朗廷酒店投資與朗廷酒店投資有限公司 (1270.HK)：新股報告

2013年5月16日 新股報告 請參閱最後一頁的重要提示 1 朗廷酒店投資與朗廷酒店投資有限公司 (1270.HK) 認購指數 ★★ 預期時間表 登記截止日期 2013年5月22日中午 定價日期 2013年5月29日 抽籤結果公佈日期 2013年5月29日 支票退回日期 2013年5月29日 股份上市日期 2013年5月30日 基本資料 行業 地產 保薦人 德意志、匯豐 核數師 德勤 主要股東 LHIL Asset Holdings (57.4%) 買賣單位 500 招股價（低） HK$4.65 招股價（高） HK$5.36 全球發售 份數目 852.2m 香港發售股份數目 85.2m 總股數 2,000m 總市值（招股上限價計） HK$10,720m 盈利預測及估值 招股價（港元） 4.65 5.36 所得款項（億港元） 39.63 45.68 每股有形資產淨值（港元） 5.73 5.73 市帳率（倍） 0.81 0.94 2013年預測盈利 HK$230mn 2013年預測市盈利(倍) 40.4 46.6 回撥機制 超額認購（倍） 公開認購 配售 0至小於15 10% 90% 15至小於50 30% 70% 50至小於100 40% 60% 大於100 50% 50% 財務報表 綜合收益表（截至12月31日止年度） 百萬港元 2010 2011 2012 總收入 1266 1491 1624 稅後盈利 256 389 449 目標公司利潤 233 354 397 股東利潤 228 343 406 綜合資產負債表（於12月31日） 百萬港元 2010 2011 2012 流動資產 158 182 188 非流動資產 5184 5130 5118 總資產 5342 5312 5306 流動負債 1633 728 816 非流動負債 4877 5512 5158 總負債 6510 6240 5974 總權益/負資產 (1168) (928) (668) 資料來源：招股章程 朗廷酒店投資將成為香港首個專注於酒店業的固定單一投資信託，而成立本集團主要是為了擁有及投資於一個酒店投資組合，初步重點為位於亞洲的已落成酒店。於上市日期，公司的初步酒店組合將由香港朗廷酒店；香港朗豪酒店及香港逸東酒店組成。於上市時，公司將透過其附屬公司間接擁有及控制該等酒店。根據總租賃協議，該等酒店（不包括逸東酒店的三個零售門店）將租賃予總承租人（其為鷹君的間接全資附屬公司），各租期為自上市日期起計14年。此外，根據酒店管理協議，該等酒店將由酒店管理人（為鷹君的另一間接全資附屬公司）管理，自上市日期起計為期30年，酒店管理人可選擇續期10年，其後可由各方互相協定再續期10年。： 我們建議投資者小注認購該股。  公司優勢 (1)該等酒店位處香港九龍半島優越的策略地段，而預期區內新的大規模豪華酒店供應有限；(2) 酒店業務具備多元化的收入來源；(3) 擁有優質的酒店組合，能從規模經濟中受惠；(4) 該等酒店以國際知名的朗廷品牌管理；(5)得到鷹君鼎力支持；(6) 董事會經驗豐富，擁有酒店業專門知識，而該等酒店乃由酒店管理人負責管理。  行業概覽 根據第一太平戴維斯的預測，香港平均酒店入住率於二零一五年預計將達95%，而二零一三年、二零一四年及二零一五年的平均房租預計按年分別增加9.2%、9.6%及4.3%。按第一太平戴維斯的估計，入住率及平均房租增長受酒店需求（入住酒店客房）及酒店客房供應（每日可供銷售客房總數）所帶動。考慮到中國市場的規模及其財富的增長，加上亞洲區內旅遊業的正面前景及長途旅遊的需求，第一太平戴維斯預計，儘管面對來自其他亞洲國家的競爭，該等趨勢將帶動香港的到訪旅客數目強勁增長，於二零一二年至二零一四年間的複合年增長率可達10.3%。