行业研究 | 内地房地产 发力冲击年度目标，大型房企增速提升 2019年11月房企销售数据点评 事件描述： 亿翰智库发布2019年11月房企销售情况，销售额TOP100房企2019年前11个月继续保持稳定增长，销售金额累计同比增长约16.1%，11月单月同比增长约19.4%。 事件评论: 开发商发力冲击年度业绩，1- 11月累计销售增速继续提升。2019年1- 11月，TOP100房企累计实现销售额10.46万亿元，累计同比增长约16.1%（前10个月为15.7%），11月单月同比增长约19.4%；累计实现销售面积7.64亿平方米，累计同比增长约14.8%（前10个月为15.1%），11月单月同比增长约12.2%。11月以来， 开发商 发力冲击年度销售目标，推动近期销售增速持续提升，龙头房企全年有望保持稳健的销售 增长。 大型房企累计增速持续提升，中型房企累计增速较快。2019年11月，大型房企单月销售出现较快增长，销售额单月增速达31.4%；中型房企累计增速较快，1-11月销售额排名前10及排名11 -50的房企销售额累计增速分别13.0%及21.1%，较1- 10月分别 加快1.7pct和下降0.7pct。销售额排名前50的房企 中，2019年1- 11月销售额累计增速最快的为新希望地产（累计同比增长89.9%）、中骏集团（累计同比增长52.6%）、龙光地产（累计同比增长52.0%）、世茂房地产（ 累计同比增长46.8%）和华发股份 （累计同比增长45.4%）。 人才及产业政策频出，整体调控基调仍然稳定。2019年11月，地产行业调控基调保持稳定，产业发展、放宽购房条件等相关政策频出。例如，郑州支持总部企业落户发展，总部企业落户奖励、提升奖励最高达2000万元，企业办公用房补贴最高1000万元，企业经营贡献奖励最高500万元；南京为人才购房出台专门文件开辟优先通道，将于2020年1月1日起施行，涉及七类商品住房供应对象，机关事业单位人才首次纳入政策范围；在佛山工作、具有本科及以上学历或中级工及以上职业资格的人才，首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制。人才 落户政策将对当地住房市场形成一定支撑。 投资建议：我们的行业首选为碧桂园、融创中国、金科股份和中国金茂。 11月龙头房企累计销售金额增速 继续提升 ，其中 大型房企销售增速出现明显回升，主要系各开发商冲击年度销售目标带来的成交增长，房地产市场整体较为平稳，行业调控大幅变动的可能性不大；同时，近期各地因城施策持续推进，地方人才政策频出，部分城市需求得到一定支撑。我们预计未来一段时间整体市场将维持平稳，而具备城市布局与商业模式优势的房企能够在此阶段获得较快增长。维持 行业“强于大市”评级。 风险提示：1.行业调控及融资政策或存在一定不确定性，影响上市公司销售业绩；2.宏观经济波动可能对行业内企业经营造成一定影响。 1-Dec-19 微信公众号 申思聪 分析师 +852 3958 4600 shensicong@cwsi.com.hk SFC CE Ref: BNF 348 蔡鸿飞 联系人 +852 3958 4600 caihongfei@cwsi.com.hk 诸葛莲昕 联系人 +852 3958 4600 zhugelianxin@cwsi.com.hk 强于大市 (维持) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 8 亿翰智库发布2019年11月房企销售情况，销售额TOP100房企2019年前11个月继续保持稳定增长，销售金额累计同比增长约16.1%，11月单月同比增长约19.4%。 开发商发力冲击年度业绩，1- 11月累计销售增速继续提升。2019年1- 11月，TOP100房企累计实现销售额10.46万亿元，累计同比增长约16.1%（前10个月为15.7%），11月单月同比增长约19.4%；累计实现销售面积7.64亿平方米，累计同比增长约14.8%（前10个月为15.1%），11月单月同比增长约12.2%。11月以来，开发商发力冲击年度销售目标，推动近期销售增速持续提升，龙头房企全年有望保持稳健的销售增长。 图1：2019年1-11月TOP100房企累计销售额同比增长约16.1% 图2：2019年11月TOP100房企单月销售额同比增长约19.4% 数据来源：亿翰智库, 中达证券研究 数据来源：亿翰智库, 中达证券研究 图3：2019年1-11月TOP100房企累计销售面积同比增长约14.8% 图4：2019年11月TOP100房企单月销售面积同比增长约12.2% 数据来源：亿翰智库, 中达证券研究 数据来源：亿翰智库, 中达证券研究 -20%-10%0%10%20%30%40%50%60%0246810122018/012018/032018/052018/072018/092018/112019/012019/032019/052019/072019/092019/11累计销售金额(万亿元)同比(右轴)-10%0%10%20%30%40%50%60%70%0.00.20.40.60.81.01.21.42018/012018/032018/052018/072018/092018/112019/012019/032019/052019/072019/092019/11单月销售金额(万亿元)同比(右轴)-20%-10%0%10%20%30%40%50%02468102018/012018/032018/052018/072018/092018/112019/012019/032019/052019/072019/092019/11累计销售面积(亿平)同比(右轴)-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%0.00.20.40.60.81.02018/012018/032018/052018/072018/092018/112019/012019/032019/052019/072019/092019/11单月销售面积(亿平)同比(右轴) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 / 8 大型房企累计增速持续提升，中型房企累计增速较快。