房地产行业研究：1-2月房地产销售亮眼，融资平稳

- 1 - 敬请参阅最后一页特别声明 市场数据(人民币） 市场优化平均市盈率 18.90 国金房地产指数 3622 沪深300指数 5057 上证指数 3443 深证成指 13761 中小板综指 12313 相关报告 1.《简单明了的基本面恢复周期-行业深度观点及周报》，2021.3.17 2.《两会聚焦大城市住房问题-房地产行业周报》，2021.3.8 3.《2月销售热度延续；土地集中供给政策出台-房地产行业周报》，2021.3.2 4.《就地过年推动一二线城市成交量-房地产行业周报》，2021.2.23 5.《生育率下行；顺丰申报物流RIETS-房地产行业周报》，2021.2.16 赵旭翔 分析师 SAC执业编号：S1130520030003 zhaoxuxiang＠gjzq.com.cn 1-2月房地产销售亮眼，融资平稳 行业点评  房地产：根据统计局公布数据，①销售端：1-2月全国销售数据亮眼，市场呈现量价齐升。2021年1-2月全国商品房销售面积为17,363万平方米，累计同比增长104.9%，较2019年增长23.1%；商品房销售额为19,151亿元，累计同比增长133.45%，较2019年增长49.6%。全国房价较2019年增长23.1%。2021年1-2月全国销售数据较2020年和2019年均有大幅增长，房地产市场呈现量价齐升，除了是由于2020年受疫情影响的低基数，就地过年带来一二城市交易热度提升的原因，还是房地产市场韧性的体现。②鉴于目前货币政策整体上仍然宽松，我们预计仍然存在更多城市房价上涨的可能，但上涨幅度不会太大。预计2021年商品房销售面积同比增长-1%，同时预计全国平均房价涨幅约6%，销售金额同比增长5%。③土地端： 1-2月土地购置面积和土地成交加快分别同比增长33.1%，14.32%；土地价格同比增速为-14.1%。土地价格同比下降一定程度上受到土地集中制度出台，重点城市土地供应及成交大幅减少，非重点城市土地供应增加的结构性变化影响。④融资端，1-2月单月开发贷款增速放缓，按揭贷款发放稳定。2021年1-2月开发贷款较2019年同期增长4.5%，较2020年12月增速下滑4.7pcts，增速边际放缓。1-2月个人按揭贷款较2019年同期增长43.5%。1-2月按揭贷款增速（43.5%）略低于定金和预收款增速（49.4%），增速基本匹配，说明1-2月银行发放按揭贷款情况稳定。今年以来，已有上海，深圳多地监管层发文严格核查假流水，防范首付贷等，我们认为未来房地产信贷按揭政策将不断趋紧，进行精准调控。  非房：1）黑石联手喜达屋资本拟以60亿美元收购美国中端长住酒店(Extended Stay America)。①2020年该酒店实现平均74%的入住率，远高于全美酒店业的44%。相比单体酒店，品牌连锁酒店在疫情期间表现出更好的抗风险能力。②黑石此次收购不仅是看重酒店本身逆势中优秀的运营表现，同时也是对疫情后经济复苏，旅游业巨大前景的信心的表现。③持有型资产投资通过“投，融，管，退”形成投资闭环，提升资产价值并能够实现退出是关键。黑石曾2次收购该酒店公司，2004年黑石子公司以31以美元收购，随后通过重整运营，于2007年以80亿美元将其出售给Lightstone集团，2009年黑石再次联手财团以近40亿美元收购并获利退出，若此次收购完成则是黑石第三次拥有该酒店公司。④此次收购是新冠疫情以来酒店行业最大的一笔交易。虽然疫情对酒店行业冲击巨大，但在疫情之下资产估值相对较低，对于投资人而言是收购的好时机，好的核心资产值得关注。  投资建议  当前行业结算利润率下行已充分体现在股价中，同时热点城市的调控对开发商的量价模型影响有限。预计2021年往后销售利润率将企稳回升，基本面改善。房地产贷款集中度管理政策以及三条红线规则等，本质上是对行业的供给侧改革，整体有利于头部资债指标优秀的房企。头部房企地位稳固，仍可兼顾规模，具备溢价性。目前房地产股票估值处于历史低位，基本面处于恢复阶段，我们认为 2021 年是板块长期估值提升的起点。房地产重点推荐万科 A、保利地产；非房重点推荐复星旅游文化、华润万象生活、中天精装。 风险提示  房地产调控超预期收紧；销售毛利率恢复低于预期 3304363439654295462649565287200323200623200923201223国金行业 沪深300 2021年03月22日 资源与环境研究中心 房地产行业研究 买入（维持评级） ) 行业周报 证券研究报告 行业周报 - 2 - 敬请参阅最后一页特别声明 内容目录 数据跟踪 ........................................................................................................4 新房成交 .....................................................................................................4 二手房成交..................................................................................................6 重点城市库存与去化周期.............................................................................9 300城土地市场 .........................................................................................10 涉房贷款 ...................................................................................................12 行业政策 ......................................................................................................13 公司动态 ......................................................................................................14 非房业务 ......................................................................................................14 行业估值 ......................................................................................................15 风险提示 ......................................................................................................16 图表目录 图表1：42城新房成交面积及同比增速 ..........................................................4 图表2：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比.......................................4 图表3：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比.......................................4 图表4：42城新房成交明细 ............................................................................5 图表5：2021年2月重点城市商品住宅成交量价环比变化 ..............................6 图表6：17城二手房成交面积及同比增速（周） ............................................6 图表7：高能级城市二手房成交面积月初至今累计同比 ...................................7 图表8：高能级城市二手房成交面积年初至今累计同比 ...................................7 图表9：17城二手房成交明细（万平米） .......................................................7 图表10：84城二手房销售面积环比（月度） .................................................8 图表11：84城二手房销售面积同比（月度）..................................................8 图表12：84城二手房销售面积累计同比（年度） ..........................................9 图表13：12城商品房库存和去化周期 ............................................................9 图表14：12城按城市能级的库存去化周期 .....................................................9 图表15：12个重点城市商品房库存及去化周期 ............................................10 图表16：11个重点城市商品住宅库存及去化周期.........................................10 图表17：周度300城用地供应建面及同比增速............................................. 11 图表18：年度累计300城住宅类用地供应建面同比增速............................... 11 图表19：周度300城土地成交建面及同比增速............................................. 11 图表20：年度累计300城土地成交建面同比增速 ......................................... 11 图表21：周度300城成交土地楼面均价及同比增速...................................... 11 图表22：年度累计300城住宅类用楼面均价同比增速 .................................. 11 行业周报 - 3 - 敬请参阅最后一页特别声明 图表23：周度300城住宅类用成交土地溢价率.............................................12 图表24：月新增居民中长期贷款及同比增速.................................................12 图表25：年累计新增居民中长期贷款及同比增速..........................................12 图表26：月新增开发商贷款及同比增速....................