电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库·专业出品 1 所属行业 房地产 发布时间 2021年01月21日 行业研究 年度盘点之政策篇：供需两端共同调控，防控风险是终极目标 核心观点： 新冠疫情是2020年不可忽视的重要变量，但是面对疫情冲击，横贯2020年全年的地产调控政策仍然坚定“房住不炒”。实际上，防控风险才是一切政策调控的终极导向。 2020需求端的调控政策有明显的阶段性特征。第一个阶段是1-6月，为了缓解疫情对地产行业带来的冲击，需求端的调控政策略显宽松，例如部分省市放宽了落户条件，实施人才引进举措等。第二阶段是7-12月，7月起，陆续有城市出台偏紧的调控举措以稳定房价。 2020年中央与多个城市也针对房地产开发商出台了相应的供给方面的调控政策。第一、疫情最严重时出台政策为房企纾困，避免地产开发商陷入现金流危机；第二、加强房地产开发商的预售资金监管，针对部分试点企业实施三道红线控制有息负债增速等。 我们认为2021年以及更长的时间区间内，防控风险仍然是房地产行业的主要目标。在需求端，仍然将坚持在房住不炒的主基调下实施调控；在供给端，将以资金为突破口，实行预售资金监管，控制房企的有息负债增速等，强化房企的抗风险能力，以促进行业健康发展。 相关研究： 月度数据点评：7月销售保持韧性，投资增速或将继续下行 20190814 2019年7月地产月报：融资约束强化土地市场偏弱，预计市场全年呈前高中低后平趋势 20190806 2019年中期策略报告——七月流火，行情难将持续 20190702 2019年年度策略报告——刚需刚改主导行情， 2019战略年再延续 20190822 2019年报综述——回归核心，内圣外王 20190508 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号） yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 王玲 w18705580201（微信号） wangling@ehconsulting.com.cn 李慧慧 h648687853（微信号） lihuihui@ehconsulting.com.cn 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库·专业出品 2 引言 2020年年初疫情爆发，年末疫情仍未完全控制。新冠疫情对地产行业产生了较大的负面冲击，但是横贯2020年全年的地产调控政策仍然坚定“房住不炒”。实际上，防控风险才是一切政策调控的终极导向。第一、防居民炒房导致商品房市场泡沫变大，贫富差距加剧；第二、防地产开发商杠杆过高，面临资金链断裂的风险。 通常情况下，地产调控政策按政策的实施主体可以划分为两类，一是针对购房者，二是针对房地产开发商。在因城施策的调控框架下，不同城市对这两类参与主体均有出台相应的调控政策，但是2020年政策调控的重心在开发商。 关于购房者，以往的调控政策已经较为严格，目前更多的是对以往的调控政策进行修补，增加投机者的购房成本。关于地产开发商，房地产与金融关系紧密，在以往宽松的货币政策下，给予了房企较大的加杠杆空间，使得部分房企的债务负担过重，甚至部分房企陷入危机。2020年有较多的城市加强了对房地产开发企业的预售资金监管，同时国家层面实施三道红线控有息负债增速，这些针对房地产开发商的调控政策有助于地产去金融化。 目录 引言 ........................................................................................................................................... 2 一、“房住不炒”横贯2020，2021仍将延续 ..................................................................... 3 二、对购房者：调控收紧但力度有限 ................................................................................... 3 2.1第一阶段：落户与人才引进为主，增大购房基数但利好有限 ................................ 3 2.2第二阶段：调控边际收紧，防投机需求入市 ............................................................ 4 三、对开发商：前期纾困，后期资金监管控风险 ............................................................... 6 3.1疫情纾困，房企与政府共赢 ........................................................................................ 6 3.2预售资金监管和三道红线将遏制房企野蛮扩张 ........................................................ 6 四、加大保障性住房供应，解决中低收入者住房问题 ....................................................... 7 五、房地产去金融化的终极目标是防控风险 ....................................................................... 