地方调控政策边际放松对销售短期形成利好——房地产行业周报（10.14-10.20）董浩研究员SFC CE Ref：BOI846hao.dong@cricsec.com张春娥联系人SFC CE Ref：BOU062zhangchune@cric.com吴威联系人wuwei@ehousechina.com 周度数据一览：•51城一手房年初至今累计成交面积同比+23.2%，10月至今累计成交面积同比+37.5%。本周51城一手房成交面积711.1万方，同比+36.8%，环比+5.0%。年初至今51城一手房累计成交面积21640.0万方，累计同比+23.2%。其中一线（4城）/二线（14城）/三四线（22城）城市累计同比分别+15.1/+32.4/+17.3%，较上周分别+0.2/+1.0/+1.0pct。10月至今累计成交面积1303.1万方，同比+37.5%，其中一线/二线/三四线分别同比+10.0/+48.0/+34.6%。•19城二手房年初至今累计成交面积同比+19.4%，10月至今累计成交面积同比+18.5%。本周19城二手房成交面积197.5万方，同比+39.5%，环比+3.3%。年初至今19城累计成交面积6751.4万方，累计同比+19.4%。其中一线（2城）/二线（8城）/三四线（9城）城市累计同比分别-5.2/+32.0/+21.3%，较上周分别变化-0.7+0.5/-0.1pct。10月至今累计成交面积424.1万方，同比+18.5%，其中一线/二线/三四线累计同比+11.5/+27.8/+7.4%。•本周百城土地成交面积同比-24.9%，环比+5.47%，供销比为0.7。本周百城土地供给1551万方，同比-49.7%，环比-17.4%；成交建面2160万方，同比-24.9%，环比+5.47%；供销比（供给/成交）为0.7。本周百城平均成交楼面均价2502元/平方米，较上周+17.4%；一线/二线/三四线城市周成交楼面均价分别为3249/2991/1941元/平方米。本周百城土地溢价率为4.8%，较上周-1.9pct。•本周17城去化周期10.7个月，同比+1.5个月，环比+1.6个月。本周17城住宅平均去化月数10.7个月，同比+1.5个月，环比+1.6个月；一线（4城）/二线（7城）/三四线（6城）城市平均去化月数分别为9.3/7.2/20.3个月，同比分别+1.6/+0.1/-0.2个月。投资建议：10月全国51城销售数据体现较强韧性，企业层面增速更为亮眼。近期南京、天津等部分城市先后出台调控边际宽松政策，我们认为未来一城一策思路将持续落地，对未来销售形成支撑。在基本面略超预期，叠加外部形势改善的多重利好作用下，地产板块低估值优势进一步凸显近期板块行情值得关注。持续推荐：【万科A】、【中国奥园】、【阳光城】等高周转标的同时建议关注高分红品种：【金地集团】、【龙光地产】等。风险提示：由于样本选取以及样本数据更新时段各异，统计结果和实际数据或存在差异；三四线销量下滑超预期；长效机制超预期。 一手房——本周51城一手房成交面积同比+36.8%，累计成交面积同比+23.2%•本周51城一手房成交面积711.1万方，同比+36.8%，环比+5.0%。年初至今51城一手房累计成交面积21640.0万方，累计同比+23.2%。其中一线（4城）/二线（14城）/三四线（22城）城市累计同比分别+15.1/+32.4/+17.3%，较上周分别+0.2/+1.0/+1.0pct。10月至今累计成交面积1303.1万方，同比+37.5%，其中一线/二线/三四线分别同比+10.0/+48.0/+34.6%。