在信贷政策边际宽松下，2022年行业优胜劣汰加剧 内房板块年度跟踪报告 山证国际证券——行业研究 报告要点： 2021年销售表现呈“先高后低”走势：全国商品房2021年累积销售规模同比增长约4.8%，突破18万亿元，再创历史新高，但年内销售表现基本上呈“先高后低”走势，下半年的单月销售同比均录得负增长。由于居民被压抑的住房需求在2020年疫情受控后陆续释放，在2020年下半年商品房销售单月增幅明显高于2019年同期的增幅，因此形成较高基数。叠加2021年第三季度房地产调控升级，尤其是针对个人按揭贷款收紧等措施令购房需求急剧冷缩，导致房地产市场急速下滑现象。此外，受累于中国恒大因风险事件导致其销售显著下降所影响，头部房企在2021年整体权益销售表现明显逊于规模以及腰部房企。 开发投资、新开工2021年下半年降速显著：全国房地产开发投资完成额同比表现自2021年3月开始呈回落态势，9-12月更录得负增长。由于银行在第三季度收紧房企信贷，各地也加强房企预售资金监管，房企因此显著减少投资，以应对资金面流动性紧张情况，导致房地产开发投资完成额在9月开始同比录得负增长，而到12月降幅进一步扩大至约13.9%。此外，全国房屋新开工面积自2021年4月开始同比录得负增长，并在10月和12月同比分别录得负增长约33.1%和31.1%，是2020年2月受疫情影响出现断崖式倒退(约-44.9%)以来的最明显降幅。 房企下半年拿地积极性降低：受到“两集中”供地新政的影响，2021年土地市场的土拍周期已改变。第二、三轮集中供地相较于首轮集中供地，溢价率下降、流拍率上升成为该两轮土拍的显著特征，表明房企在调控升级的背景下，拿地积极性有所降低，全国房地产业土地购置面积在8-12月均录得负增长。百强房企2021年拿地总金额同比也下跌21.5%至约2.5万亿元。此外，部分央企、国企如中国中铁、中国铁建逆势显著加大投资，其拿地金额分别同比增长约241.7%、156.4%。 在信贷政策边际宽松下，2022年行业优胜劣汰加剧：展望2022年，中央政府将继续坚持“房住不炒”的定位，完善住房市场和保障体系，并支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。2021年9月以来，中央已对过紧的信贷政策进行了纠偏，包括鼓励银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务、支持优质房企并购出险和存在困难之房企的优质项目。此外，央行近期也下调与个人住房贷款利率挂钩的5年期以上LPR利率等。预期2022年信贷政策偏向于边际宽松，房企整体融资环境将有所改善，但流动性紧张的房企融资改善程度较小。信贷政策松绑将更有利于央企、国企以及优质民营房企逆势扩张，适当增加杠杆以并购出险和存在困难之房企的优质项目，行业优胜劣汰格局将因此进一步加剧。销售方面，房企2022年整体销售规模在行业投资收缩的背景下或将略微回落；城市间销售表现将持续分化，住房需求具备经济长期发展支撑的一线以及二、三线大都市圈核心城市在人口净流入等因素推动下销售表现将维持较强韧性。 投资建议：中长期持续看好拥有规模、品牌优势以及当前财务安全边际相对较高的内房企业将可受惠行业集中度进一步提升，建议关注中海外(688.HK)、华润置地(1109.HK)、龙湖(960.HK)。 报告日期： 2022-01-28 分析员 姓名：高景东 中央编号：AYP093 电话：+852-2501 1037 电邮：tony.ko@ssif.com.hk 山证国际 www.ssif.com.hk 行业研究 2 1. 在疫情扰动和调控升级下，楼市持续降温 1.1商品房2021年销售表现呈“先高后低”走势 2021年，全国商品房累积销售规模同比增长约4.8%，突破18万亿元，再创历史新高。其中，住宅销售全年同比增长5.3%，明显优于办(-6.9%)、商(-2.0%)楼房。 虽然全国商品房2021年全年销售规模仍录得正增长，但年内销售表现基本上呈“先高后低”走势，下半年的单月销售同比均录得负增长。由于居民被压抑的住房需求在2020年疫情受控后陆续释放，在2020年下半年商品房销售单月增幅(介乎16.0%至27.1%)明显高于2019年同期的增幅(介乎1.2%至10.0%)，因此形成较高基数。叠加2021年第三季度房地产调控升级，尤其是针对个人按揭贷款收紧等措施令购房需求急剧冷缩，导致房地产市场急速下滑现象，住宅销售8-11月下滑幅度较办、商楼房更为突显。 图表1：中国商品房年度销售额(亿元人民币)以及整体和按物业类型销售额同比表现 商品房年度销售总额以及同比表现 各物业类型商品房年度销售额同比表现 数据来源：WIND、山证国际研究部整理 图表2：中国商品房单月销售额(亿元人民币)以及整体和按物业类型销售额同比表现 商品房单月销售总额以及同比表现 各物业类型商品房单月销售额同比表现 数据来源：WIND、山证国际研究部整理 -40%0%40%80%040,00080,000120,000160,000200,0002000200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021左标：商品房销售额右标：同比变化-40%0%40%80%120%2000200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021住宅办公楼商业营业用房-50%0%50%100%150%0500010000150002000025000300002019-022019-042019-062019-082019-102019-122020-032020-052020-072020-092020-112021-022021-042021-062021-082021-102021-12左标：商品房销售额右标：同比变化-50%0%50%100%150%住宅办公楼商业营业用房 行业研究 3 销售面积方面，全国商品房2021年销售总面积同比增长约1.9%至逾17.9亿平方米，也创历史新高。