物管公司2020年上半年经营及市场表现回顾：疫情拖累上半年行业增速，预期下半年恢复高速增长

疫情拖累上半年行业增速，预期下半年恢复高速增长 物管公司2020年上半年经营及市场表现回顾 山证国际证券——行业研究 报告要点： 总收入同比增速有所放缓，下半年增长或将提速：2020年上半年，在港上市的物企在管面积相较2019年年底平均增长17.2%(不包括浦江中国)；总收入则同比平均增长35.2%，较2019年全年同比增速约46.1%有所放缓，主要是因为物企的外拓业务和内房开发商的物业交付受疫情影响延后所致。然而，全国商品房销售已在5月恢复增长。7月以来，房企为了实现其年度销售目标，已加快推盘节奏，三季度商品房销售增长势头得以延续，有助物企面向开发商所提供的增值服务业务在下半年恢复高速增长。叠加物企在疫情受控后加速开展外拓业务，将驱动物管板块下半年总收入增长提速。 增值服务增速在疫情影响下有所放缓：在港上市26家物企2020年上半年非住户增值服务、住户增值服务收入同比增速中位数分别约达20.8%、40.1%，相较2019年全年同比增速约57.4%、48.7%(不包括浦江中国)有所放缓，主要原因系(1)疫情大爆发期间严重影响物业销售活动，物企向物业开发商提供的非住户增值服务需求下降；(2)部分需要进屋的住户增值服务需求在疫情大爆发期间受到影响。 盈利能力逆势提升：26家物企2020年上半年毛利率、经营利润率、净利率中位数分别由2019年上半年约30.3%、18.1%、11.5%上升至32.3%、21.7%、14.4%。利润率同比改善主要原因是(1)物管费增加以及規模效益提升；(2)有效的成本控制；(3)疫情期间社会保险减免政策降低部分成本支出；(4)较高毛利率业务收入占比提升。 并购渐成扩张重要手段：收并购已成为当前物企业务扩张的重要手段。以雅生活服务为例，公司2020年6月底总在管面积较2019年年底实现翻倍增长，主要来自于收购中民物业所带来的新增在管面积贡献。截止2020年6月底，碧桂园服务、保利物业、绿城服务在手现金最为充裕，分别约达99.3亿元、72.5亿元、55.1亿元。相对看好资产营运效率较佳的碧桂园服务(ROA排名第四)，将可利用好手上资金，在未来进行更多并购，持续扩大业务版图。 估值已逐渐回归至较合理水平：物管板块整体估值已逐渐回归至较合理水平。根据WIND数据，在港上市的26家物管企业中，18家有盈利预测的物企9月11日之2020年预测PEG中位数已由7月31日的0.81大幅回落至0.66。我们认为，物管板块主要投资逻辑并没有改变，内房今、明两年交付高峰将为物管行业规模扩张仍提供了良好基础，辅之于强劲的外部扩张势头，物企下半年业绩将可维持高速增长态势，成为支撑板块估值的坚实基础。 投资建议：持续看好具有强基础服务属性、弱周期性、以及业绩增长空间广阔的物管板块。继续看好碧桂园服务(6098.HK)、绿城服务(2869.HK)、雅生活服务(3319.HK)、永升生活服务(1995.HK)、建业新生活(9983.HK)、滨江服务(3316.HK)、奥园健康生活(3662.HK)。 报告日期： 2020-09-15 物管行业2020年下半年投资展望：《疫情防控常态化下的投资优选》-20200629 中国物管行业系统报告三：《物管公司2019年经营及市场表现回顾》-20200512 中国物管行业系统报告二：《市场规模将突破万亿，多业态、智慧化呈行业新趋势》-20200327 中国物管行业系统报告一：《行业马太效应显著，赴港上市渐成潮流》-20200228 分析员 姓名：高景东 中央编号：AYP093 电话：+852-2501 1037 电邮：tony.ko@ssif.com.hk 山证国际证券有限公司 www.ssif.com.hk 行业研究 2 1. 香港上市主要物管企业简介 2020年以来，共有6家物管企业在香港主板上市，带动上市物管企业数量进一步上升至26家。 在港上市的26家物管企业中，23家是背靠关联开发商的，而独立物管企业则维持在3家。 图表 1：中国物管企业在港上市数量 数据来源：港交所、山证国际研究部整理 图表 2：香港上市主要物管企业简介 数据来源：港交所、公司招股文件及公告、中指院、山证国际研究部整理 1 2 2 1 5 9 6 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 公司名称上市时间主要经营地关连发展商名称2019年百强排名2020年百强排名彩生活服务(1778)2014年6月30日全国性花样年6中海物业(2669)2015年10月23日全国性中国海外发展11中奥到家(1538)2015年11月25日杭州15绿城服务 (2869)2016年7月12日全国性绿城中国22祈福生活服务(3686)2016年11月8日番禺浦江中国(1417)2017年12月11日上海雅生活服务(3319)2018年2月9日全国性雅居乐、绿地74碧桂园服务(6098)2018年6月19日全国性碧桂园31新城悦(1755)2018年11月6日长三角新城控股1311佳兆业美好(2168)2018年12月6日深圳佳兆业1211永升生活服务(1995)2018年12月17日上海旭辉1412滨江服务(3316)2019年3月15日杭州滨江2826奥园健康生活(3662)2019年3月18日广州中国奥园1515和泓服务(6093)2019年7月12日北京和泓置业4440鑫苑物业(1895)2019年10月11日河南鑫苑地产蓝光嘉宝服务(2606)2019年10月18日四川蓝光发展1111银城生活服务(1922)2019年11月6日南京银城3424保利物业(6049)2019年12月19日全国性保利地产43时代邻里(9928)2019年12月19日广州时代中国1312宝龙商管(9909)2019年12月30日长三角宝龙地产兴业物联服务(9916)2020年3月9日河南省正商6760烨星集团(1941)2020年3月13日北京鸿坤4844建业新生活(9983)2020年5月15日河南省建业地产1312金融街物业(1502)2020年7月6日北京金融街集团1716弘阳服务(1971)2020年7月7日南京弘阳地产25正荣服务(6958)2020年7月10日长三角正荣地产2219 pPpPqOuMmQqMbRaO8OmOmMmOpPkPrRuNjMqRmR9PtRmPvPmOuNMYnOrN 行业研究 3 2. 