图1：51城及各条线城市一手房成交面积年初至今累计同比图2：51城及各条线城市一手房成交面积10月至今同比数据来源：Wind，克而瑞证券研究数据来源：Wind，克而瑞证券研究行业销量房贷利率土地市场库存情况板块行情行业新闻 图4：一线一手房单周成交面积同比&环比数据来源：Wind，克而瑞证券研究图5：二线一手房单周成交面积同比&环比数据来源：Wind，克而瑞证券研究数据来源：Wind，克而瑞证券研究图6：三四线一手房单周成交面积同比&环比行业销量房贷利率土地市场库存情况板块行情行业新闻图3：51城一手房单周成交面积同比&环比数据来源：Wind，克而瑞证券研究 图7：北京一手房单周成交面积同比&环比图8：上海一手房单周成交面积同比&环比图9：广州一手房单周成交面积同比&环比数据来源：Wind，克而瑞证券研究数据来源：Wind，克而瑞证券研究数据来源：Wind，克而瑞证券研究数据来源：Wind，克而瑞证券研究图10：深圳一手房单周成交面积同比&环比行业销量房贷利率土地市场库存情况板块行情行业新闻 二手房——本周19城二手房成交面积同比+39.5%，累计成交面积同比+19.4%•本周19城二手房成交面积197.5万方，同比+39.5%，环比+3.3%。年初至今19城累计成交面积6751.4万方，累计同比+19.4%。其中一线（2城）/二线（8城）/三四线（9城）城市累计同比分别-5.2/+32.0/+21.3%，较上周分别变化-0.7+0.5/-0.1pct。10月至今累计成交面积424.1万方，同比+18.5%，其中一线/二线/三四线累计同比+11.5/+27.8/+7.4%。图11：19城及一线/二线/三四线二手房成交面积累计同比数据来源：Wind，克而瑞证券研究图12：19城及一线/二线/三四线二手房10月成交面积累计同比数据来源：Wind，克而瑞证券研究行业销量房贷利率土地市场库存情况板块行情行业新闻 行业销量房贷利率土地市场库存情况板块行情行业新闻图14：一线二手房单周成交面积同比&环比数据来源：Wind，克而瑞证券研究图15：二线二手房单周成交面积同比&环比数据来源：Wind，克而瑞证券研究数据来源：Wind，克而瑞证券研究图16：三四线二手房单周成交面积同比&环比图13：19城二手房单周成交面积同比&环比数据来源：Wind，克而瑞证券研究 全国首套房贷平均利率5.51%，全国二套房贷平均利率5.83%数据来源：Wind，克而瑞证券研究•9月全国首套房贷平均利率5.51%，环比+4BP；9月全国二套房贷平均利率5.83%，环比+5BP。图17：全国平均房贷利率行业销量房贷利率土地市场库存情况板块行情行业新闻 图18：一线重点城市首套房贷利率图19：二线重点城市首套房贷利率图20：一线重点城市二套房贷利率数据来源：Wind，克而瑞证券研究数据来源：Wind，克而瑞证券研究数据来源：Wind，克而瑞证券研究数据来源：Wind，克而瑞证券研究图21：二线重点城市二套房贷利率行业销量房贷利率土地市场库存情况板块行情行业新闻 图22：百城及各能级城市楼面成交均价数据来源：Wind，克而瑞证券研究本周百城成交楼面均价2502元/平方米，较上周+17.4%；百城土地溢价率为4.8%，较上周-1.9pct•本周百城平均成交楼面均价2502元/平方米，较上周+17.4%；一线/二线/三四线城市周成交楼面均价分别为3249/2991/1941元/平方米。•本周百城土地溢价率为4.8%，较上周-1.9pct；其中一线/二线/三四线城市土地溢价率分别为8.9/4.7/4.4%。行业销量房贷利率土地市场库存情况板块行情行业新闻图23：百城及各能级城市溢价率数据来源：Wind，克而瑞证券研究 本周百城土地成交面积同比-24.9%，环比+5.47%数据来源：Wind，克而瑞证券研究•本周百城土地供给1551万方，同比-49.7%，环比-17.4%；成交建面2160万方，同比-24.9%，环比+5.47%；供销比（供给/成交）为0.7。图24：百城成交建面及供销比行业销量房贷利率土地市场库存情况板块行情行业新闻 本周百城土地流拍率宗数口径2.8%，面积口径3.4%数据来源：Wind，克而瑞证券研究•截至2019年9月27日，百城宗数口径土地流拍率（土地流拍宗数/（土地流拍宗数+成交宗数））及面积口径土地流拍率（土地流拍面积/（土地流拍面积+成交面积））分别为2.8%，3.4%。