為估計二零一二年至二零一四年間的入住酒店客房數目，第一太平戴維斯已考慮過夜旅客佔總旅客的百分比、旅客平均逗留時間、每間客房的賓客數目及酒店賓客佔過夜旅客的百分比。在香港酒店客房總數方面，根據旅發局提供的最新數據，第一太平戴維斯預期有關數字於二零一二年至二零一四年間的複合年增長率將為5.1%。至於每日可供銷售客房總數，第一 請參閱最後一頁的重要提示 朗廷酒店投資與朗廷酒店投資有限公司 (1270.HK) 2 太平戴維斯假設二零一二年酒店客房總數的84%將為每日可供銷售，與二零一一年錄得的水平(82%)相若。就二零一三年及二零一四年，第一太平戴維斯預期該百分比將於二零零七年至二零一一年增長趨勢的基礎上逐步上升，理由是未來數年的供應狀況將持續收緊，很大機會促使現有擁有人將大型翻新工程或小型和非緊急的維修工程押後進行，從而令每日可出租客房逐步增加。  獲利能力及財務數字 總收入由二零一一年的1,490,500,000港元上升8.9%至二零一二年的1,623,500,000港元，主要反映該等酒店各自的平均房租及入住率持續增加，致使該等酒店的可出租客房平均收入上升11.3%。該等酒店的餐飲經營收入亦有所增加。目標公司控股公司應佔年內盈利由二零一一年的354,200,000港元上升12.2%至二零一二年的397,500,000港元。  集資用途 是次集資所得款項的4,079百萬港元(以發售價中位數每股5.00港元計算)將作下列用途：88%將支付予賣方公司，用以部分償還及註銷向其發行用作收購事項的代價之承兌票據；及餘下款項將用於未來五年該等酒店的資產提升項目及用作提供營運資金及其他一般公司用途之資金。  估值 按招股價HK$4.65至HK$5.36計，2013年預測市盈率14.5至16.8倍，市賬率0.81至0.94倍。與大酒店(45.HK)及香格里拉(69.HK)39倍及31倍比，明顯偏貴。即使公司表示由上市日期起至二零一三年十二月三十一日止期間以及截至二零一四年及二零一五年十二月三十一日止各財政年度的100%本集團可分派收入；及不少於其後各財政年度的本集團可分派收入的90%。但投資者有幾點要留意，即使市場預計計入鷹君放棄部分分派後股息回報率仍達5.73厘至6.6厘，是次集資目的主要作為鷹君套現之用，但有幾點仍未為市場所留意: (1)香港自由行及酒店房租有可能已見頂:根據香港旅遊發展局公佈的資料，截至二零一三年三月，二零一三年的抵港旅客繼續增長，於二零一三年一月至二零一年三月期間訪港旅客達12,700,000人，按年增長13.5%。就酒店入率而言，香港全部酒店截至二零一三年三月三十一日止三個月的入住率與二零一二年同期比較並無變動。香港全部酒店之平均房租較二零一二年同期輕微下跌0.7%。(2)部份酒店營運成本將大幅上 請參閱最後一頁的重要提示 朗廷酒店投資與朗廷酒店投資有限公司 (1270.HK) 3 升，例如早前有報導香港酒店業主聯會收集九十間酒店的最新差餉估價，發現過數加幅都超過四成，部份更逾五成，遠較去年平均加三成為高。聯會表示，政府一向參考酒店的房間價格及入住率計算差餉，但今年的差餉加幅有很大差距，有同屬一個集團的姊姊酒店，一間加五成，另一間只加一成，兩間酒店都屬三星級，位處市中心附近，而入住率也相若。在尖沙嘴經營五星級酒店的馮先生表示，其酒店差餉今年增加五成，新差餉每季金額三至四萬元，該會認為不能接受，會提出反對。馮先生表示，過去五一黃金周酒店入住率達九成，但今年只得七成，有酒店入住率更只得五成，比平日更差。酒店業主聯會總幹事李漢城批評當局在市道疲弱下，亂加差餉，我們還未計及最低工資及通賬等影響。(3)鷹君於2006年間曾以冠君(2778.HK)以房地產信託形式上市，唯股價表現多年來未如理想，當年亦曾以高息房地產信託作招來，結果投資者多年來Capital Loss大過Dividend Yield (4)公司連續三年負資產，在會計制度上一早已應該清盤，唯母公司可能想套現及以上市形式尋找最大價值。