财报首秀营收规模高增长，三年三倍是否有望达成？

电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 1 相关研究： 2020中国物业企业综合实力TOP100研究报告 20200820 2020中国上市物业企业TOP50研究报告 20200528 三大维度全面透视28家上市物企年中数据 20200902 研究团队 唐 卓 tz_2580（微信号） tangzhuo@ehconsulting.com.cn 李艳杰 lyjjob（微信号） liyanjie_yh@ehconsulting.com.cn 魏丽琴 weiliqingreen（微信号） weiliqin@ehconsulting.com.cn 王 都 Dwong5011（微信号） wangdu@ehconsulting.com.cn 张晶璐 ReginaLu6666（微信号) zhangjinglu@ehconsulting.com.cn 所属行业 物业 发布时间 2021年3月24日 弘阳服务（01971.HK） 财报首秀营收规模高增长，三年三倍是否有望达成？ 核心观点： 2020年，弘阳服务在管项目数量为159个，合约面积3990万平方米，在管建筑面积为2701万平方米，同比增长71.4%。 收入高速增长的另一面，却呈现出较低的净利增速和净利率。2020年收入同比增长52.7%，净利润同比增速28.5%，归母净利同比增速18.1%，净利率则维持在9.5%。 从成本来看，企业的销售成本率为72.1%，虽较2019年下降2.5%，但仍处于较高水平。 未来，弘阳服务希望能在做透大江苏，深耕长三角的前提下，借规模扩张向全国多个区域进行布局；收入规模上，2023年实现3倍收入，达26亿元。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 2 引言 3月24日，弘阳服务举行了第二场业绩发布会，企业的数据表现较2019年增长颇多。 数据显示，2020年，弘阳服务实现收入7.68亿元，同比增长52.7%；毛利为2.14亿元，同比增加68.2%；毛利率和净利率分别为27.9%和9.5%，剔除上市开支影响后的净利率为12.1%。 2020年末，弘阳服务在管项目数量为159个，合约面积3990万平方米，在管建筑面积为2701万平方米，同比增长71.4%。 从业绩表现来看，弘阳服务的确以较高增速增长，在规模和收入增量的情况下，净利润增幅缓慢，净利率一直徘徊在10%上下，处于行业内中下位置。 数据来源：嘉和家业整理 一、持续降低对母公司依赖，力图多元化发展 2020年末，弘阳服务录得在管面积2701万平方米，同比增长71.4%，2018-2020间的复合增长率为65.1%；合约面积3990万平方米，合约在管比为1.5，在管规模和合约规模增速亮眼离不开企业外拓的努力 25.2 21.3 20.4 20.1 19.7 17.8 17.1 14.4 13.5 13.5 13.3 13.2 13.0 9.5 7.3 4.7 0.05.010.015.020.025.030.0图：2020部分物业企业净利率（%） 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 3 数据来源：业绩报告 数据显示，2020年末，弘阳服务来自弘阳地产及关联公司的在管面积为1472万平方米，同比增长20.8%，项目数量较2019年同比增长21个；来自第三方的在管面积为1229万平方米，同比增长244.3%，新增项目44个。可见，企业来自第三方物业管理面积已经超过总在管面积的45%，对比2019年，来自母公司及关联方的占比从77.3%下降至54.5%，来自第三方的占比从22.7%跃升至45.5%。 仅从在管面积占比情况来看，弘阳服务第三方占比在不断提升。为达到这个目的，弘阳服务通过加大收并购力度实现规模的扩张：企业于2020年9月以3672万收购滁州宇润物业管理有限公司51%股权，12月31日以2.16亿元收购武汉汇得行精英物业服务有限公司80%股权，仅新增在管面积600万平方米。 对于本身现金流实力不算雄厚的物企而言，收并购无疑会对企业现金流造成更大压力。报告期内，弘阳服务因上市募集资金净额及经营活动现金流入，现金及现金等价物同比增加361.3%为1.79亿元。具体来看，未动用募集资金余额为2.32亿港元，其中可用于扩大物管面积的资金为3000万港元。 可以说，弘阳服务账上现金并不充裕，以前两次收并购为例，倘若弘阳服务将全部资金用于收并购，也未必能够新增过多在管面积以及提升收入。若想2023年达到26亿收入，以现在价值28.4元/平方米的坪效，3年后在管面积也需要达到9000多万方。以弘阳服务透露的收并购标的需满足100万方在管面积和3000万元收入的经营指标，恐怕难以给企业在在管面积上带来过多优势。弘阳服务也在业绩报告会上透露，当前正在沟通的收并购标的达6家。 值得一提的是，弘阳服务开始探索城市服务，进入老旧小区改造及公共服务领域发展：  同南京浦口区泰山街道达成合作协议，围绕公共服务、市政管理服务等多个领域进行项目的孵化拓展，服务辖区内多个老旧小区； 990.51575.427011579.52758.539900.0500.01,000.01,500.02,000.02,500.03,000.03,500.04,000.0201820192020图：2018-2020弘阳服务在管面积和合约面积（单位：万㎡）在管面积合约面积 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 4  进入教育领域，为南京江北新区泰山街道幼儿园、国际学校浦口和晓庄小区提供物业管理服务。 