房地产行业克而瑞内房股领先指数11月监测：指数走势弱于大盘，居民长短期贷款敞口大幅扩大

敬请阅读末页的重要说明 证券研究报告 | 指数月报 2020年12月01日 房地产 推荐（维持） 指数走势弱于大盘，居民长短期贷款敞口大幅扩大 克而瑞内房股领先指数11月监测 分析师 孙杨 执业证号：BOI804 852-25105555 yang.sun@cricsec.com 联系人 杜晔婕 852-25105555 duyejie@cric.com 投资要点  港股地产板块活跃度回落：恒生地产建筑业指数的周成交额占市场比值的11月周均值为7.5%，低于历史均值12.5%，低于10月周均值9.4%。  克而瑞内房股领先指数整体走势有所上升，11月成分股周成交额占样本比下降至81.3%。克而瑞内房股领先指数涨幅从短期和长期来看，整体领先恒生指数、恒生中国内地地产指数、房地产（申万）指数。11月，克而瑞内房股领先指数走势上涨7.6%，恒生中国内地地产指数上涨4.1%，恒生指数上涨9.3%，房地产（申万）板块上涨6.1%。11月克而瑞内房股领先指数周成交额占香港地产股大样本周成交额比值的周均值为81.3%，较10月下降5.6个百分点。  11月克而瑞内房股领先指数成分股相对恒指和香港地产股大样本整体PE、PB估值平稳：11月克而瑞内房股领先指数成分股整体PE周均值为7.57，高于10月周均值水平7.15，整体PB周均值1.35，高于10月周均值水平1.25；11月相对恒指PE为-52.0%，较上月下降0.4个百分点，相对香港地产股大样本PE为-4.5%，较上月上升0.5个百分点；相对恒指PB为84.6%，较上月下降0.4个百分点，相对香港地产股大样本PB为21.8%，与上月持平，整体PB优于香港地产股大样本和恒指的表现。  货币政策略有收紧，居民长短期贷款敞口加剧扩大：金融去杠杆基调不变，10月货币政策稍有收紧， M2增速高位回落至10.5%。居民长短期贷款敞口加剧扩大，10月新增住户短期贷款大幅下降，占当月新增境内贷款4.1%，新增住户中长期贷款占比回升至61.9%。2020年三季度房地产开发贷款余额放量规模回升，同比增速有所放缓。  本月股价涨幅TOP5：旭辉控股集团、万科企业、建发国际控股、龙湖集团、新城发展控股  本月股价跌幅TOP5：绿城中国、绿地香港、德信中国、中国海外发展、中梁控股  风险提示：政策风险，融资风险，信用风险，销售业绩未完成风险，数据风险（详见报告末页风险提示） 指数月报 | 房地产 敬请阅读末页的重要说明 2 / 13 内容目录 11月地产板块交易活跃度有所下降，指数表现较市场表现突出 ........................ 3 港股地产板块周成交额占比较上月有所下降 ................................................. 3 克而瑞内房股领先指数有所回升，周成交额占样本比下降 ............................ 3 克而瑞内房股领先指数估值水平整体平稳，持续受政策及大市影响 ............. 5 克而瑞内房股领先指数成分股具体表现 ............................................................ 8 货币政策略有收紧，居民长短期贷款敞口大幅扩大 ......................................... 10 10月M2增速高位略有回落....................................................................... 10 个人房贷余额同比增速平稳，长短期贷款敞口大幅扩大 ............................. 10 风险提示 ........................................................................................................ 12 评级指南及免责声明....................................................................................... 13 图表目录 图1：本月恒生地产建筑业指数的周均成交额占比有所下降 ............................. 3 图2：2020年内房股指数涨幅整体始终领先恒生指数，11月走势有所回升 ..... 3 图3：从基期来看，内房股指数涨幅整体均领先恒生指数 ................................. 4 图4：克而瑞内房股领先指数涨幅整体领先恒生、房地产（申万）指数，11月有所回升 .......................................................................................................... 4 图5：克而瑞内房股领先指数周成交额占比较上月有所下降 ............................. 5 图6：11月克而瑞内房股领先指数成分股相对恒指整体PE有所下行 ............... 5 图7：11月克而瑞内房股领先指数成分股相对香港地产股大样本整体PE有所回升 ................................................................................................................. 