房地产行业：中央经济工作会议首提 “解决好大城市住房突出问题”，重视租赁住房保障

研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。 注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港）研究部整理 行业研究 房地产行业： 中央经济工作会议首提 “解决好大城市住房突出问题”，重视租赁住房保障 事件：12月16日—18日中央经济工作会议在北京举行。会议指出，稳健的货币政策要灵活精准、合理适度。对于房地产行业，会议确定，明年的重点任务中要解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。要实施城市更新行动，推进城镇老旧小区改造。 点评： 货币政策或将边际收紧 此次会议关于货币政策的提法由2019年末的“稳健的货币政策要灵活适度，保持流动性合理充裕”转为“稳健的货币政策要灵活精准、合理适度”，更加强调“合理适度”。市场关心的疫情期间非常规的财政、货币政策有序退出将是大概率事件，过去一年“保持流动性合理充裕”的货币政策将边际收紧。我们认为，销售增长确定、杠杆水平较低或具有较大改善空间且土储区位优势明显的房地产企业或将受益。 首提 “解决好大城市住房突出问题”，高度重视租赁住房建设及保障 此次会议将住房问题上升到关系民生福祉的高度，将“解决好大城市住房突出问题”列为2021年的八大重点任务之一，将大城市的住房问题提升到了前所未有的高度，高度重视租赁住房建设及保障。对租赁住房建设及保障进行了更加明晰的表述，如逐步实现租售同权、明确土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计 2020年12月20日 行业 房地产 投资评级 增持 近一年股价涨跌幅 资料来源: Wind，国信证券（香港）研究部整理 近期相关报告： 《房地产行业政策点评：深圳综合改革试点方案落地，城市定位不断提升》 《房地产行业双周报：商品房销售继续平稳运行，年底临近，物管行业买点再现》 《房地产行业双周报：11月上旬商品房销售小幅回落，土地市场降温》 《房地产行业双周报：十月下旬商品房销售平稳，土地成交溢价率下行至年内低点附近》 《房地产行业双周报：节后商品房销售同比降温，物管公司密集上市，行业估值走低》 《房地产行业双周报：9月下旬商品房销售保持平稳增长，土地市场降温》 《房地产行业双周报：累计销售金额同比增速转正，估值回升至高位，下调行业评级至“增持”》 《房地产行业双周报：8月商品房销售量价齐升，土地市场热度加速回落》 《房地产行业双周报：8月上旬商品房销售增长势头延续，土地市场热度回落》 《房地产行业双周报：7月下旬商品房销售量价齐升，行业基本面修复超预期》 徐进 SFC CE No.: BFC540 +852 2899 8300 xujin@guosen.com.hk 房地产行业研究 徐进，+862 2899 8300，xujin@guosen.com.hk 2 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。 注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港）研究部整理 划，增加租赁型土地供给。 实施城市更新行动，推进城镇老旧小区改造 此次会议在“坚持扩大内需这个战略基点中”提出“实施城市更新行动，推进城镇老旧小区改造”，是2019年中央经济工作会议内容的延续。实施城市更新行动，利好旧改资源丰富的房地产企业，而推进城镇老旧小区改造，则将对物业管理行业拓展新的盈利模式带来新的机会。 投资建议 此次中央经济工作会议对于房地产行业的定调所用篇幅是自2016年以来最多的一次，在重申坚持“房住不炒”定位的同时，高度重视“解决好大城市住房突出问题”及租赁住房建设及保障，并明确继续实施城市更新行动，推进城镇老旧小区改造。我们认为，未来房地产调控政策大方向仍将延续“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标，推动房地产市场平稳健康发展，维持房地产行业“增持”的投资评级，建议关注新世界发展（0017.HK）、佳兆业集团（1638.HK）等公司。而继“三条红线”之后，房地产企业将加速由“开发模式”向“持有模式”转型，房地产服务业仍将维持高速增长的趋势，我们维持物业管理行业“买入”的投资评级，建议关注业绩增长确定性强的碧桂园服务（6098.HK）、永升生活服务（1995.HK）、新城悦服务（1755.HK）、建业新生活（9983.HK）等物业管理子行业个股。 风险提示 商品房销售不及预期；房企竣工及结转进度不及预期；调控政策、融资环境超预期收紧。 房地产行业研究 徐进，+862 2899 8300，xujin@guosen.com.hk 3 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。 