图25：百城土地流拍率行业销量房贷利率土地市场库存情况板块行情行业新闻 •本周17城住宅可售面积合计8037.5万方，同比+14.2%，环比+22.7%；•一线（4城）/二线（7城）/三四线（6城）城市可售面积分别为2732.8/2945.3 /2359.5万方，同比分别+54.8/+19.6/+21.8%。•本周17城住宅平均去化月数10.7个月，同比+1.5个月，环比+1.6个月；•一线（4城）/二线（7城）/三四线（6城）城市平均去化月数分别为9.3/7.2/20.3个月，同比分别+1.6/+0.1/-0.2个月。图26：各能级城市可售面积数据来源：Wind，克而瑞证券研究图27：17城及各能级城市去化周期数据来源：Wind，克而瑞证券研究可售面积环比+22.7%，去化月数10.7个月行业销量房贷利率土地市场库存情况板块行情行业新闻 •本周跟踪一线重点城市北京/上海/广州/深圳去化周期（月可售套数/月销售套数）分别为30.1/6.7/10.4/9.1个月，同比分别变化-0.1/-0.1/ -0.1 / -0.1个月。•本周跟踪二线重点城市杭州/南京/宁波/苏州去化周期（月可售套数/月销售套数）分别为3.9/6.1/4.6/5.5个月，同比分别变化+0.2/+0.1/-0.1/+0.2个月。图28：一线重点城市去化周期数据来源：Wind，克而瑞证券研究图29：二线重点城市去化周期数据来源：Wind，克而瑞证券研究行业销量房贷利率土地市场库存情况板块行情行业新闻 行业销量房贷利率土地市场库存情况板块行情行业新闻板块行情图30：港股重点公司周涨跌幅TOP5（%）图31：A股重点公司周涨跌幅TOP5（%）数据来源：Wind，克而瑞证券研究数据来源：Wind，克而瑞证券研究 图32：本周行业涨跌幅（%）（A股）图33：2019年至今行业涨跌幅（%）（A股）图34：港股地产公司市盈率数据来源：Wind，克而瑞证券研究数据来源：Wind，克而瑞证券研究数据来源：Wind，克而瑞证券研究数据来源：Wind，克而瑞证券研究图35：A股地产公司市盈率行业销量房贷利率土地市场库存情况板块行情行业新闻 10月18日，国家统计局发布2019年1-9月份全国房地产开发投资和销售情况的报告。数据显示，2019年1-9月份，全国房地产开发投资98008亿元，同比增长10.5%，增速与1-8月份持平。其中，住宅投资72146亿元，增长14.9%，增速持平。1-9月份，房地产开发企业房屋施工面积834201万平方米，同比增长8.7%，增速比1-8月份回落0.1个百分点。1-9月份，房地产开发企业土地购置面积15454万平方米，同比下降20.2%，降幅比1-8月份收窄5.4个百分点；土地成交价款8186亿元，下降18.2%，降幅收窄3.8个百分点。商品房销售和待售情况方面，1-9月份，商品房销售面积119179万平方米，同比下降0.1%，降幅比1-8月份收窄0.5个百分点。9月末，商品房待售面积49346万平方米，比8月末减少438万平方米。房地产开发企业到位资金情况方面，1-9月份，房地产开发企业到位资金130571亿元，同比增长7.1%，增速比1-8月份加快0.5个百分点。10月17日，中国人民银行上海总部发布了2019年前三季度上海货币信贷运行情况。前三季度人民币贷款增加4070亿元，同比少增1552亿元。9月份，人民币贷款增加449亿元，同比少增389亿元。首三季度新增人民币住户消费贷款中，个人住房贷款增加826亿元，同比多增365亿元；上海首三季度本外币房地产开发贷款增加444亿元，同比少增253亿元。按贷款用途分，住房开发贷款增加259亿元，同比少增125亿元，其中保障性住房开发贷款增加151亿元，同比少增15亿元；商业用房开发贷款增加319亿元，同比少增23亿元。截至9月末，人民