东方：楼市大家谈系列调研纪要

一、杭州购房新政杭州于今年9月19日出台限购政策，规定拥有一套住房以上的非本市户籍不具备新房购买资格，包括新建商品住宅和二手房，限购范围是主城八区。9月27日，杭州又出台土地政策，除加大土地供应量外，还调整了竞价方式，规定当土地竞价溢价率超过100%时，该地块竞得人应在签订土地出让合同一个月内全额付清土地出让金；当超过120%时，除需满足上述条件外，该地块所建商品房屋还须在取得不动产登记证后方可销售；当达到150%时，不再接受更高报价，转为在此价格基础上通过现场投报配建养老设施面积的程序并按投报面积最高者确定竞得人，并需同时满足上述两个条件。9月28日，杭州出台限贷政策，规定二套房首付比例提高到50%，并且暂停实施购房落户。新政出台后，案场来电量减少了21%，10月前两周成交量较8~9月减少23%。投资属性强的楼盘来访量的减少要大于投资属性弱的楼盘。二、杭州房地产市场基本情况杭州未来的供地主要在城北和江南岸。今年杭州计划供地1000万方（社宅用地）。现在实际供应量还差一点。因G20峰会的影响，杭州8、9月份供地量相比上半年明显减少，而10月正值政策调整窗口期，供地仍未达到预期，因此我们认为在11、12月乃至2017年1月杭州将会迎来供地高峰期。现在杭州的商品住宅库存量为650万方，去化周期4个月。杭州的政策是全国最弱的，但政策效应已经达到了。预计每年最少有1000万方的成交量。由于杭州房管局等相关部门加强对预售证的管控，导致多数楼盘无法领出预售证，也是造成成交量下滑的因素之一。从数据层面上来看，9月的供求比仅有0.2左右，而10月也维持在0.3左右，连续两个月低于0.5。这样的结果就是，杭州成交量会下滑，但由于供不应求，价格依然会继续上涨。10月份商品住宅供求比为0.22。现在银行的贷款利率在95折，调控前在85折到9折。今年杭州的外来购房者比例在25%以上，历年在15%~20%。今年杭州开发商销售额预计排名为：绿城、万科、滨江、融创。其中绿城去年销售额为212亿元，今年截止到10月份约268亿元（包括代建）。现在开发商领取预售证的条件是：10层楼以上的楼盘要建到10层；低于10层的要结顶。三、杭州区域板块萧山经济开发区今年供应太多，如果明年回调，可能会成为第一个回调城市。今年由于滨江区的房子不多，所以50%的客户来自滨江区。现在经开区的均价不到30000元/平方。之江目前的均价在27000~28000元/平方，一旦经开区的房价涨到30000元/平米以上，那么很多客户会选择去之江购房。阿里巴巴的云溪小镇也在之江。 城东新城均价在28000~35000元/平方，其中万科公园里项目均价超过35000元/平方。未来科技城现在的住宅供应量有限。西溪蒋村、钱江新城现在还有最后一块地的供应。钱江新城未来可能需要靠拆迁旧改来增加供应。四、杭州交通规划杭州现在地铁有3条，其中1号线是全线通车，另外2、4号线仅部分通车。2017年，2号线将全线通车。2022年，杭州将建成包括10条线路在内、总里程380多公里的地铁网，覆盖八个城区。同时建成4条城际轻轨，总长450公里，覆盖富阳区、绍兴市、临安市、海宁市。