重大事项点评：激励核心雇员，锁定业绩高增

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 未经许可，禁止转载 证 券 研 究报告 新城悦服务（01755.HK）重大事项点评 强推（维持） 激励核心雇员，锁定业绩高增 目标价：24.40港元 当前价：19.90港元 事件：  6月30日，新城悦服务公布，董事会议决根据公司于2018年10月20日采纳的购股权计划，向公司10名雇员授出合共296万份购股权，根据公司于2019年11月15日采纳的股份奖励计划，向公司3名董事及11名雇员授出合共500万股奖励股份。 点评：  向核心雇员授出购股权及奖励股份，对应20/21/22年业绩同比+40%/57%/50% 董事会议决根据公司于2018年10月20日采纳的购股权计划，向公司10名雇员授出合共296万份购股权，占总股本的0.36%，行使价为19.90港元。此外，董事会进一步议决根据公司于2019年11月15日采纳的股份奖励计划向公司3名董事及11名雇员授出合共500万股奖励股份，占总股本的0.61%，授出价为9.95港元，其中137万股奖励股份授予3名董事。购股权及奖励股份的归属日期分别为21、22、23年的6月30日，分别占比30%、30%、40%，归属条件为以2019年归母净利润为基数，同比增速分别为40%、120%、230%，对应2020、2021、2022年归母净利润分别同比+40%、+57%、+50%。  管理面积高增，合同/在管高覆盖，第三方拓展积极，并购开始发力 2015-19年，公司管理面积CAGR达33%；合约面积CAGR达47%。19年末，在管面积6,015万平米，同比+40.3%，合约面积1.53亿平米，同比+36.2%，合同/在管覆盖率达2.5倍，位于主流AH物业公司第一，有力保障后续在管规模高增。19年末，公司第三方在管1,736万平米，同比+40.0%，第三方占比在管28.9%，后续外拓望成为公司规模扩张的重要一环。20年5月，公司拟以1.05亿元收购成都诚悦时代61.5%股权，收购PE对应19年业绩10.4倍，标的公司2019年末在管面积约522万平米。公司并购成都诚悦时代，有望丰富公司非住宅业态的布局，同时增强公司在西南地区的市场竞争力。  投资建议：激励核心雇员，锁定业绩高增，重申“强推”评级 新城悦服务背靠新城控股，15-19年合约和在管面积CAGR分别达47%和33%，合约/在管面积比达2.5倍，位于AH主流物业公司第一，有力保障未来规模扩张。未来料将依靠三大优势实现优质增长：后续新城控股竣工高增长，有望推动公司内生强劲增长；外拓持续发力，深耕优势区域；低估值并购优质标的，丰富区域、业态布局。公司增值服务快增，后续有望催生更多元化增值服务萌芽，打开更为广阔的成长空间。考虑到公司激励计划行权条件对应业绩高增长，我们调整公司2020-22年每股收益预测分别至0.49、0.76、1.15元（原预测值为0.50、0.73、1.04元），维持目标价24.40港元，重申“强推”评级。  风险提示：业务拓展不及预期，人工成本上升致利润率下行风险 主要财务指标 2019A 2020E 2021E 2022E 主营收入(百万) 2,024 2,859 4,419 6,555 同比增速(%) 76.0 41.3 54.5 48.3 归母净利润(百万) 282 398 625 940 同比增速(%) 87.5 41.2 56.8 50.4 每股盈利(元) 0.34 0.49 0.76 1.15 市盈率(倍) 51.8 36.7 23.4 15.6 市净率(倍) 15.8 13.1 10.3 7.9 资料来源：公司公告，华创证券预测 注：股价为2020年6月30日收盘价 证券分析师：袁豪 电话：021-20572536 邮箱：yuanhao@hcyjs.com 执业编号：S0360516120001 总股本(万股) 81,810 已上市流通股(万股) 81,810 总市值(亿港元) 163 流通市值(亿港元) 163 资产负债率(%) 56.0 每股净资产(元) 1.1 12个月内最高/最低价 22.15/5.03 《新城悦服务（01755.HK）深度研究报告：继承新城速度，悦享物业未来》 2020-05-25 相关研究报告 市场表现对比图(近12个月) 公司基本数据 华创证券研究所 公司研究 物业管理 2020年06月30日 新城悦服务（01755.HK）重大事项点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 2 附录：财务预测表 资产负债表 利润表 单位：百万元 2019 2020E 2021E 2022E 单位：百万元 2019 2020E 2021E 2022E 货币资金 1,339 1,890 2,921 4,333 营业收入 2,024 2,859 4,419 6,555 应收账款及票据 363 512 792 1,175 营业成本 1,424 2,013 3,098 4,608 存货 11 15 23 34 销售费用 11 16 25 37 其他流动资产 339 338 408 506 管理费用 234 330 510 721 流动资产合计 2,052 2,756 4,145 6,048 财务费用 -32 -45 -64 -86 固定资产 9 9 9 9 公允价值变动收益 0 0 0 0 长期股权投资 0 0 0 0 投资收益 0 0 0 0 投资性房地产 0 0 0 0 营业利润 380 536 841 1,267 土地使用权 0 0 0 0 营业外收支 12 17 27 40 其他非流动资产 139 