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银城生活服务是一家总部位于南京的物业管理公司，截至2020年底，其在管规模约为3900万平方米，主要集中在南京和长三角地区。公司独立发展能力是可持续发展的关键之一，来自关联房企银城国际的项目的总在管面积占总额只有18%。公司的非住宅项目收入占比约46%，并与关联兄弟公司成立合资企业来开展商业物业的物业管理服务，有助于在非住宅项目的领域上发展。公司的盈利能力较低是目前的主要短板，随着项目成熟度提升，未来盈利能力有待改善。我们首予银城生活服务“买入”评级，目标估值为2021年20倍市盈率，对应的目标价为每股8.7港元。
