东方：西安楼市调研纪要-春风得意马蹄疾，一篇看尽长安房

火爆的抖音之城——西安楼市调研 2018年5月17日-5月18日调研小结1、本次活动我们拜访了西安易居克而瑞研究中心，同时参观了四个楼盘，分别是：龙湖·紫宸、融创·西安宸院、阳光城·上林府、阳光城壹号·官邸。从目前市场环境来看，西安楼市最热的区域为高新区，均价为15288元/平方米，城南区域和城西区域均价分列二、三位，达到13194元/平方米和11188元/平方米。 2、一季度西安市场存量去化周期接近6个月，推盘节奏放缓，开盘加推去化率明显提高，而落户宽松使得人口猛涨，供需不平衡给房价带来前所未有的上涨压力。目前西安政府土地供应量较低，因此提高土地供应将成为政府控房价的主要手段。 3、在国家中心城市的人口要求下，西安落户政策已经从“引进人才”变为“引进人口”，大量“年轻”人口入驻西安，居住刚需将放大，在传统商品住宅基础上，长租公寓也被推到了风口浪尖。西安克而瑞调研1、政策规划 1月15日，国务院正式批复《关中平原城市群发展规划》，其中明确提出建设西安国家中心城市，作为西部地区重要的经济中心、对外交往中心、丝路科创中心、丝路文化高地、内陆开放高地、国家综合交通枢纽。根据国家级城市规模，到2020年西安要实现主城区人口规模将达到1000万人，全域人口达到1500万人的任务。目前西安主城区常住人口650万人，全域880万人，因此要实现这一任务要加快人口落户，加强产业落地留人才。 在国家中心城市的人口要求下，西安落户政策已经从“引进人才”变为“引进人口”。1月19日西安户籍新政流程升级，学历落户只凭身份证和毕业证，即可申请办理西安户口。2018年一季度西安新增落户数25万人，其中15万人是大学生。由于大学生购买力有限，短期内购房需求并不高，反而对租赁市场有比较大的需求。 不过引进人口的政策在心理层面刺激了原有居民的购房需求，3月30日西安房管局发布《关于进一步加强商品住房销售管理的通知》，实行公开摇号方式公开销售商品住房。摇号政策在一定程度上传递出市场“供不应求”的信号，提高了买房者对市场看好的预期，进一步增加了购房需求。 2、土地热度2018年一季度土地供应环比下降20.2%，较去年四季度略有下滑，其中商住用地供应面积128.4万方，成为土地供应主力，纯住宅土地供应面积仅为17.2万方。从区域来看，城东为主要土地供应区域，达到76.0万方，主要集中在浐灞和港务区板块，其中一季度浐灞板块供应规模75.5万方。 一季度商住用地成交量最大，达到132.8万方，其次是住宅用地，成交面积达到36.6万方。其中城东区域为一季度土地成交热点区域，土地成交面积为103.3万方，其次是城南区域，成交面积为37.5万方。作为热点板块，浐灞板块的土地集中成交，成交量为64.8万方，领先全市。港务区板块成交40万方，位居第二。 一季度西安主城区土地成交亩单价为438万元，环比去年四季度增长了62.9%，创近一年以来的新高。不过从楼板价来看，一季度主城区楼板价降至2201元/平方米，连续两个季度下滑。城内区楼面均价达到13212元/平方米，显著高于其他区域，主要是由于钟楼板块成交了一宗商业用地。此外曲江板块和大学城板块楼面均价达到5893元/平方米和3515元/平方米，分居全市二、三位。 3、市场情况一季度全市商品房供应面积达到285万方，环比去年四季度下滑42.0%，成交规模达到474万方，环比下降6.0%，供求比值达到了0.60。分区域来看，一季度各个区域均呈现供不应求的态势，除了高新区和城南，其他区域供求比均在0.50以下，城西以0.41的供求比创下最小值。 目前西安房地产市场仍然呈现住宅主导的物业成交结构，2018年一季度住宅成交面积达到43.4万方，占商品房总成交面积的比例达到83.7%，商业成交面积占比为6.3%，办公成交占比达到10.0%。 一季度商品房成交价格为12599元/平方米，较去年四季度环比下滑3.6%，从2017年三季度后全市商品房成交价格开始出现下滑，因此西安目前房价呈现小幅下滑、总体高位的成交走势。 西安商品房整体库存为2320万方，去化率为14.9个月，其中商品住宅864万方、商业库存924万方、办公位490万方，去化周期分别为6.6个月、96.3个月、32.8个月，商品住宅库存首次低于商业，短期来看商品住宅房价上涨的压力较大。从去化周期来看，商业去化周期明显较长，去化压力较大。 从商品住宅分析，一季度商品住宅供应规模为174.4万方，环比去年四季度下降60.0%，成交面积为402.5万方，环比增长8.9%，整体市场呈现出明显的供不应求的状态。其中城南区域一季度成交127万方，为各区域之最。 从环线来看，可以看到一季度三环内商品住宅成交量达到195万方，领先三环外的184万方，三环外目前保持着40%的市场份额，未来上涨空间较大。 成交结构上，80-100平方米的户型仍然是成交的主力，占到了全部成交面积的26%，刚需仍然是购房客群的主力。125-144平方米的户型占比达到21%，110-125平方米的户型占比则为15%，改善性需求同样较大。 一季度商品住宅成交价格为11773元/平方米，环比去年四季度提高了1.8%，由于受到了政府调控政策的影响，2017年三季度后价格处于平稳发展的趋势，由于西安的调控政策趋于严格，短期内价格不会出现大的波动。