增值服务收入大幅提升，核心经营指标增速放缓

电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 1 相关研究： 2020中国物业企业综合实力TOP100研究报告 20200820 2020中国上市物业企业TOP50研究报告 20200528 三大维度全面透视28家上市物企年中数据 20200902 研究团队 唐 卓 tz_2580（微信号） tangzhuo@ehconsulting.com.cn 李艳杰 lyjjob（微信号） liyanjie_yh@ehconsulting.com.cn 魏丽琴 weiliqingreen（微信号） weiliqin@ehconsulting.com.cn 王 都 Dwong5011（微信号） wangdu@ehconsulting.com 所属行业 物业 发布时间 2021年3月26日 金融街物业（01502.HK） 增值服务收入大幅提升， 核心经营指标增速放缓 核心观点： 截止2020年末金融街物业管理规模稳步增长，在管面积2471.9万平方米，较2019年末同比增长24.5%；合约管理面积2810.4万平方米，较2019年末同比增长31.5%。从全行业来看，金融街物业的第三方外拓面积占比排在靠后的位置，主要是由于企业依赖于母公司金融街集团的市场拓展，物业板块在项目拓展时目标项目多为核心城市的CBD区域，而这类项目市场供给量较少；且企业在上市元年尚未开展收并购业务，也使得第三方相关项目增长缓慢。2020年，金融街物业营业收入11.31亿元，同比增长13.4%；毛利润2.44亿元，同比增长27.5%；净利润1.16亿元，同比增长2.0%；毛利率21.6%，较2019年增长2.4个百分点；净利率10.2%，较2019年同期下降1.2个百分点。其中增值服务收入高度增长，占总收入的百分比由2019年的19.7%增长到24.5%。结合整个2020年金融街物业的战略发展来看，其在完善主营业务物业管理服务的基础上，实施“一业为主、多种经营”的经营发展策略，为客户提供多元化服务项目，极大程度满足客户的需求，增加客户黏性。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 2 引言 2021年3月25日晚，金融街物业公布企业业绩报告。 截止2020年末金融街物业管理规模稳定增长，在管面积2471.9万平方米，同比增长24.5%；合约管理面积2810.4万平方米，同比增长31.5%，管理规模连续三年稳步增长。 2020年金融街物业营业收入11.31亿元，同比增长13.4%；毛利润2.44亿元，同比增长27.5%；净利润1.16亿元，同比增长2.0%；毛利率21.6%，较2019年增长2.4个百分点；净利率10.2%，较2019年同期下降1.2个百分点，利润率水平均处于行业低位 增值服务收入高速增长，占总收入的百分比由2019年的19.7%增长到24.5%。 一、 管理规模稳步提升，仍依赖母公司进行业务扩张 根据金融街物业2020年业绩报告显示，截止2020年末金融街物业管理规模稳步增长，在管面积2471.9万平方米，较2019年末同比增长24.5%；合约管理面积2810.4万平方米，较2019年末同比增长31.5%。 数据来源：企业业绩报告 金融街物业在管物业项目主要由其母公司及关联公司开发，余下的则由独立第三方物业开发商开发，其中来自第三方面积占比为33.2%。2020年金融街物业第三方外拓在管面积821.2万平方米，较2019年末同比增长23.2%，但第三方外拓在管面积占比小幅度下降，由2019年末的33.6%下降到33.2%。 与此同时，2020年金融街物业中得由金融街联属集团所开发物业的所有公开招标项目，来自母公司及关联方的在管面积大幅度增长，进一步促使母公司面积占比提升。 1640.91985.72471.91747.32136.92810.421.0%24.5%22.3%31.5%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%050010001500200025003000201820192020图：金融街物业2018-2020在管面积和合约管理面积情况（万平方米）在管面积合约管理面积在管面积增长率合约管理面积增长率 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 3 数据来源：企业业绩报告 从全行业来看，金融街物业的第三方外拓面积占比排在靠后的位置，主要是由于企业依赖于母公司金融街集团的市场拓展，物业板块在项目拓展时目标项目多为核心城市的CBD区域，而这类项目市场供给量较少；且企业在上市元年尚未开展收并购业务，也使得第三方相关项目增长缓慢。 