老旧小区改造和城市服务是物业企业的蓝海市场，但是当前，弘阳服务的非住宅在管面积仅占14.8%，依旧以住宅物业为主。若要使服务供应多样化，走“住宅+商业”双轮驱动模式，或许还应该在非住宅面积上继续加倍努力。 二、收入高速增长，净利率未跟上增长速度 2020年，弘阳服务录得营业收入7.68亿元，同比增长52.7%；毛利率和净利率分别为27.9%和9.5%。 数据来源：业绩报告 收入构成上，弘阳服务物业管理服务板块录得收入4.96亿元，其中住宅板块实现收入2.93亿元，占物业管理收入的59.1%，占总收入的38.2%；商业及其他（含写字楼和学校）板块实现收入2亿元，占物业管理收入的40.9%，占总收入的26%。从数字的对比来看，在管面积占14%商业部分贡献了近四分之一的营业收入。 社区增值服务板块同比大涨310.9%，达到1.1亿元，主要是由于5条产品线均取得了快速增长，如资产管理服务同比增长1891%，贡献近一半的社区增值服务收入；社区便民服务同比增长530%达到384万元；公用区增值服务同比增长167%达到4676万元。 2.80 3.55 4.96 0.54 1.21 1.61 0.15 0.27 1.10 20.0%25.3%27.9%11.3%11.3%9.5%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0% - 1.0 2.0 3.0 4.0 5.0 6.0 7.0 8.0 9.0201820192020图：2018-2020弘阳服务各业务线收入及整体利率水平（单位：亿元）物业管理服务非业主增值服务社区增值服务毛利率净利率 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 5 数据来源：业绩报告 但是，收入高速增长的另一面，却呈现出较低的净利增速和净利率。2020年收入同比增长52.7%，净利润同比增速28.5%，归母净利同比增速18.1%，净利率则维持在9.5%。弘阳服务也分析，上市开支带来的影响拉低净利润，若剔除上市开支，则净利润同比增加63.5%，净利率为12.1%，实际仍处于行业内落后水平。从成本来看，企业的销售成本率为72.1%，虽较2019年下降2.5%，但仍处于较高水平。 当前，物企都在设法通过科技赋能进行降本增效。下一步，弘阳服务也需要更多利用募集资金进行智能化系统研发和升级，整合业务端的同时减少人工成本及业务成本的支出，以提高净利率水平。 结语 未来，弘阳服务希望能在做透大江苏，深耕长三角的前提下，借规模扩张向全国多个区域进行布局；收入规模上，2023年实现3倍收入，达26亿元。 但是，企业还需要思考如何在增收的同时进一步实现增利，规模的扩张是收入高增速的基础，但是过高的成本比率也会将企业从高速增长的列车上拉下来。 2434838175046763707752633686138446.1%48.0%45.0%45.5%46.0%46.5%47.0%47.5%48.0%48.5%0.02,000.04,000.06,000.08,000.010,000.012,000.020192020图：2019-2020弘阳服务社区增值服务细项收入及整体毛利率（单位：万元）资产管理服务公用区增值服务美居服务房产中介服务社区便民服务毛利率 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 6 【免责声明】 本报告是基于嘉和家业认为可靠的已公开信息进行估算，公开信息包括但不限于国家统计局和各地统计局数据、公司公告及企业官网等多种途径，但嘉和家业不保证所载信息的完全准确和全部完整。由于时间和口径的原因，本报告所载的内容、排名仅为本报告最初出具日的观点和判断，本报告所指的数据可能会与企业实际情况有所出入。嘉和家业最初出具日后发出与本报告所载数据不一致的研究报告，或企业公布数据与研究数据存在差异，对此嘉和家业可随时更改且不予特别通知。 本报告旨在公正客观地反映行业趋势和企业经营情况。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何机构或个人的任何建议。任何机构或个人应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况，若有必要应寻求专家意见。本报告所载的资料、工具、意见及推测仅供参考。 本报告版权仅为嘉和家业所有。未经嘉和家业书面同意，任何机构或个人不得以任何形式翻版、复制、发布、转发或引用本报告的任何部分。若嘉和家业以外的机构或个人向其用户发放本报告，则由该机构或个人独自为此发送行为负责，嘉和家业对此等行为不承担任何责任。 如未经嘉和家业授权，私自转载或者转发本报告，所引起的一切后果及法律责任由私自转载或转发者承担，嘉和家业将保留随时追究其法律责任的权利。 【关于我们】 【嘉和家业物业服务研究院】是亿翰股份( 837350 )旗下聚焦物业领域的综合服务平台，专注于提供及时的物业行业资讯、深度的上市物企解读以及行业高端圈层活动，其多项研究成果已经成为资本界的重要参考依据，致力于塑造物业行业“第一”品牌影响力。 嘉和家业二维码