8 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库·专业出品 3 一、“房住不炒”横贯2020，2021仍将延续 2020年地产调控政策的总基调仍然是房住不炒。新冠疫情是2020年不可忽视的重要变量，在1-4月新冠疫情尚未有效控制时，全国多个地区售楼部关闭，房企销售业绩大幅承压的情况下，上半年地产调控仍未放松，整体维系着房住不炒的总基调。随后，下半年各个地方又出台收紧的调控政策。并且从2020年年初到年末，各个重要会议和重要的报告中，反复提到“坚持房住不炒”，这也表达了中央的态度与决心。 从各个会议多次提到“房住不炒”以及2020年的调控动作来看，房住不炒的定力仍然充足，短期内难以直接放松。房住不炒背后的逻辑是什么？第一、房地产在我国经济中所扮演的角色有所改变，从以往的经济加速器变更为经济稳定器和产业载体。这意味着房地产行业将以刚需和改善性需求为主，同时避免投机性需求，以实现地产行业的健康平稳发展，而不是拉动经济增长。第二，从民生的角度看，如果鼓励投机性需求，那么有可能会导致社会财富再分配，财富向富人集中，社会贫富差距扩大，这不利于社会稳定。在这两重逻辑下，预计房住不炒仍将延续。 二、对购房者：调控收紧但力度有限 同往年一样，2020年较多的政策是从商品房市场的需求端进行调控，但是在疫情影响下，需求端的调控政策有明显的阶段性特征。第一个阶段是1-6月，为了缓解疫情对地产行业带来的冲击，需求端的调控政策略显宽松，例如部分省市放宽了落户条件，实施人才引进举措等，这一定程度上增大了需求基数，创造了相对宽松的调控环境。第二阶段是7-12月，由于上半年中央执行宽松的货币政策和积极的财政政策以支持经济复苏，这使得部分资金流入了房地产行业，导致少数城市房价快速上涨，因此，7月起，陆续有城市出台偏紧的调控举措以稳定房价。 2.1第一阶段：落户与人才引进为主，增大购房基数但利好有限 （1）放宽落户，践行新型城镇化建设 2020年4月9日，国家发展改革委印发《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》，文中提到“深化改革户籍制度，督促各类城市取消落户限制”。近两年，新型城镇化建设促使部分省市放宽或者全面放开落户限制。 例如，2020年陕西省 (西安除外)全面取消城镇落户限制，吉林省不再受社保年限限制，租房即可申请落户，广州和杭州等高能级城市也放宽了人才落户条件。 我们认为，2020年更多的省市放宽落户限制，首要目的是加快新型城镇化建设，不过放宽落户限制将以人口为间接变量，进而对房地产行业形成一定的利好作用。即放宽城镇落 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库·专业出品 4 户限制，有助于农村人口向城市转移，有助于其他地区人口的流入，从而有益于扩大城市的人口规模，增加购房基数。 图表：2020年放宽落户条件的省市 落户类型 省 城市 全面放开落户 陕西省（西安除外）、 吉林省、山东省 江门、济南、无锡、福州、南昌、南宁 放宽落户条件 浙江省、福建省、 海南省 广州、惠州、珠海、山东省、青岛、南京、 苏州、无锡、宁波、天津滨海新区、上海、 重庆、沈阳 信息来源：亿翰智库、公开资料整理 备注：本文将租房即可落户划为全面放开落户；放宽落户条件包括人才引进、缩短社保年限等。 （2）多举措引进人才，吸引人才流入 2020年也有部分城市继续引进人才。2020年人才引进举措可以进一步细分为三类，第一类是给予人才补贴，包括租房补贴、购房补贴等；第二类是放宽人才购房资格；第三类是给予人才保障性住房便利等。 在人才争夺战中，购房补贴、购房资格或者生活便利都是属于吸引人才流入的激励性条件，而人才引进和落户一样，将增大潜在的购房需求，间接利好商品房市场。 图表：2020年人才引进相关政策 人才引进类型 城市 给予购房/租房补贴 中山、杭州、汕头、青岛、三亚、十堰、南宁、郑州 放宽购房资格 杭州、厦门、南京（浦口区）、义乌 提供保障性住房等 广州、中山 信息来源：亿翰智库、公开资料整理 整体上，放宽落户限制和人才引进都创造了边际宽松的政策环境，但是对商品房市场影响有限。 我们也发现2020年有部分城市提高了公积金贷款额度。由于购房是家庭的大额支出项，影响购房者的一是有没有购房资格，二是首付资金是否充足，因此，公积金贷款额度的提升对需求的影响有限。此外，公积金贷款利率低于商业贷款利率，提高公积金贷款额度有助于降低居民的购房成本。 2.2第二阶段：调控边际收紧，防投机需求入市 7月开始，东莞、杭州和深圳等城市在以往调控的基础上加码，引领了下半年房地产调 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库·专业出品 5 控收紧。 细读2020年下半年各城市出台的调控举措，容易发现主要特征就是在过往的调控基础上，增加限制条件，以阻止投机需求入市带动房价上涨。 例如，限购方面，扩大限购区域、增加购房条件；限贷方面，提高首付比例，提高二套住房的公积金贷款/商业贷款利率等；限售方面，延长商品住房转让所需年限，延长个人住房转让增值税免征年限等；限价方面，包括限制分批预售商品房价格涨幅，限制销售均价涨幅等。 图表：2020年“四限”政策加码的城市 政策类型 城市 限购 杭州（2）、宁波（2）、深圳（1）、南京、东莞、无锡 限贷 深圳、内蒙古、长春（2）、阜阳、咸阳、海南、无锡（2）、沈阳、常州、东莞、唐山、西安、宁波 限售 深圳（2）、无锡、东莞、沈阳、常州、成都、徐州 限价 东莞、咸阳、绍兴