重大事项点评：高比例股权激励+3年业绩增10倍，彰显强大发展信心

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 未经许可，禁止转载 证券研究报告 中南建设（000961）重大事项点评 强推（上调） 高比例股权激励+3年业绩增10倍，彰显强大发展信心 目标价：8.50元 当前价：5.90元 事件：  7月17日，中南建设公告2018年股票期权激励计划（草案），本激励计划拟向激励对象授予的股票期权数量为23,260万份，约占目前公司股本总额的6.27%。其中首次授予21,580万份，约占股本总额的5.82%，占本激励计划股票期权授予总数的92.78%；预留1,680万份，约占股本总额的0.45%，占本激励计划股票期权授予总数的7.22%。本激励计划首次授予的股票期权的行权价格为6.33元，分三年行权，对应2018-2020年业绩考核要求为以2017年公司归母净利润为基数，分别同比增长不低于240%、560%和1060%，即未来三年业绩分别为20、40和70亿元。 点评：  大比例股权激励彰显发展信心，分三年行权、覆盖39名房地产板块骨干 本次股权激励授予股票期权数量为2.326亿份，约占公司目前总股本37.1亿股的6.27%。其中首次授予2.158亿份，约占股本总额的5.82%，占本激励计划股票期权授予总数的92.78%；预留1,680万份，约占股本总额的0.45%，占本激励计划股票期权授予总数的7.22%。本次股权激励覆盖49名高管，包括上市公司5名上市公司高管（董事、副总经理刘畋，董事、副总经理辛琦，董事、财务总监孙三友，副总经理罗俊以及董秘梁洁）、39名中南置地骨干（包括置地董事长陈凯）以及5名建筑板块高管，显示公司对于地产板块的重视。  18H1销售额同比+45%，18-20年业绩目标为20、40、70亿，CAGR126% 2018H1公司实现合同销售金额约652.1亿元，同比增长45%，完成全年目标52%（按照权益销售目标880亿元、70%权益比例估算），考虑下半年推盘量一般高于上半年，全年目标实现基本无压力。公司早年的大盘沉淀低利润项目已经不多，17&18H1拿地成本控制得当，并且将逐步结算16年高价项目，未来三年“量质齐升”可期。本次公司股权激励业绩考核为18-20年归母净利润分别为20、40和70亿元，对应3年业绩增速分别为240%、94%和76%，3年CAGR为126%，彰显了公司对于未来发展的强烈信心。  深耕长三角保证主场优势、并加速全国布局，土储大增保障未来销售放量 公司近年拿地积极、结构优化，地价管控能力日趋完善。2017年公司拿地面积1,499万方，其中长三角占比64%、中西部占比28%；拿地总价647亿元，拿地金额占比销售金额67%；平均楼板价4,319元/平，占比当年销售均价仅33%。2018H1拿地均价仅4,003元/平，占比同期销售均价仅29%，地价成本管控能力的提升将保障未来结算毛利率稳定。截至17年末公司总土储3,500万方、其中66%位于一二三线，总货值4,600亿，充分保障未来销售放量。  全方位、大力地积极变革，自主权增强与市场化机制造就全新中南置地 2016-17年公司开始变革，房地产板块引入全新市场化机制，自主性显著增强。经营战略方面，公司从以往“打包拿地、大盘开发”转向“三先六快、快速复制”；管理架构方面，从“家族式管理”到“明星职业经理人团队”打造，引入包括陈凯在内的资深高管；品牌打造方面，公司启用全新LOGO和四大标准产品系，并输出“美好就现在”的全新品牌理念；组织结构方面，公司搭建扁平的两级半架构，同时进行总部迁址、人员精简，战区之间充分竞争与裂变，并进行激励体系重塑。陈凯在2017年提出“像基金一样管理公司”，取代以前的“罚”式文化，注重的是在市场化架构下的“人”的激励。  投资建议：高比例股权激励+3年业绩增10倍，彰显强大发展信心，上调至“强推”评级 中南建设作为深耕三四线的开发商，在长三角地区具有极强的市场影响力，17&18H1销售额大增和丰富的预收账款保证了未来业绩释放，18Q1毛利率已有所回升。同时公司于16-17年全方位、大力度积极变革，17-18年公司明星管理团队的逐步到位，并适时推出三年股权激励计划，公司发展或将大幅提升。我们上调公司2018-20年每股收益预测为0.61、1.09和1.89元，维持目标价为8.50元，18-20年对应估值为9.7、5.4和3.1倍，上调为“强推”评级。  风险提示：三四线城市销售不及预期 证券分析师：袁豪 电话：021-20572536 邮箱：yuanhao@hcyjs.com 执业编号：S0360516120001 联系人：曹曼 电话：021-20572593 邮箱：caoman@hcyjs.com 总股本(万股) 370,979 已上市流通股(万股) 369,984 总市值(亿元) 218.88 流通市值(亿元) 218.29 资产负债率(%) 90.8 每股净资产(元) 4.0 12个月内最高/最低价 8.32/5.64 《中南建设（000961）：长三角强三线土储丰富，推动销售快速增长》 2017-08-24 《中南建设（000961）：销售快增、拿地积极，业绩释放仍需等待》 2017-10-30 《中南建设（000961）年报点评：管理提升、销售大增，深耕与扩张并进》 2018-04-27 -9%4%18%31%17/0717/0917/1118/0118/0318/052017-07-18～2018-07-17 沪深300 中南建设 相关研究报告 市场表现对比图(近12个月) 公司基本数据 华创证券研究所 公司研究 房地产开发 2018年07月18日 中南建设（000961）重大事项点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 2 图表 1、激励对象获授的股票期权分配情况 类别 