中国物管行业系统报告三：物管公司2019年经营及市场表现回顾

物管公司2019年经营及市场表现回顾 中国物管行业系统报告三 山证国际证券——行业研究 报告要点： 在管面积同比平均提升35.4%：除了彩生活服务外，在香港上市其余21家物管企业2019年在管面积均录得正增长，平均同比增幅约为35.4%，其中共有10家物企在管面积提升幅度均超越行业均值。 总收入同比平均增幅约为42.3%：在港上市的22家物管企业2019年总收入同比均录得正增长，平均增幅约为42.3%。驱动总收入高速增长的3个要素分别是：(1)关连开发商2019年交付面积提升；(2)并购加速物管及增值服务收入增长；(3)存量物业管理费提升。 增值服务收入同比增速显著高于物管服务：除了浦江中国外，在港上市其余21家物管企业2019年非住户增值服务及住户增值服务收入同比增速中位数分别约达49.2%及46%，显著高于物管服务的约30.1%，反映物管企业均加大力度拓展增值服务相关业务。 部分新上市物管企业因上市开支致利润率显著下降：22家物管企业2019年平均毛利率、经营利润率、净利率分别由2018年的30.5%、18.4%、13.1%下降至29.9%、18%、12.8%。毛利率同比下跌幅度最为明显的是碧桂园服务，由2018年的37.7%下跌6.03个百分点至31.6%，主要原因是受该公司新项目及「三供一业」业务毛利率低于其平均毛利率所致。此外，平均净利率下降主要受部分新上市物管企业因去年上市开支致利润率显著下降所拖累。 在手现金充裕，有助持续并购扩规模：物管企业现金流“奶牛”的特征明显。在港上市的22家物管企业中，共有10家2019年年底在手现金超越10亿元，其中碧桂园服务、保利物业、雅生活服务在手现金最为充裕，分别约达69.1亿元、65.1亿元、42.1亿元。我们相对看好资产营运效率较佳的碧桂园服务(ROA排名第二)、雅生活服务(ROA排名第八)，将可利用好手上资金，在未来进行更多并购，持续扩大业务版图。 经营效率显著提升的物管企业股价表现优于同业：在港上市的22家物管企业中，共有15家2020年年初至5月8日股价录得升幅，其中13家的2019年经营利润率同比上升幅度排名前十五，反映资本市场较看重经营效率显著提升的物管企业。 估值有望继续获支撑：从市盈率角度来看，大部分物管企业当前估值相对已不算低。在港上市的22家物管企业PE(TTM)平均值约达34.7倍。考虑到物管企业的业务普遍处于高速扩张期，因此采用PEG指标或更能描述物管企业当前估值的合理性。Wind数据显示，14家有盈利预测物管企业的平均PEG值约为0.78，考虑当前物管企业的盈利增长态势以及当前市场环境下资金对弱周期投资标的的追捧，我们认为物管企业当前的估值有望继续获支撑。 投资建议：中长期持续看好具有弱周期性及业绩增长空间明确的物管板块，建议关注雅生活服务(3319.HK)、奥园健康生活(3662.HK)、永升生活服务(1995.HK)、佳兆业美好(2168.HK)。 报告日期： 2020-05-12 中国物管行业系统报告二：《市场规模将突破万亿，多业态、智慧化呈行业新趋势》-20200327 中国物管行业系统报告一：《行业马太效应显著，赴港上市渐成潮流》-20200228 分析员 姓名：高景东 中央编号：AYP093 电话：+852-2501 1037 电邮：tony.ko@ssif.com.hk 山证国际证券有限公司 www.ssif.com.hk 行业研究 2 1. 香港上市主要物管企业简介 近年，香港资本市场对弱周期性及增长空间明确的物管企业有较强的偏好，相关企业在港上市可享受较高的估值，吸引物管企业加速赴港上市。 由彩生活服务(1778)在2014年敲开资本市场大门后，到目前为止，共有 22家物管企业在香港主板上市，其中16家均是在2018年后赴港上市。 此外，在港上市的22家物管企业中，19家均是背靠关连开发商的，而3家则是独立物管企业。 图表 1：中国物管企业在港上市数量 数据来源：港交所、山证国际研究部整理 图表 2：香港上市主要物管企业简介 数据来源：港交所、公司招股文件及公告、中指院、山证国际研究部整理 1 2 2 1 5 9 2 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 公司名称上市时间主要经营地关连发展商名称2018年百强排名2019年百强排名彩生活服务(1778)2014年6月30日全国性花样年6中海物业(2669)2015年10月23日全国性中国海外发展1111中奥到家(1538)2015年11月25日杭州绿城服务 (2869)2016年7月12日全国性绿城中国22祈福生活服务(3686)2016年11月8日番禺浦江中国(1417)2017年12月11日上海雅生活服务(3319)2018年2月9日全国性雅居乐、绿地117碧桂园服务(6098)2018年6月19日全国性碧桂园33新城悦(1755)2018年11月6日长三角新城控股1613佳兆业美好(2168)2018年12月6日深圳佳兆业12永升生活服务(1995)2018年12月17日上海旭辉2014滨江服务(3316)2019年3月15日杭州滨江3228奥园健康生活(3662)2019年3月18日广州中国奥园1615和泓服务(6093)2019年7月12日北京和泓置业4844鑫苑物业(1895)2019年10月11日河南鑫苑地产蓝光嘉宝服务(2606)2019年10月18日四川蓝光发展1311银城生活服务(1922)2019年11月6日南京银城4434保利物业(6049)2019年12月19日全国性保利地产54时代邻里(9928)2019年12月19日广州时代中国1413宝龙商管(9909)2019年12月30日长三角宝龙地产兴业物联服务(9916)2020年3月9日河南省正商7767烨星集团(1941)2020年3月13日北京鸿坤5848 rWcZkUcZnUiVaYsWbVaQ8Q9PmOpPnPmMlOpPqNfQpOmP6MpOnPMYsPwPMYoPyQ 行业研究 3 2. 