注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港）研究部整理 表1 相关房地产公司估值表 代码 证券简称 总市值(亿元 HKD) 市盈率 市净率 股息率（%） TTM 2020E 2021E 2202.HK 万科企业 3,772.09 6.55 5.79 5.04 1.31 4.29 0016.HK 新鸿基地产 3,051.36 12.97 9.99 9.53 0.53 4.70 0960.HK 龙湖集团 2,520.49 12.54 9.80 8.20 2.44 3.15 1109.HK 华润置地 2,249.81 7.48 6.34 5.39 1.15 3.71 2007.HK 碧桂园 2,221.17 5.33 3.88 3.34 1.28 6.21 3333.HK 中国恒大 2,036.37 20.89 6.08 5.28 1.43 4.65 0688.HK 中国海外发展 1,923.71 4.30 3.71 3.36 0.60 5.81 0012.HK 恒基地产 1,510.51 12.27 17.00 11.20 0.48 5.77 1972.HK 太古地产 1,383.53 25.25 19.87 17.26 0.49 3.72 1918.HK 融创中国 1,260.92 4.31 3.66 2.96 1.19 4.95 0813.HK 世茂集团 852.59 7.04 5.30 4.39 1.03 6.02 3380.HK 龙光集团 649.15 4.89 4.14 3.43 1.58 7.06 0884.HK 旭辉控股集团 496.50 6.86 5.02 4.13 1.41 6.29 0817.HK 中国金茂 471.23 6.61 5.03 4.00 1.05 6.22 1638.HK 佳兆业集团 234.28 4.73 3.72 2.86 0.75 3.40 均值 1,642.25 9.47 7.29 6.03 1.11 5.06 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 注1：中国恒大（3333.HK）,国信证券（香港）经纪有限公司其母公司集团与该上市公司有业务关系 表2 相关物业管理公司估值表 代码 证券简称 总市值(亿元 HKD) 市盈率 市净率 TTM 2020E 2021E 6098.HK 碧桂园服务 1,302.42 54.86 44.30 31.34 18.46 1209.HK 华润万象生活 633.60 113.20 69.79 39.40 61.87 3319.HK 雅生活服务 411.33 25.96 20.02 15.25 5.92 9666.HK 金科服务 336.71 61.79 46.11 28.01 24.51 2869.HK 绿城服务 293.50 43.48 36.82 28.41 4.06 6049.HK 保利物业 284.69 45.11 33.57 24.52 4.41 1995.HK 永升生活服务 257.91 77.36 57.22 36.63 8.82 9909.HK 宝龙商业 149.41 57.73 42.48 29.72 7.60 2669.HK 中海物业 143.96 25.35 20.99 16.22 8.60 1755.HK 新城悦服务 138.10 35.66 27.46 18.15 12.93 9983.HK 建业新生活 75.57 22.28 16.79 11.27 2.61 9928.HK 时代邻里 68.80 45.45 25.79 14.52 6.56 1778.HK 彩生活 50.92 8.96 8.14 7.44 1.17 2606.HK 蓝光嘉宝服务 49.07 9.25 7.08 5.25 1.98 6958.HK 正荣服务 41.29 27.71 19.09 11.92 22.05 3316.HK 滨江服务 37.26 20.18 16.44 13.59 4.52 3662.HK 奥园健康 34.71 17.27 11.64 7.67 3.56 均值 227.25 35.80 27.03 18.59 8.62 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 房地产行业研究 徐进，+862 2899 8300，xujin@guosen.com.hk 4 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。 注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港）研究部整理 Information Disclosures Stock ratings, sector ratings and related definitions Stock Ratings: The Benchmark: Hong Kong Hang Seng Index Time Horizon: 6 to 12 months Buy Relative Performance>20%; or the fundamental outlook of the company or sector is favorable. Accumulate Relative Performance is 5% to20%; or the fundamental outlook of the company or sector is favorable. Neutral Relative Performance is -5% to 5%; or the fundamental outlook of the company or sector is neutral. Reduce Relative Performance is -5% to -20%; or the fundamental outlook of the company or sector is unfavorable. Sell Relative Performance <-20%; or the fundamental outlook of the company or sector is unfavorable. Sector Ratings: The Benchmark: Hong Kong Hang Seng Index Time Horizon: 6 to 12 months Outperform Rel