在管面积及总收入 2.1在管面积较2019年年底平均增长17.2% 对于物管行业，规模化发展仍是王道，也是收入及盈利持续增长的基础。2020年上半年，在港上市的物管企业(浦江中国没有披露相关数据)在管面积相较2019年年底平均增长17.2%。 其中，12家物管企业在管面积提升幅度超越行业均值。雅生活服务、和泓服务、银城生活服务在管面积增幅最为明显，分别约达100.2%、40.8%、29.3%。 此外，收并购已成为当前物管业务扩张的重要手段。以雅生活服务为例，公司2020年6月底总在管面积（不含咨询顾问及参股公司面积）约达353.4百万方，较2019年年底约176.6百万方增加176.8百万方，增长率约为100.2%。该增长主要来源于其第三方项目贡献的新增在管面积约为172.2百万方，其中包括收购中民物业所贡献的在管面积158.9百万方以及第三方拓展新增在管面积约13.3百万方。 图表 3：香港上市主要物管企业2020年6月底在管面积、较2019年年底之变化 2020年6月底在管面积(百万平方米) 较2019年年底之变化 数据来源：公司公告、山证国际研究部整理 363.7 353.4 319.5 316.8 225.9 157.5 89.9 77.2 71.2 70.1 65.1 48.8 48.4 33.7 27.8 22.1 21.6 18.7 16.9 16.8 11.6 9.7 9.4 5.6 2.6 彩生活服务(1778) 雅生活服务(3319) 碧桂园服务(6098) 保利物业(6049) 绿城服务 (2869) 中海物业(2669) 蓝光嘉宝服务(2606) 永升生活服务(1995) 新城悦(1755) 建业新生活(9983) 中奥到家(1538) 佳兆业美好(2168) 时代邻里(9928) 银城生活服务(1922) 正荣服务(6958) 鑫苑物业(1895) 金融街物业(1502) 弘阳服务(1971) 奥园健康生活(3662) 滨江服务(3316) 宝龙商管(9909) 祈福生活服务(3686) 和泓服务(6093) 烨星集团(1941) 兴业物联服务(9916) 1.1% 100.2% 15.7% 10.4% 6.4% 4.0% 25.4% 18.5% 18.4% 23.0% -0.5% 5.5% 25.8% 29.3% 21.1% 9.9% 8.9% 18.7% 6.5% 17.0% 1.2% 0.0% 40.8% 13.2% 8.3% 彩生活服务(1778) 雅生活服务(3319) 碧桂园服务(6098) 保利物业(6049) 绿城服务 (2869) 中海物业(2669) 蓝光嘉宝服务(2606) 永升生活服务(1995) 新城悦(1755) 建业新生活(9983) 中奥到家(1538) 佳兆业美好(2168) 时代邻里(9928) 银城生活服务(1922) 正荣服务(6958) 鑫苑物业(1895) 金融街物业(1502) 弘阳服务(1971) 奥园健康生活(3662) 滨江服务(3316) 宝龙商管(9909) 祈福生活服务(3686) 和泓服务(6093) 烨星集团(1941) 兴业物联服务(9916) 行业研究 4 2.2五家物管企业储备面积超过一亿方 储备面积是指物管企业已签约，但仍未接管的建筑面积，代表着物管企业未来潜在的在管面积增速能力。 在港上市的26家物管企业中，共有22家有公布储备面积相关数据，行业中位数约达16.7百万方，其中有五家物管企业储备面积超过一亿方，分别是碧桂园服务(~4.3亿方)、绿城服务(~2.5亿方)、彩生活服务(~2亿方)、保利物业(~1.8亿方)，以及雅生活(~1.4亿方)。 储备面积/在管面积比率方面，储备面积超过在管面积一倍的共有四家物管企业，分别是新城悦(134.5%)、碧桂园(133.4%)、绿城服务(111.7%)，以及建业新生活(106%)，表示相关物管企业在不需要并购的支持下，其未来在管面积仍可以随着储备面积转化而实现翻倍增长。 图表 4：香港上市主要物管企业2020年6月底储备面积和储备面积/在管面积比率表现 2020年6月底储备面积(百万平方米) 储备面积/在管面积比率 数据来源：公司公告、山证国际研究部整理 426.3 252.4 200.0 176.6 137.9 95.8 74.3 65.7 50.8 26.9 18.1 15.2 13.4 12.3 10.5 8.3 6.7 5.2 3.6 2.7 2.3 2.0 碧桂园服务(6098) 绿城服务 (2869) 彩生活服务(1778) 保利物业(6049) 雅生活服务(3319) 新城悦(1755) 建业新生活(9983) 永升生活服务(1995) 蓝光嘉宝服务(2606) 时代邻里(9928) 鑫苑物业(1895) 正荣服务(6958) 滨江服务(3316) 弘阳服务(1971) 佳兆业美好(2168) 宝龙商管(9909) 中奥到家(1538) 和泓服务(6093) 银城生活服务(1922) 烨星集团(1941) 金融街物业(1502) 兴业物联服务(9916) 133.4% 111.7% 55.0% 55.7% 3