其中，住房总销售面积同比增长约1.1%；办公楼以量换价驱动同比恢复正增长约1.2%；而商业房同比则倒退2.6%。 2021下半年以来，全国商品房单月销售总面积同比走势基本和销售额一致，7月销售总面积同比开始录得负增长，在8-12月同比下降幅度介乎13.2%至21.7%。其中，受到个人按揭贷款收紧和按揭放贷周期拉长等调控措施影响，住宅销售面积在7月也开始录得同比负增长，下滑幅度相对商、办楼房更大。 图表3：中国商品房年度销售面积(万平方米)以及整体和按物业类型销售面积同比表现 商品房年度销售面积以及同比表现 各物业类型商品房年度销售面积同比表现 数据来源：WIND、山证国际研究部整理 图表4：中国商品房单月销售面积(万平方米)以及整体和按物业类型销售面积同比表现 商品房单月销售面积以及同比表现 各物业类型商品房单月销售面积同比表现 数据来源：WIND、山证国际研究部整理 -20%20%60%040,00080,000120,000160,000200,0002000200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021左标：商品房销售面积右标：同比变化-40%-20%0%20%40%60%2000200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021住宅办公楼商业营业用房-60%0%60%120%050001000015000200002500030000左标：商品房销售面积右标：同比变化-80%-40%0%40%80%120%2019-022019-042019-062019-082019-102019-122020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-022021-042021-062021-082021-102021-12住宅办公楼商业营业用房 行业研究 4 1.2 开发投资、新开工2021年下半年降速显著 全国房地产开发投资完成额同比表现自2021年3月开始呈回落态势，9-12月更录得负增长。由于银行在第三季度收紧房企信贷，各地也加强房企预售资金监管，房企因此显著减少投资，以应对资金面流动性紧张情况，导致房地产开发投资完成额在9月开始同比录得负增长，而到12月降幅进一步扩大至约13.9%。 全国房屋新开工面积自2021年4月开始同比录得负增长，并在10月和12月同比分别录得负增长约33.1%和31.1%，是2020年2月受疫情影响出现断崖式倒退(约-44.9%)以来的最明显降幅。 新开工面积降速主要原因系受制于融资收紧，经营性资金方面由于预售资金监管加大，房企售楼回款速度减慢，叠加“两集中”土拍新政第二轮开始对土拍条件收紧等之影响，房企因此减少土地投资所致。 图表5：中国房地产开发投资完成额(亿元人民币)以及同比表现 房地产开发投资完成额表现 各物业类型开发投资完成额之同比表现 数据来源：WIND、山证国际研究部整理 图表6：中国房屋新开工面积(万平方米)以及同比表现 房屋新开工面积表现 各物业类型房屋新开工面积之同比表现 数据来源：WIND、山证国际研究部整理 -50%-30%-10%10%30%50%040008000120001600020000左标：房地产开发投资完成额右标：同比变化-50%-30%-10%10%30%50%2019-022019-042019-062019-082019-102019-122020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-022021-042021-062021-082021-102021-12住宅办公楼商业营业用房其他-60%-30%0%30%60%90%050001000015000200002500030000左标：房屋新开工面积右标：同比变化-60%-30%0%30%60%90%2019-022019-042019-062019-082019-102019-122020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-022021-042021-062021-082021-102021-12住宅办公楼商业营业用房 行业研究 5 1.3 百强房企2021年权益销售总额同比下跌6.1% 百强房企2021年全口径销售总额约达126,318亿元，较2020年同期约130,462亿元下跌约3.2%。其中，百强房企2021上半年全口径销售总额受疫情导致2020年同期低基数影响而同比上升约37.4%，下半年全口径销售总额随着调控升级和低基数效应减退而同比下跌约29.3%。 TOP10以及TOP51-100组别房企2021年全口径销售占比分別由2020年约37.2%、18.3%下跌至36.0%、17.4%；TOP11-30以及TOP31-50组别房企的全口径销售占比分别由2020年约28.3%、16.2