分区域来看，高新区凭借着高端项目以超过15288元/平方米领先全市，城南区域和城西区域 均价分列二、三位，达到13194元/平方米和11188元/平方米。分环线来看，三环内商品住宅成交均价最高，达到12492元/平方米，三环外达到11115元/平方米，环比去年四季度小幅增长5.3%。分版块来看，最热的板块属于动物园板块和高新一期板块，均价都超过了20000元/平方米。曲江板块也达到17405元/平方米，成为西安较热的板块之一。 综合来看，一季度西安市场存量去化周期接近6个月，推盘节奏放缓，开盘加推去化率明显提高，而落户宽松使得人口猛涨，供需不平衡给房价带来前所未有的上涨压力。目前西安政府土地供应量较低，因此提高土地供应将成为政府控房价的主要手段。此外人才引进政策吸引大量“年轻”人口入驻西安，居住刚需将放大，在传统商品住宅基础上，长租公寓也被推到了风口浪尖。龙湖·紫宸项目踩盘龙湖·紫宸项目位于西安城南区域，紧靠南三环，处在西安热点板块高新区和曲阳地区中间，距电视塔板块仅1.2公里。电视塔板块涵盖中央商务区和莱安中心，未来将落地华润万象城等商业广场，未来将成为西安商业和商务办公的核心地段，属于升值空间非常大的板块。西安城南区域覆盖了70%的教育资源，因此项目周边教育资源十分优越。 项目为2018年2月收购所得，原地块属于中铁建，周围3公里内没有新房竞品。4月27日售楼处开放，整体总建筑面积185亩，包括1500万套住宅，项目分两期，一期有9栋高层，占地83亩。首开3栋楼，共600套左右，单户面积为100-180平方米不等。计划在2018年6月申请预售证。 项目周边无新房竞品，周边二手房房价在17000-18000元，城南均价在12000元左右，项目处在南三环边缘，因此价格在城南区域内属于较高水平。融创·西安宸院项目踩盘项目位于西安高新区域，旁边是电子城商圈，发展较早，因此相关配套比较完善。周边像天朗珑府等小区基本完成了交房，因此项目周边是比较完善的社区。项目1.3公里处坐落一处阳光天地的商业综合体，商业配套比较齐全。南边是西安南大学城，并包括西安附属小学、西电附属小学、高新六小等教育资源，较为优质的教育资源是吸引客群的重要因素。交通来看1.3公里处正在规划西安云轨，已经开始动工，预计2019年年初建成，未来能够提供便利的交通。 项目客群以高新区的高精尖人才为主，占到60%-70%，薪资可观，因此项目定位也是高端改善型。项目户型从99平方米的小三房到195平方米的四房不等，其中99平方米的户型去化非常快。 项目占地总265亩地，建筑面积80万方，共有44栋楼，项目于2017年6月开盘，已经销售了32栋楼，2017年共销售了55个亿，目前项目还剩余40万方左右。 销售均价来看，去年项目销售均价大概13000元/平方米，洋房的销售均价为17000元/平方米，与高新区整体均价相比比较低。全款比例大概15%左右，首套房首付比例在3成-4成，其中洋房的首付比例是5成。 阳光城·上林府项目踩盘项目位于西咸新区沣东新城，占地面积104亩。沣东新城区域阳光城共拿地7500亩，其中住宅用地5500亩，剩余2000亩将建成能源金融贸易区，属于沣东新城CBD地段。围绕能源金融贸易区，阳光城共有8个项目，分为八批：第一批是西西里小镇，是别墅区；第二批为巴塞小镇，由洋房和高层组成；第三批为蔷薇溪谷，以改善型的洋房为主；第四批为阳光城·西西里，土地地块为收购本地开发商所得；第五批为沣太花园；是以棚户区改造的安置房为主，安置房与商品房的比例在3:1左右；第六批为上林府，由5栋高层和洋房构成；第七批为阳光城壹号官邸；第八批是上林赋苑，计划于2018年7月开盘，以改善型洋房为主。整体来看，阳光城在西咸新区的项目拿地都很早，因此土地成本较低。目前前五批项目已经全部清盘。周边配套来看，目前在规划的有多处商务办公大厦，其中西咸大厦和西咸商务中心等已经开始建设，此外世界500强中铁建企业区域总部也在建设中，目前已经完成了主体的2/3。商务办公区的建设有望在未来能够带来更多高精尖人才的导入。阳光城·上林府以80-110平米的户型为主，因此投资客和刚需客比较多，客源主要来自于西安。目前西咸新区还没有限购，吸引了一些西安的投资客来到西咸新区购房，从而提高了项目周边的房价。2017年4月项目推盘时均价约6000-7000元左右，而目前项目周边的均价已经达到13000元。 目前阳光城·上林府共有5栋高层，目前仅剩2层可售，可售套数约320套左右，可售货值约3.4亿元。阳光城壹号·官邸项目踩盘项目位于西咸新区沣东新城，占地面积97亩，是阳光城在西咸新区的第七批项目，以洋房和高层为主，距离西咸新区的商务办公区更近。 壹号·官邸目前正计划加推3栋高层和3栋洋房，其中高层可售货值约15亿元，洋房约2亿货值，根据周围楼盘的信息，预计项目销售均价在11000-13000元/平方米。 从付款方式来看，由于严格执行网上选房，项目并没有优先选择全款，全款的比例不高。西咸新区并不限购，但是非本市户籍人口受到银行影响很大，如果非西安户籍，首套房首付会达到6成以上，而西安户籍首套房首付为3-4成。从房贷利率来看，目前西咸新区的银行按揭贷款利率上浮15%，大约在5.36%左右。放款周期约1-2月，与去年相比没有明显的变化。