http://www.cgws.com 请参考最后一页评级说明及重要声明 投资评级：推荐（维持） 报告日期：2020年12月21日 分析师：陈智旭 S1070518060005 ☎ 021-31829691  chenzhixu@cgws.com 联系人（研究助理）：高泽洋 S1070119120023 ☎ 021-31829690  gaozeyang@cgws.com 行业表现 数据来源：贝格数据 相关报告 <<土地市场延续弱势，其余指标继续改善>> 2020-12-15 <<销售略超预期，开竣工明显回升>> 2020-11-16 <<业绩回暖、杠杆下行、分化加剧>> 2020-11-09 首提解决好大城市住房突出问题 ——中央经济工作会议房地产部分点评  事件：2020年12月16日至18日，中央经济工作会议在北京举行。关于房地产方面的直接表述，在明年八大重点任务中单列一段，提出“解决好大城市住房突出问题”，随后提到房住不炒、高度重视保障性租赁住房建设等。  首次提到解决好大城市住房突出问题：本次中央经济工作会议对房地产部分着墨较多，为明年八大重点任务之一，核心表述首次提到解决好大城市住房突出问题。大城市住房问题主要是供需不平衡的问题，随后的表述我们认为正是从供需两方面提出具体的办法。  坚持“房住不炒”，因地制宜、多策并举：会议提到“住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展”。再提房住不炒、因地制宜、平稳发展基本符合预期，需求端或将加大对投机需求的打击，近两月深圳已着手调查代持炒房、众筹打新等，坚决打击市场投机炒作行为。  对保障性租赁住房的建设发展要求更加细化：此外提到“要高度重视保障性租赁住房建设”，大方向上 “加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场，整顿租赁市场秩序，对租金水平进行合理调控”，具体方法上提到土地供应“要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房”，“要降低租赁住房税费负担”，市场主体上“国有和民营企业都要发挥功能作用”。对租赁市场的强调与细化超出预期，我们预计租赁市场发展将加快推进，租售并举的供给新格局将成为未来工作重点。  维持推荐评级：考虑到板块估值屡创新低而今年基本面表现屡超预期明年也将以平稳为主，我们维持板块推荐评级。个股选择中，在行业整体平稳、降杆杆的背景下，财务稳健、运营能力领先的优质标的无论是运营、融资、品牌等各方面的优势会更加凸显，估值修复机会可期，推荐1）龙头企业，万科保利，2）二线优质标的世茂集团（合规要求部分公司无法覆盖），此外可关注布局长租公寓的公司万科保利世联行等。  风险提示：疫情发展超出预期、调控及信贷政策超出预期、房产税出台超出预期、销售回暖不及预期。 -10%0%10%20%30%房地产沪深300核心观点 分析师 证券研究报告 行业动态点评 行业报告 房地产行业 行业动态点评 长城证券2 请参考最后一页评级说明及重要声明 表1：2019及2020年中央经济工作会议表述 2020 2019 财政政策 积极的财政政策要提质增效、更可持续，保持适度支出强度，增强国家重大战略任务财力保障，在促进科技创新、加快经济结构调整、调节收入分配上主动作为，抓实化解地方政府隐性债务风险工作，党政机关要坚持过紧日子 积极的财政政策要大力提质增效，更加注重结构调整，坚决压缩一般性支出，做好重点领域保障，支持基层保工资、保运转、保基本民生 货币政策 稳健的货币政策要灵活精准、合理适度，保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，保持宏观杠杆率基本稳定，处理好恢复经济和防范风险关系，多渠道补充银行资本金，完善债券市场法制，加大对科技创新、小微企业、绿色发展的金融支持，深化利率汇率市场化改革，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定 稳健的货币政策要灵活适度，保持流动性合理充裕，货币信贷、社会融资规模增长同经济发展相适应，降低社会融资成本。要深化金融供给侧结构性改革，疏通货币政策传导机制，增加制造业中长期融资，更好缓解民营和中小微企业融资难融资贵问题 房地产政策 解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。 要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控 加大城市困难群众住房保障工作，大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展 旧城改造 要实施城市更新行动，推进城镇老旧小区改造，建设现代物流体系 加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造 资料来源：新华社、长城证券研究所 30455511/47054/20201221 20:57 行业动态点评 http://www.cgws.com 研究员承诺 本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，在执业过程中恪守独立诚信、勤勉尽职、谨慎客观、公平公正的原则，独立、客观地出具本报告。本报告反映了本人的研究观点，不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接接收到任何形式的报酬。 特别声明 《证券期货投资者适当性管理办法》、《证券经营机构投资者适当性管理实施指引（试行）》已于2017年7月1日 起正式实施。因本研究报告涉及股票相关内容，仅面向长城证券客户中的专业投资者及风险承受能力为稳健型、积极型、激进型的普通投资者。若您并非上述类型的投资者，请取消阅读，请勿收藏、接收或使用本研究报告中的任何信息。 因此受限于访问权限的设置，若给您造成不便，烦请见谅！感谢您给予的理解与配合。 免责声明 长城证券股份有限公司（以下简称长城证券）具备中国证监会批准的证券投资咨询业务资格。 本报告由长城证券向专业投资者客户及风险承受能力为稳健型、积极型、激进型的普通投资者客户（以下统称客户）提供，除非另有说明，所有本报告的版权属于长城证券。未经长城证券事先书面授权许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布，亦不得作为诉讼、仲裁、传媒及任何单位或个人引用的证明或依据，不得用于未经允许的其它任何用途。如引用、刊发，需注明出处为长城证券研究所，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。 本报告是基于本公司认为可靠的已公开信息，但本公司不保证信息的准确性或完整性。本报告所载的资料、工具、意见及推测只提供给客户作参考之用，并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向他人作出邀请。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 长城证券在法律允许的情况下可参与、投资或持有本报告涉及的证券或进行证券交易，或向本报告涉及的公司提供或争取提供包括投资银行业务在内的服务或业务支持。长城证券可能与本报告涉及的公司之间存在业务关系，并无需事先或在获得业务关系后通知客户。 长城证券版权所有并保留一切权利。 长城证券投资评级说明 公司评级： 强烈推荐——预期未来6个月内股价相对行业指数涨幅15%以上; 推荐——预期未来6个月内股价相对行业指数涨幅介于5%~15%之间; 中性——预期未来6个月内股价相对行业指数涨幅介于-5%~5%之间; 回避——预期未来6个月内股价相对行业指数跌幅5%以上 行业评级： 推荐——预期未来6个月内行业整体表现战胜市场; 中性——预期未来6个月内行业整体表现与市场同步; 回避——预期未来6个月内行业整体表现弱于市场 长城证券研究所 深圳办公地址：深圳市福田区福田街道金田路2026号能源大厦南塔楼16层 邮编：518033 传真：86-755-83516207 北京办公地址：北京市西城区西直门外大街112号阳光大厦8层 邮编：100044 传真：86-10-88366686 上海办公地址：上海市浦东新区世博馆路200号A座8层 邮编：200126 传真：021-31829681 网址：http://www.cgws.com 30455511/47054/20201221 20:57