在管面积及总收入 2.1在管面积同比平均提升35.4% 截止2019年年底，香港上市物管企业在管规模主要划分为三大组别，包括大、中、小型，分别代表在管面积已超越亿、千万、百万平方米。 此外，大部分物管企业在管面积在2019年均录得正增长，平均同比增幅约为35.4%，其中10家物管企业在管面积提升幅度均超越行业均值。 图表 3：香港上市主要物管企业按就在管规模划分的三个组别 数据来源：公司公告、山证国际研究部整理 图表 4：香港上市主要物管企业2019年年底在管面积及同比变化 2019年年底在管建筑面积(百万平方米) 同比变化 数据来源：公司公告、山证国际研究部整理 359.7 287.0 276.1 234.0 212.4 151.4 71.7 65.4 65.2 60.2 46.2 38.4 26.1 20.1 18.5 15.9 14.4 9.7 6.6 6.6 4.9 2.4 彩生活服务(1778) 保利物业(6049) 碧桂园服务(6098) 雅生活服务(3319) 绿城服务 (2869) 中海物业(2669) 蓝光嘉宝服务(2606) 中奥到家(1538) 永升生活服务(1995) 新城悦(1755) 佳兆业美好(2168) 时代邻里(9928) 银城生活服务(1922) 鑫苑物业(1895) 宝龙商管(9909) 奥园健康生活(3662) 滨江服务(3316) 祈福生活服务(3686) 和泓服务(6093) 浦江中国(1417) 烨星集团(1941) 兴业物联服务(9916) -1.0% 50.6% 52.1% 69.4% 24.6% 7.5% 18.3% 14.8% 62.0% 40.3% 72.0% 104.7% 68.6% 28.2% 11.5% 46.7% 24.1% 0.5% 4.7% 20.9% 7.5% 50.0% 彩生活服务(1778) 保利物业(6049) 碧桂园服务(6098) 雅生活服务(3319) 绿城服务 (2869) 中海物业(2669) 蓝光嘉宝服务(2606) 中奥到家(1538) 永升生活服务(1995) 新城悦(1755) 佳兆业美好(2168) 时代邻里(9928) 银城生活服务(1922) 鑫苑物业(1895) 宝龙商管(9909) 奥园健康生活(3662) 滨江服务(3316) 祈福生活服务(3686) 和泓服务(6093) 浦江中国(1417) 烨星集团(1941) 兴业物联服务(9916) 在管面积组别：大型(亿级别)中型(千万级别)小型(百万级别)彩生活服务(1778)蓝光嘉宝服务(2606)祈福生活服务(3686)保利物业(6049)中奥到家(1538)和泓服务(6093)碧桂园服务(6098)永升生活服务(1995)浦江中国(1417)雅生活服务(3319)新城悦(1755)烨星集团(1941)绿城服务 (2869)佳兆业美好(2168)兴业物联服务(9916)中海物业(2669)时代邻里(9928)银城生活服务(1922)鑫苑物业(1895)宝龙商管(9909)奥园健康生活(3662)滨江服务(3316)公司名称 行业研究 4 2.2总收入同比平均上升42.3% 对于物管行业，规模化发展是王道，也是收入及盈利持续增长的基础。在港上市的22家物管企业之间收入水平与在管规模一样存在明显差距，其2019年总收入平均值约达24.79亿元。其中，大、中、小型组别物企的总收入平均值分别约为64.39亿元、13.02亿元、3.17亿元。 总收入排名前三的分别是碧桂园服务(96.45亿元)、绿城服务(85.82亿元)和保利物业(59.67亿元)。总收入排在末三的分别是兴业物联(1.84亿元)、和泓服务(2.48亿元)、烨星控股(2.74亿元)。 此外，在港上市的22家物管企业2019年总收入同比均录得正增长，平均增幅约为42.3%，其中收入增幅排名前三的分别是碧桂园服务(106.3%)、新城悦(88%)、永升生活服务(74.5%)。 图表 5：香港上市主要物管企业2019年收入及同比变化 2019年收入(亿元人民币) 同比变化 数据来源：公司公告、山证国际研究部整理 基本上，驱动物管企业总收入高速增长的3个要素分別是：(1)关连开发商2019年交付建筑面积提升；(2)并购加速物管及增值服务收入增长；(3)存量物业管理费提升。 2.3增值服务收入同比增速显著高于物管服务 大部分在港上市物管企业主要收入贡献仍来自物管服务。除了浦江中国外，其余在港上市21家物管企业2019年物业管理服务收入平均占比约为62%。其中，相关收入占比最高的是彩生活服务(82.8%)，而最低的是祈福生活服务(14.6%)。 96.45 85.82 59.67 54.66 51.27 38.45 21.00 20.24 18.78 16.20 15.19 12.62 10.81 9.01 7.02 6.96 5.34 4.82 3.97 2.74 2.48 1.84 碧桂园服务(6098) 绿城服务 (2869) 保利物业(6049) 中海物业(2669) 雅生活服务(3319) 彩生活服务(1778) 蓝光嘉宝服务(2606) 新城悦(1755) 永升生活服务(1995) 宝龙商管(9909) 中奥到家(1538) 佳兆业美好(2168) 时代邻