姓名 职位 获授的股票期权数 量（万份） 占本计划拟授予股 票期权总数的比例 占本计划公告日总 股本比例 董事 刘畋 董事、副总经理 480 2.06% 0.13% 董事 辛琦 董事、副总经理 800 3.44% 0.22% 董事 孙三友 董事、财务总监 240 1.03% 0.06% 高级管理人员 罗俊 副总经理 800 3.44% 0.22% 高级管理人员 梁洁 董事会秘书 240 1.03% 0.06% 其他人员 共44人 产业集团经理层、战区董事长、总经理 19,020 81.77% 5.13% 预留 产业集团经理层、战区董事长、总经理 1,680 7.22% 0.45% 总计 23,260 100.00% 6.27% 资料来源：公司公告，华创证券 图表 2、各年度绩效考核目标 行权期 年份 业绩考核目标（归母净利润增速，以2017年未基数） 归母净利润考核目标 （亿元） 首次授予股票期权的第一个行权期 2018 不低于240%。 20 首次授予股票期权的第二个行权期 2019 不低于560%。 40 首次授予股票期权的第三个行权期 2020 不低于1060%。 70 资料来源：公司公告，华创证券 图表 3、首次授予股票期权的行权期及各期行权时间安排 行权期 行权时间 行权比例 第一个行权期 自授予日起12个月后的首个交易日起至授予日起 24个月内的最后一个交易日当日止 33% 第二个行权期 自授予日起 24个月后的首个交易日起至授予日起 36个月内的最后一个交易日当日止 33% 第三个行权期 自授予日起 36个月后的首个交易日起至授予日起 48个月内的最后一个交易日当日止 34% 资料来源：公司公告，华创证券 图表 4、预留部分股票期权的行权期及各期行权时间安排 行权期 行权时间 行权比例 第一个行权期 自授予日起12个月后的首个交易日起至授予日起 24个月内的最后一个交易日当日止 33% 中南建设（000961）重大事项点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 3 行权期 行权时间 行权比例 第二个行权期 自授予日起 24个月后的首个交易日起至授予日起 36个月内的最后一个交易日当日止 33% 第三个行权期 自授予日起 36个月后的首个交易日起至授予日起 48个月内的最后一个交易日当日止 34% 资料来源：公司公告，华创证券 图表 5、2018年股票期权激励计划激励对象名单 序号 姓名 职位 1 刘畋 董事、副总经理 2 辛琦 董事、副总经理 3 孙三友 董事、财务总监 4 罗俊 副总经理 5 梁洁 董事会秘书 6 陈凯 置地董事长 7 姚可 置地副总裁 8 曾志超 置地副总裁 9 张宽权 置地副总裁 10 唐晓东 置地副总裁 11 甘玫 置地副总裁 12 王亚军 置地首席战略官 13 胡凯 置地中心总经理 14 张菊香 置地中心总经理 15 周一婷 置地中心总经理 16 刘海默 置地中心总经理 17 茅勤 置地中心总经理 18 王彬 置地中心总经理 19 王晓明 置地中心总经理 20 宫金玉 置地中心总经理 21 王立生 置地战区总经理 22 纪志远 置地战区总经理 23 万智华 置地战区总经理 24 韩杰 置地战区总经理 25 贺兴伟 置地战区总经理 26 李凯春 置地战区总经理 27 曹永忠 置地战区总经理 28 毕兴矿 置地战区总经理 29 罗小华 置地战区总经理 30 邹洪涛 置地战区总经理 31 耿旻黎 置地战区总经理 32 张健 置地战区总经理 中南建设（000961）重大事项点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 4 序号 姓名 职位 33 李心原 置地战区总经理 34 徐小兵 置地战区总经理 35 唐俊飞 置地战区总经理 36 李君富 置地战区总经理 37 周平平 置地战区总经理 38 徐君华 置地战区总经理 39 杨杰 置地战区总经理 40 张宝忠 置地战区总经理 41 白皓 置地战区总经理 42 王鹏 置地战区总经理 43 王家羲 置地战区总经理 44 侯金生 置地战区总经理 45 胡红卫 建筑总裁 46 陈金星 建筑副总裁 47 李振兴 建筑副总裁 48 叶汉忠 建筑副总裁 49 王丹 建筑副总裁 资料来源：公司公告，华创证券 中南建设（000961）重大事项点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 5 附录：财务预测表 资产负债表 利润表 单位：百万元 2017 2018E 2019E 2020E 单位：百万元 2017 2018E 2019E 2020E 货币资金 14,270 20,191 33,867 57,191 营业收入 30,552 43,229 72,511 122,448 应收票据 894 - - - 营业成本 25,570 33,767 56,604 95,672 应收账款 7,332 - - - 营业税金及附加 1,546 2,161 3,466 5,603 预付账款 10,549 13,931 23,353 39,470 销售费用 724 1,025 1,719 2,902 存货 110,985 151,302 239,286 385,711 管理费用 1,778 2,516 4,220 7,126 其他流动资产 20,883 33,516 56,215 94,925 财务费用 342 529 731 1,103 流动资产合计 164,913 218,940 352,720 577,298 资产减值损失 256 0 0 0 其他长期投资 2,600 2,526 2,457 2,391 公允价值变动收益 (0) (0) (0) (0) 长期股权投资 1,530 1,530 1,530 1,530 投资收益 614 0 0 0 固定资产 3,259 3,023 2