数据来源：企业业绩报告 二、营收增速放缓，核心盈利指标下降 1134.21318.91650.7506.7666.8821.230.9%33.6%33.2%29.5%30.0%30.5%31.0%31.5%32.0%32.5%33.0%33.5%34.0%0200400600800100012001400160018002018年2019年2020年图：金融街物业2018-2020在管面积来源（万平方米）金融街关联集团独立第三方独立第三方面积占比97.4%82.2%80.3%73.0%69.0%64.8%59.9%49.9%48.6%48.0%40.7%37.7%32.1%33.2%3.2%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%120.0%图：部分上市物企2020年第三方外拓面积占比 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 4 2020年，金融街物业营业收入11.31亿元，同比增长13.4%；毛利润2.44亿元，同比增长27.5%；净利润1.16亿元，同比增长2.0%；毛利率21.6%，较2019年增长2.4个百分点；净利率10.2%，较2019年同期下降1.2个百分点。 数据来源：企业业绩报告 结合目前已披露的上市物企数据来看，金融街物业的毛利率与同行业其他企业相比并不出色，基础物业管理服务占比高，员工福利待遇提升，2020年人均待遇提升约7000元每人，人工成本提高；并且职位相对稳定，主动盈利优化动力弱，多方因素导致其毛利率偏低。 数据来源：企业业绩报告 8.759.97 11.31 0.921.13 1.16 1.621.91 2.44 10.5%11.4%10.2%18.5%19.2%21.6%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%0246810122018年2019年2020年图：金融街物业2018-2020营业收入及盈利情况（亿元）营业收入净利润毛利润净利率毛利率21.6%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%45.0%图：上市物企2020年毛利率情况 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 5 另外从物业管理项目类别来看，2020年金融街物业商务物业服务的毛利率26.6%，而非商务物业服务和餐饮服务的毛利率分别为14.4%和7.9%，尤其是餐饮服务的毛利率较2019年同期下降8.3个百分点。在这其中，金融街物业创立的专属怡己（IZEE）品牌系列正在试运营扩张阶段，付出成本较高，回报率低在所难免。 表：金融街物业2019-2020年按各服务类型划分的毛利率情况 数据来源：企业业绩报告 另外由于金融街物业于2020初大量融资，为上市做准备，融资成本由2019年的174.2万元增长到5361万元，净利率也因此下降。 表：金融街物业2019-2020年经营利润、融资收入和融资成本情况 数据来源：企业业绩报告 三、增值服务收入占比提升，致力于提供多元化增值服务 金融街物业的收入主要来自于四大业务板块，分别是物业管理服务、增值服务、租赁服务和餐饮服务，其中物业管理服务为其主营业务。 2020年， 金融街物业物业管理服务收入8.26亿元，同比增长6.2%； 增值服务收入2.77亿元，同比增长41.1%； 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 6 租赁服务0.07亿元，同比增长17.7%； 餐饮服务0.22亿元，同比增长23.5%。 表：金融街物业2019-2020年各项服务收入情况 数据来源：企业业绩报告 其中增值服务收入高度增长，占总收入的百分比由2019年的19.7%增长到24.5%。结合整个2020年金融街物业的战略发展来看，其在完善主营业务物业管理服务的基础上，实施“一业为主、多种经营”的经营发展策略，为客户提供多元化服务项目，极大程度满足客户的需求，增加客户黏性。此外，金融街物业计划进入装修及室内装饰市场，从而丰富多元化业务组合。 结语 从管理规模来看，截止2020年末金融街物业在管面积和合约管理面积均有稳步增长趋势，但其业务发展主要还是依赖于母公司的支持。 2020年，金融街物业各项经营指标在行业中排在中下位置，竞争力较弱。被企业寄予厚望的餐饮品牌投入回报周期相对较长，且对收入的贡献度有限，收入增速放缓的情况下，其盈利能力有可能在较长一段时间内低于行业均值。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 7 【免责声明】 本报告是基于嘉和家业认为可靠的已公开信息进行估算，公开信息包括但不限于国家统计局和各地统计局数据、公司公告及企业官网等多种途径，但嘉和家业不保证所载信息的完全准确和全部完整。由于时间和口径的原因，本报告所载的内容、排名仅为本报告最初出具日的观点和判断，本报告所指的数据可能会与企业实际情况有所出入。嘉和家业最初出具日后发出与本报告所载数据不一致的研究报告，或企业公布数据与研究数据存在差异，对此嘉和家业可随时更改且不予特别通知。 本报告旨在公正客观地反映行业趋势和企业经营情况。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何机构或个人的任何建议。任何机构或个人应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况，若有必要应寻求专家意见。本报告所载的资料、工具、意见及推测仅供参考。 本报告版权仅为嘉和家业所有。未经嘉和家业书面同意，任何机构或个人不得以任何形式翻版、复制、发布、转发或引用本报告的任何部分。若嘉和家业以外的机构或个人向其用户发放本报告，则由该机构或个人独自为此发送行为负责，嘉和家业对此等行为不承担任何责任。 如未经嘉和家业授权，私自转载或者转发本报告，所引起的一切后果及法律责