6 图8：相对恒指整体PB自2015年年中由负转正，11月略有回落 ................... 6 图9：11月相对香港地产股大样本整体PB平稳 .............................................. 7 图10：10月M2同比增速高位回落 ............................................................... 10 图11：中长期贷款占比与短期贷款占比敞口大幅增大 .................................... 10 图12：10月个人房贷余额同比增速平稳，个人房贷增量维持历史正常水平 ... 11 图13：开发贷余额同比增速略有下降，开发贷余额规模放量规模回升 ........... 11 表1：本月涨幅TOP5 ...................................................................................... 8 表2：本月跌幅TOP5 ...................................................................................... 9 pOpMoNnNpRmQoPvNnQmOpMbRaO9PsQqQpNoOlOqRmOeRmMpNaQqRnMMYnNpRwMtPpR 指数月报 | 房地产 敬请阅读末页的重要说明 3 / 13 11月地产板块交易活跃度有所下降，指数表现弱于大盘 港股地产板块周成交额占比较上月有所下降 11月，恒生地产建筑业指数的成交额占恒生综合行业总成交额之比有所下降。本月周均值7.5%，低于18年至今的历史均值12.5%，低于上月的周均值9.4%。 图1：本月恒生地产建筑业指数的周均成交额占比有所下降 数据来源：Wind 克而瑞证券研究院 备注:自2019年9月9日起，恒生综合行业指数中的恒生消费者服务业板块以及恒生消费品制造业板块变更为恒生必需性消费业、恒生非必需性消费业以及恒生医疗保健业板块。 克而瑞内房股领先指数有所回升，周成交额占样本比下降 2019年1月1日至今，恒生中国内地地产指数和克而瑞内房股领先指数的涨幅整体始终领先恒生指数，2020年11月走势有所回升。自2019年1月1日至本月底，克而瑞内房股领先指数涨幅17.6%，同期恒生中国内地地产指数涨幅7.5%，恒生指数自三月以来涨幅首次回正，较基期涨幅5.0%，房地产（申万）板块涨幅17.0%。11月走势总体有所回升，克而瑞内房股领先指数上涨7.6%，恒生中国内地地产指数上升4.1%，恒生指数上升9.3%。 图2：2020年内房股指数涨幅整体始终领先恒生指数，11月走势有所回升 数据来源：Wind 克而瑞证券研究院 2015年8月21日至今，恒生中国内地地产指数和克而瑞内房股领先指数的涨幅0%5%10%15%20%25%2018-01-052018-05-052018-09-052019-01-052019-05-052019-09-052020-01-052020-05-052020-09-05恒生地产建筑业周成交额占比恒生综合行业周成交额-20%-10%0%10%20%30%40%50%2019-01-042019-05-042019-09-042020-01-042020-05-042020-09-04克而瑞内房股领先指数恒生中国内地地产恒生指数房地产（申万）历史均值12.5% 指数月报 | 房地产 敬请阅读末页的重要说明 4 / 13 整体均领先恒生指数。自基期至本月底，克而瑞内房股领先指数涨幅为143.6%，同期恒生中国内地地产指数涨幅104.8%，恒生指数涨幅20.0%。 图3：从基期来看，内房股指数涨幅整体均领先恒生指数 数据来源：Wind 克而瑞证券研究院 备注：1）基期时间为2015年8月21日 2）恒生中国内地地产指数的推出主要是为了反映前10只市值最大、流通性最高，在香港上市但主要营业收入来自中国内地的房地产股票表现。当前成分股共10只，分别为：中国金茂、中国海外发展、世茂集团、龙湖集团、华润置地、龙光集团、碧桂园、中国恒大、碧桂园服务、融创中国 克而瑞内房股领先指数涨幅整体领先恒生、房地产（申万）指数，11月走势有所回升。2020年11月27日，克而瑞内房股领先指数为5711点，相比基期涨幅185.5%，同期恒生指数涨幅为20.0%。房地产（申万）指数涨幅75.4%，本月克而瑞内房股领先指数上涨7.6%，恒生指数上升9.3%，房地产（申万）指数上升6.1%。 图4：克而瑞内房股领先指数涨幅整体领先恒生、房地产（申万）指数，11月有所回升 数据来源：Wind 克而瑞证券研究院 备注：1）基期时间为2012年3月30日 11月克而瑞内房股领先指数成交额占香港地产股大样本的成交额比值总体较上月-50%0%50%100%150%200%250%2015-08-212016-08-212017-08-212018-08-212019-08-212020-08-21克而瑞内房股领先指数恒生中国内地地产恒生指数-0.500.511.522.532012-03-302013-03-302014-03-302015-03-302016-03-302017-03-302018-03-302019-03-302020-03-30克而瑞内房股领先指数恒生指数房地产（申万）