021E 2022E 2023E 营业收入(百万元) 9,645 15,600 24,380 37,477 56,677 YOY(%) 106.3 61.7 56.3 53.7 51.2 净利润(百万元) 1,671 2,686 4,224 6,564 10,039 YOY(%) 81.0 60.8 57.3 55.4 53.0 毛利率(%) 31.6 34.0 34.3 34.6 34.8 净利率(%) 17.8 17.7 17.8 18.0 18.2 ROE(%) 31.1 18.4 24.8 31.1 36.6 EPS(摊薄/元) 0.5 0.9 1.4 2.2 3.4 P/E(倍) 96.6 60.1 38.2 24.6 16.1 P/B(倍) 30.0 11.1 9.5 7.7 5.9 数据来源：聚源、开源证券研究所（采用2021年8月25日汇率，1港币=0.83人民币） -24%0%24%48%72%2020-082020-122021-042021-08碧桂园服务恒生指数相关研究报告 开源证券 证券研究报告 港股公司信息更新报告 公司研究 港股公司信息更新报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 9 目 录 1、 业绩超预期，“大物业+大社区”持续推进 ........................................................................................................................... 3 2、 品牌拓展加速，收购蓝光嘉宝增厚规模 ............................................................................................................................ 3 3、 更完整的社区增值业态，盈利稳居高位 ............................................................................................................................ 5 4、 延展服务链条，城市服务、商管赛道发力 ........................................................................................................................ 6 5、 非业主增值服务规模稳健 .................................................................................................................................................... 6 6、 盈利预测与投资建议 ............................................................................................................................................................ 7 7、 风险提示 ................................................................................................................................................................................ 7 图表目录 图1： 2021H1碧桂园服务实现营收115.6亿元 ....................................................................................................................... 3 图2： 2021H1碧桂园服务实现归母净利润21.1亿元 ............................................................................................................. 3 图3： 2021H1物业管理服务贡献公司营收的44.7% .............................................................................................................. 3 图4： 2021H1碧桂园服务毛利率为33.4% .............................................................................................................................. 3 图5： 2021H1碧桂园服务物业管理服务营收51.7亿元 ......................................................................................................... 4 图6： 2021H1碧桂园服务物管服务毛利率为33.6% .............................................................................................................. 4 图7： 2021H1碧桂园服务合约面积9.01亿平米..................................................................................................................... 4 图8： 2021H1碧桂园服务合管比为2.1倍 .............................................................................................................................. 4 图9： 截至2021H1公司来自第三方在管面积占比为29.3% ................................................................................................. 5 图10： 2021H1公司平均物管费为2.14元/平方米/月 ............................................................................................................ 5 图11： 2021H1碧桂园服务社区增值服务营收14.0亿元 ....................................................................................................... 5 图12： 2021H1碧桂园服务六大增值业务结构均衡 ................................................................................................................ 5 图13： 2021H1社区传媒服务及本地生活服务实现高速增长 ................................................................................................ 6 图14： 2021H1公司非业主增值服务营收10.6亿元 ...................................................................................