190 284 410 利润总额 392 554 868 1,306 非流动资产合计 148 199 293 419 所得税 90 127 200 300 资产合计 2,200 2,955 4,438 6,467 净利润 302 426 668 1,006 短期借款（含一年内到期长期负债） 0 39 258 499 少数股东损益 20 28 44 66 应付账款 254 359 553 822 归属母公司净利润 282 398 625 940 应交税金 75 75 115 171 NOPLAT 257 364 578 880 其他流动负债 885 1,251 1,928 2,865 EPS(摊薄)（元） 0.34 0.49 0.76 1.15 流动负债合计 1,215 1,724 2,855 4,358 长期借款 0 0 0 0 主要财务比率 其他非流动负债 18 60 93 138 2019 2020E 2021E 2022E 非流动负债合计 18 60 93 138 成长能力 负债合计 1,233 1,785 2,948 4,496 营业收入增长率 76% 41% 55% 48% 归属母公司所有者权益 924 1,114 1,413 1,862 EBIT增长率 85% 41% 58% 52% 少数股东权益 43 56 77 109 归母净利润增长率 88% 41% 57% 50% 所有者权益合计 967 1,171 1,490 1,971 获利能力 负债和股东权益 2,200 2,955 4,438 6,467 毛利率 30% 30% 30% 30% 净利率 15% 15% 15% 15% 现金流量表 ROE 31% 36% 44% 50% 单位：百万元 2019 2020E 2021E 2022E 偿债能力 净利润 282 398 625 940 资产负债率 56% 60% 66% 70% 折旧与摊销 6 6 6 6 债务权益比 1.3 1.5 2.0 2.3 营运资本变动 29 -49 -94 -124 流动比率 1.7 1.6 1.5 1.4 其他经营活动现金流 -32 -45 -64 -86 速动比率 1.7 1.6 1.4 1.4 经营活动产生的现金流量 284 311 473 735 营运能力 资本性支出 0 0 0 0 总资产周转率 1.08 1.11 1.20 1.20 其他投资活动现金流 -20 -28 -37 -47 应收帐款周转天数 35 40 38 39 投资活动产生的现金流量 -20 -28 -37 -47 存货周转天数 2 2 2 2 债务增加 333 447 929 1,223 每股指标 股权融资 0 0 0 0 每股净资产 1 1 2 2 支付股利 147 208 326 491 每股收益 0.34 0.49 0.76 1.15 其他筹资活动现金流 0 0 0 0 估值比率 筹资活动产生的现金流 -334 269 525 626 P/E 51.8 36.7 23.4 15.6 现金及等价物净增加额 61 551 1,031 1,412 P/B 15.8 13.1 10.3 7.9 现金及等价物期末余额 1,339 1,890 2,921 4,333 EV/EBITDA 2.5 1.8 1.3 1.0 资料来源：公司公告，华创证券预测 新城悦服务（01755.HK）重大事项点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 3 房地产组团队介绍 组长、首席分析师：袁豪 复旦大学理学硕士。曾任职于戴德梁行、中银国际。2016年加入华创证券研究所。2017年/2019年新财富评选房地产行业入围（第六名）/第三名；2018年/2019年水晶球评选房地产行业第四名/第三名；2018年金牛奖评选房地产行业第一名；2019年金麒麟评选房地产行业第二名；2019年上证报评选房地产与建筑装饰行业第三名。 研究员：鲁星泽 慕尼黑工业大学工学硕士。2015年加入华创证券研究所。2017年/2019年新财富评选房地产行业入围（第六名）/第三名团队成员；2018年/2019年水晶球评选房地产行业第四名/第三名团队成员；2018年金牛奖评选房地产行业第一名团队成员；2019年金麒麟评选房地产行业第二名团队成员；2019年上证报评选房地产与建筑装饰行业第三名团队成员。 分析师：曹曼 同济大学管理学硕士，CPA，FRM。2017年加入华创证券研究所。2017年/2019年新财富评选房地产行业入围（第六名）/第三名团队成员；2018年/2019年水晶球评选房地产行业第四名/第三名团队成员；2018年金牛奖评选房地产行业第一名团队成员；2019年金麒麟评选房地产行业第二名团队成员；2019年上证报评选房地产与建筑装饰行业第三名团队成员。 研究员：邓力 哥伦比亚大学理学硕士。2018年加入华创证券研究所。2017年/2019年新财富评选房地产行业入围（第六名）/第三名团队成员；2018年/2019年水晶球评选房地产行业第四名/第三名团队成员；2018年金牛奖评选房地产行业第一名团队成员；2019年金麒麟评选房地产行业第二名团队成员；2019年上证报评选房地产与建筑装饰行业第三名团队成员。 新城悦服务（01755.HK）重大事项点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 4 华创证券机构销售通讯录 地区 姓名 职 务 办公电话 企业邮箱 北京机构销售部 张昱洁 北京机构销售总监 010-66500809 zhangyujie@hcyjs.com 杜博雅 高级销售经理 010-66500827 duboya@hcyjs.com