小而美的物管企业，拥有独特资源，维持“买入”

EquityResearch CompanyReport:FinancialStreetProperty(01502HK)中文版 ChunliZhan詹春立 (852)25097745 公司报告：金融街物业(01502HK)Chineseversionjames.zhan@gtjas.com.hk11July2023 小而美的物管企业，拥有独特资源，维持“买入” CompanyReport 维持“买入”的投资评级，目标价为3.00港元。作为一家具有国企背景的小而美的物管公司，我们认为金融街物业拥有在非住宅物业管理领域的独特优势，其未来几年表现将优于同业。我们预计公司 2023-2025年每股盈利分别为人民币0.384元、人民币0.463元和人 Rating:Buy Maintained 评级：买入(维持) 民币0.566元，对应2022-2025年间的年复合增长率为20.4%。我们 维持公司“买入”的投资评级，并给予3.00港元的目标价，相当于7.2 倍的2023年市盈率。 在高端商务物业管理领域的独特优势。公司以北京金融街区域管理为起点，在高端商务物业管理领域形成了自己独特的内在优势。我们预计金融街物业将凭借其商务物业管理经验和国企背景，稳步拓展更多城市核心地段的高端写字楼业务。 EquityResearchReport 合资企业在公司稳健扩张中发挥了重要作用。2023年上半年和2022 年全年，公司分别成立了1家和5家合资公司，拓展更广阔的业务范 围。目前，金融街物业共拥有23家合资公司，其中大部分合资公司将有利于公司与合资股东在CBD、产业园区等优质资源上保持紧密合作。 催化剂：1）短期内获得更多优质写字楼项目；2）盈利能力改善；3）餐饮服务扭亏为盈。下行风险：1）在管面积增速低于预期；2）写字楼需求转弱；3）人工成本超预期上涨。 6-18mTP目标价:HK$3.00 Revisedfrom原目标价:HK$4.50 Shareprice股价:HK$2.540 Stockperformance 股价表现 %ofreturn 20.0 10.0 0.0 (10.0) (20.0) (30.0) (40.0) (50.0) Jul-22Oct-22Jan-23Apr-23Jul-23 HSIIndexFinancialStreetProperty ChangeinSharePrice 股价变动 1M 1个月 3M1Y 3个月1年 股 票研 究 公 司报 告 证 券研究报 告 房 地产行 业 金 融街物 业 PropertySector Abs.%(6.0) (10.1) (12.9) Rel.%toHSIndex相对恒指变动% (1.5) (1.5) Avg.Shareprice(HK$)2.5平均股价（港元） 2.5 2.5 绝对变动% (2.6) Source:Bloomberg,GuotaiJunanInternational. YearEnd 年结 12/31 TurnoverNetProfit 收入股东净利 (RMBm)(RMBm) EPSEPS 每股净利每股净利变动 (RMB)(△%) PERBPS 市盈率每股净资产 (x)(RMB) PBRDPS 市净率每股股息 (x)(RMB) YieldROE 股息率净资产收益率 (%)(%) 2021A1,3201380.36912.55.63.0570.70.22210.712.5 2022A1,3881210.324(12.2)6.93.1590.70.1637.310.4 2023F1,6411440.38418.56.13.3800.70.1928.211.8 2024F1,9331730.46320.65.13.6510.60.2319.913.2 2025F2,2772110.56622.24.13.9850.60.28312.114.8 FinancialStreetProperty(01502HK) Sharesinissue(m)总股数(m)373.5Majorshareholder大股东FinancialStreetGroup34.4% Marketcap.(HK$m)市值(HK$m)948.7Freefloat(%)自由流通比率(%)27.7 3monthaveragevol.3个月平均成交股数(‘000)63.3FY23Netgearing(%)FY23净负债/股东资金(%)Netcash52Weekshigh/low(HK$)52周高/低(HK$)3.000/2.040FY23Est.NAV(HK$)FY23每股估值（港元）5.7 Source:theCompany,GuotaiJunanInternational. SeethelastpagefordisclaimerPage1of6 我们维持金融街物业（“公司”）“买入”的投资评级，目标价为3.00港元。作为一家具有国企背景的小而美的物管公司，我们认为金融街物业拥有在非住宅物业领域的独特优势，将助其在未来几年取得优于同业的表现。此外，通过与物业业主（主要为国企）成立合资公司，公司获得了稳定的CBD、产业园等城市核心地段的优质项目业务。我们预计公司2023-2025年每股盈利分别为人民币0.384元、人民币0.463元和人民币0.566元，对应2022-2025年间的年复合增长率为20.4%。盈利年复合增长率在行业中处于较高水平。根据市盈率估值法，我们采用7.2倍的2023年市盈率，得出金融街物业的目标价为3.00港元。我们维持公司“买入”的投资评级。在充满挑战的环境中扩大自身在高端商务物业管理领域的独特优势。考虑到住宅物业销售下行，我们认为当前非住宅物业管理板块，尤其是对现有核心资产的物业管理更受市场关注。公司以北京金融街区域管理为起点，在高端商务物业管理领域形成了自己独特的内在优势。