DONGXING SECURITIES行业研究 东兴证券股份有限公司证券研究报告 货币边际宽松下 调控短期难放松 ——房地产行业周报 2018年07月29日 看好/维持 房地产 行业周报 投资摘要： 行情回顾：上周中信房地产指数累计涨幅为3.36%，跑赢沪深300指数2.55%，在29个中信行业板块中排名7位。 成交数据：上周样本城市商品房销售面积353.1万平米，环比增加13.9%，去化周期64周，环比增加0.0%。一线城市销售面积70.5万平方米，环比增加27.2%，去化周期55周，环比减小5.5%；二线城市销售面积180.1万平方米，环比增加23.0%，去化周期108周，环比减小4.0%。三线城市销售面积102.5万平方米，环比增加-5.2%，去化周期43周，环比减少8.0%。 近期观点： 从近期一系列政策来看，货币政策边际宽松基本确定。在当前国际不确定性继续增加，消费增长相对乏力，经济增长承压的大背景下，去杠杆转向稳杠杆，防范化解重大风险的同时，兼顾社会正常融资需求和金融系统合理流动性需求，对于稳定国内经济形势具有重要的现实意义。 值得注意的是，我们认为本次货币宽松并不会让房地产市场迎来全面的“牛市”，原因有二。一是房价经过2016年和2017年的较大幅度上涨，叠加库存相对低位，调控政策将更多表现为对货币政策的“对冲”而非“助力”；二是本次贸易冲突中，政府已充分认识到我国产业结构的短板，不太可能重新回到刺激地产和基建的老路。依靠宽松货币和积极财政来共克时艰，积蓄力量实现经济发展转型，而非重回老路，是我们的预期，更是我们的心愿。 总体来看，受供需两端担忧缓解的影响，我们认为板块估值会有一定程度修复，但修复程度和节奏不会太快。估值缓慢修复+业绩如期释放，将是中短期板块的主要机会所在。 本周推荐：上周投资组合为万科A（25%）、保利地产（25%）、滨江集团（25%）、蓝光发展（25%），涨幅为4.26%，跑赢中信房地产指数0.9个百分点。本周投资组合为万科A（25%）、保利地产（25%）、滨江集团（25%）、蓝光发展（25%）。 风险提示：调控政策超预期收紧、供需两端的金融政策大幅收紧 分析师： 郑闵钢 010-66554031 zhengmgdxs@hotmail.com 执业证书编号: S1480510120012 研究助理： 任鹤 010-66554089 renhe07@163.com 执业证书编号: S1480118020022 行业基本资料 占比% 股票家数 145 5.56% 重点公司家数 - - 行业市值 25806.98亿元 4.99% 流通市值 19855.47亿元 5.39% 市场平均市盈率 20.66 / 行业指数走势图 资料来源：东兴证券研究所 相关研究报告 1、《房地产行业报告：货币边际宽松 供需担忧减轻有望带来估值修复》2018-07-24 2、《房地产行业报告：房价延续上涨 新规细则利好基本面》2018-07-23 3、《房地产行业报告：社融数据持续弱势 表外回表助推集中度提升》2018-07-16 4、《房地产行业报告：销售购地略超预期 投资增速小幅回落》2018-07-16 -40%-20%0%20%40%2017/072017/082017/092017/102017/112017/122018/012018/022018/032018/042018/052018/06房地产(中信) 沪深300 P2 东兴证券行业周报 房地产行业：货币边际宽松下 调控短期难放松 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES表 1:上周样本城市成交汇总 城市 本周成交 （万平方米） 环比 （%） 累计同比 （%） 库存 （万平方米） 去化周期（周） 一线（4城） 北京 13.5 -4.5% -37.7% 1,465.5 107 上海 42.1 -14.9% -13.5% 575.7 14 广州 21.0 35.1% -20.3% 1,474.5 77 深圳 9.1 1.0% 15.1% 553.1 60 二线（6城） 杭州 25.5 40.6% -10.2% 909.7 37 南京 24.1 -3.7% -18.3% 1,606.3 68 武汉 35.3 0.4% -22.3% / / 青岛 42.6 16.3% -6.4% / / 苏州 23.7 44.3% -6.6% 1340 54 厦门 / / / / / 三四线（34城） 无锡 21.8 20.5% 37.9% / / 大连 8.6 72% / / / 济南 / / / / / 南昌 / / / 731 / 福州 9.1 54.8% -12.2% 901 145 成都 72.3 68.6% 126.5% / / 长春 44.3 51.9% 14.2% / / 东莞 12.8 0.4% -3.4% / / 惠州 5.6 -13.1% -8.7% 273 39 扬州 5.3 -67.7% -4.4% / / 安庆 3.7 88.5% 24.6% / / 岳阳 2.3 -25.0% -18.8% / / 韶关 4.1 67.0% -11.5% / / 南宁 4.2 -83.1% -28.3% 602 30 江阴 10.2 15.3% 13.7% 511 60 佛山 / / / / / 温州 20.4 -3.1% 22.5% 824 38 金华 3.2 -31.1% 219.8% / / 泉州 7.8 4.7% 43.5% 576 80 襄阳 6.0 12.9% -15.8% / / 赣州 19.8 -30.3% 264.9% / / 徐州 / / / / / 常州 9.1 -20.4% 21.6% / / 淮安 13.7 7.7% -16.4% / / 连云 14.9 3.6% -10.6% / / 柳州 / / / / / 宿迁 / / / / / 东兴证券行业周报 房地产行业：货币边际宽松下 调控短期难放松 P3 DONGXING SECURITIES台州 23.2 28.4% 145.9% / / 泰州 / / / / / 镇江 16.0 -14.7% 43.3% / / 牡丹江 1.6 53.7% -13.1% / / 宁波 1.1 20.8% -80.4% 112 81 淮南 2.9 -31.7% -35.2% / / 芜湖 1.0 -17.3% -76.1% / / 资料来源：wind，东兴证券研究所 1. 