因此，即使是次集資有保證分派，我們仍建議投資者小注認購該股。  風險因素 (1) 向股份合訂單位持有人作出的分派未必穩定；(2) 託管人－ 經理（代表朗廷酒店投資）向股份合訂單位持有人作出分派的能力視乎本集團（特別是該等酒店公司）的財務表現及狀況而定，其可能完全不能向股份合訂單位持有人作出分派，或分派水平可能下降；(3) 該等酒店財務表現的重大風險，概不保證將可維持可更改租金的水平或可支付任何可更改租金；(4) 酒店帶來的入住率及收入及因而其資產價值相對其他房地產類別可視為比較波動；(5) 出售該等酒店的價格可能與物業估值報告所釐定（以若干可能無法實現的假設為基準，尤其是包括入住率及平均每日房租以及由第一太平戴維斯編製的市場展望資料）的估值不同，且將來亦可能下跌；(6) 分派放棄是一項提高收益的機制，有提高每個股份合訂單位分派的成效，僅於有限期間採用。當分派放棄屆滿後，股份合訂單位的每個股份合訂單位分派及╱或價格可能受到不利影響；(7) 酒店管理費用及許可費將於上市日期至二零一七年十二月三十一日止期間以股份合訂單位支付予酒店管理人，但酒店管理人之後可能會選擇以現金收取全部或部份有關費用。如其選擇收取現金，則可能對股份合訂單位的每個股份合訂單位分派及╱ 或價格構成不利影響；(8) 本公司有重大稅務虧損，有減低本集團實際稅率的作用，因此會間接提高每個股份合計單位分派，直至有關稅務虧損用完為止。當本集團的未動用稅務虧損全部用完或當若有關稅務虧損因其他 請參閱最後一頁的重要提示 朗廷酒店投資與朗廷酒店投資有限公司 (1270.HK) 4 原因未能動用，股份合訂單位的每個股份合訂單位分派及╱ 或價格可能受到不利影響；(9) 涉及朗廷酒店投資、公司及股份合訂單位上市的架構相對較新，故我們無法保證法院將以與涉及聯交所上市公司相同的方式詮釋香港的有關投資者保障條文；(10)倚賴酒店管理人管理該等酒店的日常營運及市場推廣，酒店管理協議的任何提早終止或不重續或會導致我們在尋求撤換酒店管理人時的營運受到影響，而酒店管理協議的終止會導致有關酒店的商標許可協議、集中服務及推廣協議及總租賃協議自動終止；(11)預期於二零一五年通車的廣深港高速鐵路或會對該等酒店客房的需求造成不利影響，原因是中國旅客屆時會較容易到香港作單日旅遊，從而可能會減少過夜旅客的數目；及(12)香港政府目前正檢討香港的旅遊政策，可能會尋求對到訪香港的旅客施加進一步限制或規限，倘有關檢討導致實施其他措施致令到訪香港的旅客人數減少，則可能會對我們的業務、經營業績、財務狀況及前景造成不利影響。 5 Important Notes 1) CSC Securities (HK) Ltd and its associates may seek financial interest in the company mentioned in the fact sheet. 2) The information contained in the fact sheet is provided by the issuer of the prospectus and the issuers are responsible for its accuracy. 3) Potential investors should read the prospectus for detailed information about the offer before deciding whether or not to invest in the shares or debentures being offered. 4) No application for the shares mentioned should be made nor would such application be accepted without the completion of a formal