2019年11月，大型房企单月销售出现较快增长，销售额单月增速达31.4%；中型房企累计增速较快，1- 11月销售额排名前10及排名11-50的房企销售额累计增速分别13.0%及21.1%，较1- 10月分别加快1.7pct和下降0.7pct。销售额排名前50的房企中，2019年1-11月销售额累计增速最快的为新希望地产（累计同比增长89.9%）、中骏集团（累计同比增长52.6%）、龙光地产（累计同比增长52.0%）、世茂房地产（累计同比增长46.8%）和华发股份（累计同比增长45.4%）。 图 5： 大型房企单月增速明显提升，中型房企累计增速较快 数据来源：亿翰智库, 中达证券研究 人才及产业政策频出，整体调控基调仍然稳定。2019年11月，地产行业调控基调保持稳定，产业发展、放宽购房条件等相关政策频出。例如，郑州支持总部企业落户发展，总部企业落户奖励、提升奖励最高达2000万元，企业办公用房补贴最高1000万元，企业经营贡献奖励最高500万元；南京为人才购房出台专门文件开辟优先通道，将于2020年1月1日起施行，涉及七类商品住房供应对象，机关事业单位人才首次纳入政策范围；在佛山工作、具有本科及以上学历或中级工及以上职业资格的人才，首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制。人才落户政策将对当地住房市场形成一定支撑。 13.0%31.4%21.1%15.7%11.8%7.6%0%5%10%15%20%25%30%35%1-11月累计同比11月单月同比1-10名总销售额11-50名总销售额51-100名总销售额 请务必阅读正文之后的免责条款部分 4 / 8 表 1：11月行业政策稳定基调不变，部分城市放宽购房条件 时间 城市/部门 政策概述 2019-11-04 郑州 总部企业落户奖励、提升奖励最高达2000万元，企业办公用房补贴最高1000万元，企业经营贡献奖励最高500万元。 2019-11-04 重庆 明确重庆国际航空枢纽建设目标：到2035年，重庆主城区都市圈将形成全球知名的多机场体系，成为引领内陆开放的国际航空枢纽。 2019-11-06 大湾区 香港居民在大湾区内地城市购买房屋可获豁免所需的在本地居住、学习或工作年限证明以及缴纳个人所得税及社保条件，使香港居民享有与当地居民同等的待遇。 2019-11-06 上海 规定差价换房可以采取下列方式：公有住房承租权与公有住房承租权的交换、有偿转让公有住房承租权；办法明确，非本市户籍家庭和个人不得通过差价换房取得公有住房承租权。 2019-11-07 南京 全国首次为人才购房出台专门文件开辟优先通道，将于2020年1月1日起施行，涉及七类商品住房供应对象，机关事业单位人才首次纳入政策范围。 2019-11-08 广西 明确进城落户的农业转移人口，可按规定参加当地城镇职工基本医疗保险或城乡居民基本医疗保险；可依法参加当地城镇职工基本养老保险或城乡居民基本养老保险，参保人员的养老保险关系可在区内顺畅转移接续。对已在城镇落户的农业转移人口随迁子女实行分类排序，按照相对就近、免试入学的原则统筹安排到公办义务教育学校就读。 2019-11-11 深圳 2019年11月11日起，容积率在1.0以上、单套建筑面积在144㎡以下的房子为普通住宅，满两年可免征增值税。 2019-11-20 上海临港新片区 在加大国内人才引进力度方面，此次发布的具体举措中，包含了特殊人才直接落户、居住证加分、缩短“居转户”年限等方面内容；在此基础上，还涵盖了加强人才住房保障方面，包含购房政策制度调整、公租房、人才公寓等方面的具体措施。 2019-11-29 佛山 在佛山工作、具有本科及以上学历或中级工及以上职业资格的人才，首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制。 数据来源：政府网站，中达证券研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分 5 / 8 表 2：2019年11月房企销售情况，龙光、世茂、金科等前11个月销售额累计增速居前 数据来源：亿翰智库, 中达证券研究 投资建议：我们的行业首选为碧桂园、融创中国、金科股份和中国金茂。 11月龙头房企累计销售金额增速继续提升，其中大型房企销售增速出现明显回升，主要系各开发商冲击年度销售目标带来的成交增长，房地产市场整体较为平稳，行业调控大幅变动的可能性不大；同时，近期各地因城施策持续推进，地方人才政策频出，部分城市需求得到一定支撑。我们预计未来一段时间整体市场将维持平稳，而具备城市布局与商业模式优势的房企能够在此阶段获得较快增长。维持行业“强于大市”评级。 请务必阅读正文之后的免责条款部分 6 / 8 风险提示： 1.行业调控及融资政策或存在一定不确定性，影响上市公司销售业绩； 2.宏观经济波动可能对行业内企业经营造成一定影响。 请务必阅读正文之后的免责条款部分 7 / 8 分析师声明 申思聪，主要负责撰写本研究报告全部或部分内容的分析师，在此声明： （1）本研究报告所表述的任何观点均精准地反映了该分析师个人对标的公司及其股票的看法； （2）该分析师所得报酬的任何组成部分无论在过去、现在及将来均不会直接或间接地与研究报告所表述的具体建议或观点或我司投资银行部相联系； （3）该分析师未直接或间接地受我司投资银行部授意或向我司投资银行部报告； （4）标的公司不处于证监会操守准则16.5(g)定义的安静期内； （5）该分析师未于本研究报告涉及的上市公司任高级职员； （6）该分析师及/或其助理与本研究报告涉及的上市公司无利益关系。 评级说明 报告中涉及的评级以报告发布后12个月内市场表现为比较标准，A股市场以沪深300指数为基准，港股市场