行情回顾 上周中信房地产指数较前一周收盘价的涨幅为3.36%，跑输沪深300指数2.55%。上周我们观察的145家房地产股中上涨的有118家，下跌13家，停牌14家。上周市场上房地产股涨幅居前五的为*ST松江、津滨发展、中润资源、渝开发和深物业A，涨幅分别为28.25%、18.22%、17.71%、15.80%和15.18%。跌幅最大的为海航投资、泛海控股、海德股份、乾景园林和中体产业，涨幅分别为-10.53%、-9.24%、-6.89%、-5.10%和-3.93%。 图1：上周房地产指数与沪深300指数 资料来源：wind，东兴证券研究所 0%1%1%2%2%3%3%4%4%5%07/2207/2307/2407/2507/2607/27房地产(中信) 沪深300 P4 东兴证券行业周报 房地产行业：货币边际宽松下 调控短期难放松 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES 图2:中信行业板块周涨跌幅 资料来源：wind，东兴证券研究所 代码 涨幅前五 周累计涨幅 周相对涨幅 上周收盘价 本周收盘价 600225.SH *ST松江 28.25% 24.89% 2.69 3.45 000897.SZ 津滨发展 18.22% 14.86% 2.25 2.66 000506.SZ 中润资源 17.71% 14.35% 2.88 3.39 000514.SZ 渝开发 15.80% 12.44% 4.24 4.91 000011.SZ 深物业A 15.18% 11.82% 10.08 11.61 资料来源：wind，东兴证券研究所 跌幅前五 周累计跌幅 周相对跌幅 上周收盘价 本周收盘价 000616.SZ 海航投资 -10.53% -13.89% 3.42 3.06 000046.SZ 泛海控股 -9.24% -12.61% 6.60 5.99 000567.SZ 海德股份 -6.89% -10.25% 15.24 14.19 603778.SH 乾景园林 -5.10% -8.46% 5.69 5.40 600158.SH 中体产业 -3.93% -7.30% 11.69 11.23 资料来源：wind，东兴证券研究所 2. 市场数据及事件  上周样本城市商品房销售面积353.1万平米，环比变动13.9%。一线城市销售面积70.5万平方米，环比变动27.2%；二线城市销售面积180.1万平方米，环比变动-4%-2%0%2%4%6%8%10%建筑 钢铁 建材 煤炭 国防军工 综合 房地产 石油石化 农林牧渔 机械 电力设备 有色金属 商贸零售 轻工制造 交通运输 银行 电力及公用事业 纺织服装 基础化工 汽车 传媒 非银行金融 食品饮料 家电 通信 计算机 餐饮旅游 电子元器件 医药 东兴证券行业周报 房地产行业：货币边际宽松下 调控短期难放松 P5 DONGXING SECURITIES23.0%。三线城市销售面积102.5万平方米，环比变动-5.2%。分城市成交数据详见附件。 3. 行业政策 表2:本周房地产行业政策汇总 时间 部门 文件 内容 地方 20180723 湖南省住房和城乡建设厅 《关于进一步稳定房地产市场的通知》 长沙市继续严格执行限购等调控政策，坚决遏制投资投机性住房需求，确保房地产市场基本稳定。商品住宅库存去化周期低于12个月的市州、县市，应当适当提高第二套住房公积金贷款首付比例，停止第三套及以上使用住房公积金贷款。其中，商品住宅库存去化周期低于6个月的，缴存职工购买第二套自住商品住房建筑面积超过144平方米(含本数)的，暂停发放住房公积金贷款。 地方 20180724 石家庄市政府 《石家庄市居民住宅项目配建教育设施移交管理办法》 居民住宅项目开发建设单位为配建教育设施的移交主体，项目所在地县(区)级人民政府为配建教育设施的接收主体。配建教育设施是指居民住宅项目配建的幼儿园、小学和初级中学的场地、建筑物、构筑物及附属配套设施。配建教育设施移交范围为2015年1月1日后，本市范围内取得《建设工程规划许可证》的居民住宅项目(含城中村改造项目回迁区、各类保障房项目)配套建设的幼儿园、小学和初级中学。 中央 20180725 国务院 《关于加强滨海湿地保护严格管控围填海的通知》 我国将严格限制围填海用于房地产开发、低水平重复建设旅游休闲娱乐项目及污染海洋生态环境的项目。除国家重大战略项目外，我国将全面停止新增围填海项目审批。新增围填海项目要同步强化生态保护修复，边施工边修复，最大程度避免降低生态系统服务功能。未经批准或骗取批准的围填海项目，由相关部门严肃查处，责令恢复海域原状，依法从重处罚。我国将加快处理围填海历史遗留问题，自然资源部将会同国家发改委等有关部门，充分利用卫星遥感等技术手段 P6 东兴证券行业周报 房地产行业：货币边际宽松下 调控短期难放松 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES中央 20170725 财政部 保