目前，公司已将物业管理服务拓展至淮安金融城、重庆江北嘴金融城、天津环球金融中心、南京金融城等更多高线城市的金融产业园。公司为这些CBD区域的商务物业（尤其是写字楼）提供在行业领先的物业服务，而这些物业均为非住宅物业管理领域的稀缺资源。我们预计金融街物业将凭借其商务物业管理经验和国企背景，稳步拓展更多城市核心地段的高端写字楼业务。合资企业在公司稳健扩张中发挥了重要作用。2023年上半年和2022年，公司分别成立了1家和5家合资公司，拓展更广阔的业务范围。目前，金融街物业共拥有23家合资公司，其中大部分合资公司推进公司与CBD、产业园等优质资源开展紧密合作。金融街物业通常与项目方或业主成立合资公司，通过与合作伙伴的长期合作，成就业务的稳定性。我们认为，在通过合资企业而扩展业务的方式上，金融街物业具备两个竞争优势：1）在商务物业管理领域的品牌声誉；2）国企背景。在我们看来，考虑到其合作伙伴通常为地方国企，质量较高，我们认为这种扩张方式比盲目收购一些不确定性较高的项目更为重要。 图1：为扩大业务快速成立合资企业 11July2023 FinancialStreetProperty金融街物业(01502HK) 2522232017 15 11 10789 665 5233111111121020022011201420152016201720192020202120221H2023 No.ofnewlyestablishedJVsNo.oftotalJVs 资料来源：公司、国泰君安国际。 凭借国企背景，公司在公建类管理领域也发展迅速。得益于与地方政府在CBD和产业园管理方面的合作，公司在公建类物业管理领域也得到了快速发展。2020年到2022年，公司公建类在管面积占比从18.0%上升到33.4%。公建类物业包括医院、学校、景区、体育场馆和军队物业。虽然公建类管理的盈利能力不如写字楼，但可以为公司提供稳定的现金流且合理的利润率。随着军队物业管理社会化，军队物业可能成为公司业绩增长点。2022年，公司获得4个新业务项目，包括海警总队、郑州解放军信息工程大学宿舍区、无锡某部队服务项目、北京某部队营区。 CompanyReport 图2：公建类物业管理在过去两年快速发展 11July2023 Mixofpropertytypeundermanagement 100% 18.0% 80%33.8%33.4%60%40%20% 0% 202020212022 OfficebuildingsComplexesRetailbuildingsandhotelsResidentialpropertiesPublicfacilities FinancialStreetProperty金融街物业(01502HK) 资料来源：公司、国泰君安国际。 2023年上半年公司进入香港市场。2023年3月，公司宣布以最高1.54亿港元收购香港置佳物业有限公司70%的股权，标志着公司将其业务足迹扩展至香港物业管理市场。我们认为，这是公司拓展并巩固其在大湾区地位的绝佳机会。此外，通过此次收购，我们预计公司将从香港市场吸收一些成熟的服务标准，将有利于公司未来的业务发展。 我们预计公司2022-2025年的盈利年复合增长率将达到20.0%。考虑到公司在非住宅物业管理领域的稳健扩张，我们预计到2025 年公司总收入将达到人民币22.77亿元，2022-2025年间的年复合增长率为17.9%。在毛利率相对稳定的假设下，我们预计公司2023-2025年的股东净利润将分别达到人民币1.44亿元、人民币1.73亿元和人民币2.11亿元。因此，2022-2025年盈利年复合增长率为20.4%，处于行业领先水平。 图3：我们预计金融街物业2022-2025年间的收入年复合增长图4：我们预计金融街物业2022-2025年间的盈利年复合增长率率为17.9%为20.4% RMBmnRMBmn 2,4002,162250 211 2,0001,839200 1,564173 1,600 1,2651,327150138121144 1,200 100 800 4005056617694114 00 202120222023F2024F2025F202120222023F2024F2025F PropertymanagementservicesCateringservicesShareholders'netprofit(LHS) CompanyReport 资料来源：公司、国泰君安国际。资料来源：公司、国泰君安国际。 催化剂：1）短期内获得更多优质写字楼项目；2）盈利能力改善；3）餐饮服务扭亏为盈。主要下行风险：1）总在管面积增速低于预期；2）写字楼需求疲软；3）人工成本超预期上涨。 表1：同业估值比较 公司名称股票代码货币市值（百万港元市盈率市净率ROE(%)D/Y(%) 2022A2023F2024F2025F2022A2023F2024F2025F2023F2023F 主要业务位于中国内地的香港上市物业管理公司 华润万象生活01209HKHKD85,70833.327.921.818.15.34.84.23.618.61.6 11July2023 碧桂园服务06098HKHKD31,53913.96.85.55.20.70.70.70.611.04.8 万物云-H股02602HKHKD28,63714.912.39.88.21.51.41.31.211.11.3 中海物业02669HKHKD27,67521.716.913.511.07.75.74.33.337.51.8 恒大物业06666HKHKD24,8655.0n.a.n.a.n.a.1.3n.a.n.a.n.a.n.a.n.a. 保利物业-H股06049HKHKD21,02716.214.111.59.62.42.21.91.716.41.8 绿城服务02869HKHKD12,18619.014.912.210.21.51.51.41.310