房地产1-2月统计局数据点评：低基数下开年同比表现亮眼，预计强需求支撑2021年行业高位运行

敬请阅读末页的重要说明 证券研究报告 | 行业月报 2021年03月15日 房地产 推荐（维持） 低基数下开年同比表现亮眼， 预计强需求支撑2021年行业高位运行 1-2月统计局数据点评 行业指数 % 1m 6m 12m 绝对表现 6.43 -8.94 -3.90 相对表现 12.86 -12.71 -22.34 相关报告 1、《“B”评级房企2月销售增速亮眼，三四线城市供应量修复：“B”评级房企系列之房地产市场》2021-03-11 2、《境内利率稳定，美元融资高于预期，融资成本急升：中资地产债市3月跟踪》2021-03-11 3、《调控稳预期基调不变，三轨并行解决大城市住房需求问题：2021年政府工作报告房地产相关内容点评》2021-03-08 分析师 董浩 执业证号：BOI846 852-25105555 hao.dong@cricsec.com 联系人 周卓君 852-25105555 zhouzhuojun@cric.com 投资要点  事件：统计局发布2021年1-2月全国房地产开发投资和销售情况：1—2月份，全国房地产开发投资13986亿元，同比增长38.3%；1—2月份，商品房销售面积17363万平方米，同比增长104.9%；商品房销售额19151亿元，同比增长133.5%。 点评：  低基数下商品房销售同比表现亮眼，强需求支撑2021年行业于高位平稳运行。1—2月份，商品房销售面积17363万方，同比+104.9%；较2019年同期+23.1%，两年平均增长11.0%。从商品房业态来看，住宅销售面积增长108%，办公楼销售面积增长56.4%，商业营业用房增长66.4%。从城市能级来看，东部地区商品房销售面积7565万方，同比增长113.9%；中部地区销售面积4369万方，增长104.2%；西部地区销售面积5004万方，增长95.1%；东北地区销售面积425万方，增长81.8%。商品房销售额19151亿元，增长133.5%；比2019年同期增长49.6%。强需求下2021年行业或维持高位运行，预计2021年全国商品房销售金额同比-2.3%至+2.8%；销售面积同比-5.5%至-0.5%。  2月70城房地产市场价格涨幅稳中有落。2月，一线城市新建商品住宅销售价格环比持平，上月为上涨0.4%。其中，北京上涨0.1%，上海和深圳持平，广州下降0.1%。二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.3个百分点。其中，北京和广州分别下降0.2%和0.1%，上海和深圳分别上涨0.2%和0.5%。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比微涨0.1%，涨幅比上月回落0.1个百分点。“房住不炒”及“三稳”政策稳定楼市预期，全国商品住宅销售价格扩落有致下总体稳定。  预计2021年房地产开发投资14.68万亿至15.14万亿，同比+4.2%至+7.5%。1—2月份，全国房地产开发投资13986亿元，同比增长38.3%；较2019年同期增长15.7%，两年平均增长7.6%。其中，住宅投资10387亿元，增长41.9%。在稳地价方针下，部分城市供地节 -13%0%13%26%39%2020-032020-072020-11房地产上证指数 行业月报 | 房地产 敬请阅读末页的重要说明 2 / 6 奏及结构有所调整，我们预计2021全年土地购置款占房地产开发投资额比重下降，因前期未竣工项目占比较高，建安成本占开发投资额比重或提升，预计2021年开发投资14.68万亿至15.14万亿，同比+4.2%至+7.5%。  开年以来热点城市土拍市场火热，全国土地购置面积同比+33.1%。1—2月份，房地产开发企业土地购置面积1453万平方米，同比增长33.1%；土地成交价款503亿元，增长14.2%。开年以来重点城市土地市场热度居高不下；在优质地块供应量明显增加的影响下，2月土地成交溢价率延续一月的回升势头增至16.6%（环比增加3PCT）。其中一线城市土地市场升温显著，溢价率环比增加7.1个百分点至10.8%，北上广优质地块溢价率超过30%；三四线热点城市如徐州、南通等核心地块溢价率逼近20%。当前22城供地“两集中”政策明确各地方政府土地出让次数，稳定预期的同时增加土拍市场透明度，或一定程度抑制溢价率的提升。  疫情致竣工有所延后，2021年大概率迎来趋势性修复。1—2月，新开工面积17037万方，增长64.3%；竣工面积13525万方，增长40.4%。新开工同比增速同商品房销售面积增速同步调变动，预计2021年新开工面积20.8-21.9亿方，同比-7.6%至-2.6%；竣工面积同比+10.0%，达10.1亿方。  销售高增长推动自有资金回笼，开发企业到位资金持续改善。受“三道红线”融资新规、银行信贷资源流向房地产设限等政策影响，房企自有资金重要性愈发凸显。 1—2月份，房地产开发企业到位资金30560亿元，同比增长51.2%；比2019年1—2月份增长24.7%，两年平均增长11.7%。其中，国内贷款5201亿元，增长14.4%；利用外资10亿元，下降14.0%；自筹资金8268亿元，增长34.2%；定金及预收款11002亿元，增长96.3%；个人按揭贷款4961亿元，增长63.7%。  投资建议：开年政府工作报告继续强调“房住不炒”和“三稳”政策，于信贷资源和土地供给两方面稳定房地产市场预期，预计强需求支撑2021年行业高位运行。1）低基数下商品房销售同比表现亮眼，预计强需求支撑2021年行业维持高位平稳运行；房住不炒主旋律下2月70城房地产市场价格涨幅稳中有落。