东方：调研纪要-贵阳楼市量价齐升，中天金融受益明显

贵阳房地产市场调研近年来，贵阳市房地产市场去库存成效显著，去化周期由18个月下降至11个月左右。根据合富研究院发布的贵阳市2017年半年楼市简报统计：2017年上半年贵阳市商品房成交量同比2016年上半年涨幅为15.6%，2017年上半年贵阳市去库存成效明显，贵阳楼市呈现“量价齐升”的良好局面，整体保持健康发展态势。房价从去年年底5700元/平米，上涨到目前约7000~8000元/平米。贵州金融城贵州金融城位于贵阳观山湖新区，在会展中心北边。观山湖区位于贵阳老城区西北，原为金阳新区，从2000年开始发展，逐渐汇集了政务中心、会展中心、金融城、CBD等，成为贵阳较为核心的一个区域，是贵阳市发展最好的一个区域。会展中心建于2009年，2011年投入使用，每年参展次数达到100场，实现约500万人次商业人口导入。项目包括包括8个独立展览区，每个约1.5万方以及国际生态会议中心，另外拥有约33万方商业，以及少量配套住宅。贵阳金融城区位及沙盘贵州金融城位于会展中心后方，整个项目规划建筑面积1100万方，分为四期，目前一、二期已基本售罄，三、四期还未开盘。一期规划面积291万方，除了双子塔外均已达到交付条件，二期规划建筑面积272万方，从去年年底开始逐步交付，预计明年年底整个区域全部投入使用。三期、四期纳入金融北城建设中。整个金融城中有两个地铁站，可乘地铁直达老城区。一期已吸引150多家金融机构和类金融机构进驻，包括农业银行、浦发银行、华夏银行等，另外有贵州互联网金融特区。二期主要为一期的配套服务以及一行三会等定制的办公楼宇，另外有为一二期配套的住宅。整个金融城在产业导入中形成“一体两核四配套”的战略布局。一体是指大数据金融体系，两核指银行、保险等传统金融核心区和新金融核心区，四配套是指为金融行业服务的法律、审计、会计、评估等金融服务配套；商业配套；住宅、医院、学校等安居配套等。二期项目中住宅以1:1比例为一二期写字楼购买方提供低于市价的购买权。写字楼价格约在1.3万元/平米，配套住宅的优惠价格约为3500元/平米（市场价格约为8000~9000元/平米）。金融城三四期中住宅比例较一二期会有所提升，三四期中住宅以市场化销售。未来方舟未来方舟区位及沙盘未来方舟位于贵阳云岩区东部，占地面积1.5万亩，建筑面积1369万平米，规划人口17万人。项目在绿色智能科技方面处于领先地位，获住建部首批国家绿色生态示范城区称号（全国有八家，贵州仅此一家）。交通方面，项目外部有四横二纵主干道，四横分别为北京东路、延安东路延伸段、东山路、水东路，两纵分别为中环路和绕城高速，项目紧靠中环路有两个BRT快速公交站。南明河穿过项目，项目内有约7公里流域，北段沿河以风情娱乐休闲为主，已开业。中段以大型综合体为主，南段包括东懋中心、儿童早教 以及环球购物中心构成。项目内配有3所中学、7所小学、11所幼儿园，目前2所中学、3所小学、4所幼儿园开学。项目内有一个三甲医院，另外每个组团内有社区医院。整个项目有42万方公园，项目是贵阳首个集中供暖项目。未来方舟目前主要在售的为位于中环路的南北两个组团，销售价格在7000~8000元/平米。项目中E、H组团以及F、G的部分已经交付。目前项目整体的入住率约50%。中天金融调研中天金融集团作为贵州第一家上市公司，成立于1978年，当时为统建指挥部，成立之初主要是代建福利房。1980年，改组为贵阳综合开发公司。1993年，公司更名为中国房地产开发集团贵阳总公司，之后进行股份制改组，于1994年2月在深交所上市。之后公司进行了国有企业改革，转换经营机制。2000年，北京一家投资公司进入取得控制权，公司在2000-2003年资本市场上非常活跃。之后在2004-2005年公司出现亏损。现在公司的大股东金世旗控股于2005年进入，一方面解决了公司公司当时的财务危机，完成股权分置改革，另一方面请了麦肯锡做战略指导，明确了公司必须做产业的战略方向。一、公司金融业务布局与发展战略公司在大金融领域布局主要有两块，一是传统金融领域：截至目前，公司已持有海际证券94.92%股份、中融人寿36.36%股份、友山基金70%股份，财险、再保险、民营银行、公募基金等相关金融企业已进入审批筹建流程，之前公司公告拟参与贵阳城商行增资扩股，若完成，将持有贵阳城商行10%股权，有望成为第一大股东。此外公司金融板块还布局了普惠金融领域，投资了资产交易所、P2P等领域。公司发展大金融依托于贵州大力发展金融产业的背景。一方面，贵州由于地理环境影响不适合发展农业和第二产业；另一方面，贵州已经建立的大数据中心，依托大数据发展金融行业是一个很好的优势。公司在探索金融与实业的协同，金融业务的未来发展规划主要在三个方面：1、大金融产业全面整合及金融协同效应的充分发挥，公司将持续提升现有金融资产运营效率与效益，逐步使金融类业务成为公司利润重要来源。2、在业务协同方面，公司未来将通过旗下多个金融牌照的协同效应和资源共享，打造一个市场化运营的专业平台，实现金融资本全面支持实体经济发展，实现产融结合。3、利用金融业务，参与金融扶贫。二、公司地产业务发展2014年以前，贵阳市土地供应主要为一二级联动，2014年3月以来，贵阳供地方式发生改变，由政府进行土地平整，且缩小了单个项目的面积，土地供应也在收缩，贵阳的整体库存下降明显。公司的金融城、未来方舟、假日方舟等项目都为早期拿地。公司目前在售项目主要为未来方舟，预计新推金融城三四期以及假日方舟，可售面积超过600万方。今年预计交付的项目主要为未来方舟的部分组团、金融城二期。截至去年年底公司土地储备超过1000万方，受益于早期一二级联动拿 地，公司在土地储备量及获取成本上都具备优势。今年公司新获金融北城项目（金融城三期、四期的部分），该项目原为重庆一家开发商的烂尾项目，位于公司金融城一二期的北边，公司拿下后与原有项目连成一片。公司在贵阳的现有储备可供未来3-5年开发。在棚改方面，贵阳市政府鼓励拆迁安置在新城区，会给与购房税收减免优惠。公司全年销售目标为299亿元，上半年销售较好，单未来方舟项目认购超过70亿元。在发展金融业务的同时，地产业务依旧是公司未来10年的支柱，未来公司会尝试去其他城市拓展。