2）在稳地价方针下， 行业月报 | 房地产 敬请阅读末页的重要说明 3 / 6 部分城市供地节奏及结构有所调整，我们预计2021全年土地购置款占房地产开发投资额比重下降，建安成本占开发投资额比重提升，预计2021年开发投资14.68万亿至15.14万亿，同比+4.2%至+7.5%。3）全国土地购置面积同比+33.0%，开年以来热点城市土拍市场火热。4）疫情致竣工有所延后，2021年大概率迎来趋势性修复。5）销售高增长推动自有资金回笼，开发企业到位资金持续改善。  疫情短期对房地产行业冲击较大，中长期将加速行业洗牌，优质公司优势在逆境中得到凸显，我们认为财务稳健自律，业务布局良好的优质房企优势将进一步扩大，持续推荐配置组合：【金地集团】、【龙湖集团】、【万科 A】、【旭辉控股集团】（财务健康叠加基本面良好，全年销售不悲观），以及布局合理，稳步扩张的中等规模房企【弘阳地产】、【中骏集团控股】、【美的置业】，同时推荐大湾区旧改资源充沛标的：【龙光集团】、【中国奥园】。  风险提示： 新冠疫情扩散超预期，行业销售波动；政策调控超预期；融资环境变动；企业运营风险；汇率波动风险。 行业月报 | 房地产 敬请阅读末页的重要说明 4 / 6 图1：房地产开发投资累计完成额 图2：房屋累计新开工面积 数据来源：国家统计局、克而瑞证券研究院 数据来源：国家统计局、克而瑞证券研究院 图3：商品房累计销售面积 图4：商品房累计销售金额 数据来源：国家统计局、克而瑞证券研究院 数据来源：国家统计局、克而瑞证券研究院 图5：各区域商品房累计销售面积 图6：各区域商品房累计销售金额 数据来源：国家统计局、克而瑞证券研究院 数据来源：国家统计局、克而瑞证券研究院 38.3%38.3%-20%0%20%40%60%2018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-032019-052019-072019-092019-112020-022020-042020-062020-082020-102020-12房地产开发投资额累计同比房地产开发投资额当月同比64.3%64.3%-100%-50%0%50%100%2018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-032019-052019-072019-092019-112020-022020-042020-062020-082020-102020-12房屋新开工面积累计同比房屋新开工面积当月同比104.9%104.9%-50%0%50%100%150%2018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-032019-052019-072019-092019-112020-022020-042020-062020-082020-102020-12销售面积累计同比销售面积单月同比133.5%133.5%-50%0%50%100%150%2018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-032019-052019-072019-092019-112020-022020-042020-062020-082020-102020-12销售金额累计同比销售金额单月同比95.1%113.9%81.8%104.2%-100%-50%0%50%100%150%2018-032018-052018-072018-092018-112019-022019-042019-062019-082019-102019-122020-032020-052020-072020-092020-112021-02东部中部西部东北103.6%148.1%130.2%72.4%-100%-50%0%50%100%150%200%2018-032018-052018-072018-092018-112019-022019-042019-062019-082019-102019-122020-032020-052020-072020-092020-112021-02东部中部西部东北 行业月报 | 房地产 敬请阅读末页的重要说明 5 / 6 图7：累计购置土地面积 图8：累计土地成交价款 数据来源：国家统计局、克而瑞证券研究院 数据来源：国家统计局、克而瑞证券研究院 图9：房地产累计开发资金来源 图10：累计房屋竣工面积 数据来源：国家统计局、克而瑞证券研究院 数据来源：国家统计局、克而瑞证券研究院 图11：开发资金累计同比 图12：开发资金当月同比 数据来源：国家统计局、克而瑞证券研究院 数据来源：国家统计局、克而瑞证券研究院 33.1%33.1%-60%-40%-20%0%20%40%60%2018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-032019-052019-072019-092019-112020-022020-042020-062020-082020-102020-12购置土地面积累计同比购置土地面积当月同比14.2%14.2%-100%-50%0%50%100%2018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-032019-052019-072019-092019-112020-022020-042020-062020-082020-102020-12土地成交价款累计同比土地成交价款当月同比51.2%51.2%-40%-20%0%20%40%60%2018-022