房地产通讯
总第892期2013/05/13安邦集团研究总部 理论与现实问题 分析评价 房地产加速进入高危期【详情】 这些都明确无误地提示我们，中国房地产的黄金十年已经结束。如果政府和开发商缺乏预见力，则房地产很可能不是进入平稳期，而是加速进入高危期。 关键数据 4月北京新房预售证骤降18% 5月上海住宅项目预计开盘58个 4月广州十区成交量价皆技术性下探 4月海南土地成交额环比下降16.84% 每周要点 华夏幸福5.9亿元摘北京廊坊两幅商住用地 台企12.1亿摘上海世博地块，单价创年内新高 宝龙2.7亿获上海嘉定商办地，祝桥商住地溢价95% 龙光地产177轮压万科3.76亿摘得中山坦洲地块 蓝光4.5亿竞得长沙商住地块 雅居乐6.4亿获南京22万平方米商住地 绿地4.2亿夺合肥商住地，楼面价7215元/平方米 厦门国贸8.61亿竞得福建龙岩商住用地 成都挂牌出让4宗地块，3宗均以底价成交 南京24亿挂牌7幅地，招商仙林退地16.4亿再入市 风险/机会提示 机会：房地产信托“巧遇”新机遇 风险：传北京住建委下军令状要坚决控制房屋价格 安邦服务热线： 公司网址：http://www.anbound.com.cn 电话：86-10-59001377 传真：86-10-59001355 service-bj@anbound.com.cn 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 1 理论与现实问题分析评价 房地产加速进入高危期 谈论房地产的问题，一直以来都是社会各层人士所热衷的话题，无论是街边闲聊的百姓，还是众多的专家学者，另外还有各级政府部门的官员等等，之所以大家都关心这个行业，不外乎“房子”是我们每个人都摆脱不了的“终身大事”，居者有其屋是几乎所有人都在追求的目标。如今，地方“国五条”细则陆续出台，而北上广深的房价却依旧坚挺......。对此，安邦的特约经济学家，北京师范大学金融研究中心教授钟伟有着自己的分析逻辑和判断。 首先，钟伟提出，以逻辑来看，推动房地产上升的三大动力是货币化、城市化和人口迁徙，但如今，这三大动力都在弱化甚至已发生逆转。 从货币化进程来看，2011年以来中国经济增长从10%跌落到7%已不可避免，货币供应增速很难呈现过去的快速超发场景。从城市化进程来看，目前城市化率已超过50%，城市空间布局不合理，大城市病和乡村老幼留守的反差强烈，城镇化不可避免，城市新增人口的绝对数已缓缓下行。从人口总量和结构看，18~55岁具有购房需求和能力的群体在萎缩，向一二线城市集聚的人口从地方精英富豪向普通青年农民工转化。这些都明确无误地提示我们，中国房地产的黄金十年已经结束。如果政府和开发商缺乏预见力，则房地产很可能不是进入平稳期，而是加速进入高危期。 从短期、中期和长期的供求及政策来看，房地产的前景都开始显得黯淡。从长期看，即便从现在到2020年，假定房屋施工和销售面积以每年约6%的低速增长，也意味着未来8年需要完成1.08亿套商品住宅的销售，意味着2020年房屋施工面积可能突破80亿平方米。但从需求层面看，即便城市住宅更新率每年为2.5%，也仅顶多相当于每年600万套的住宅需求。此外向城市迁徙的人口可能会带来300万套的需求，因此从长期看，房地产可能从结构和隐性过剩走向显性和整体过剩。 从中期看，房产税的推出将使得行业承受巨大政策冲击，任何对房产税轻描淡写式的姿态都可能遭遇市场的严厉惩罚。 从短期看，实际上从2011年开始，房屋销售面积已钝化为个位数增长。当前，问题仍在麻木地积累和放大中。就2013年而言，疲弱的经济带来了资金价格的持续下行，“国五条”等措施放大了京沪核心区房价上涨对房屋整体需求的示范效应，使得更多三四线城市居民忘记了其生活的区域房价已涨不动的基本事实。今年是开发商的出货年安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 2 和攒钱年，是购房者幻觉破灭前热情尚存的转折年。中国的房地产，已在加速进入高危期，很难扭转或缓解。 返回首页 行业数据信息 4月29－5月3日，大中城市土地供应量环比下降74% 5月8日，据媒体报道，4月29日－5月3日，一周时间，中国40个大中城市宅地供应64万平方米，环比此前一周大幅缩减了74%，较2012年周平均供应水平缩减了8成。上周商品住宅供应166万平方米，环比此前一周大幅缩减82%，为2012年周平均供应水平的三成左右。40个大中城市宅地成交19万平方米，仅占之前一周的7%，为2012年周成交平均水平的8%，成为年内第二低位。同期，40个大中城市商品住宅成交378万平方米，环比下降38%。分析认为，2013年5月第一周出现成交量高位回落主要因为国五条政策出台之后，新建住宅市场受到的影响超过二手房市场。2013年4月，楼市的刚需项目依然火热外，其他的改善型需求都受到不同力度的影响。相比2013年3月，各地售价均出现了涨幅放缓的情况。（LSJ） 返回首页 2012年北京规模以上建材企业利润同比下降12.9% 日前，北京市场协会提供的数据显示，截至2012年年底，北京市规模以上建材企业完成主营业务收入630亿元，比2011年同期减少16亿元，同比下降2.6%。北京市规模以上建材企业完成利润总额30亿元，同比下降12.9%。2012年建成的管庄家居装饰城，2013年年初就出现了10%的空摊位。分析认为，水泥产量过剩，致使企业生存艰难。2013年一季度，全国水泥产量41704万吨，同比增长8.2%，2013年3月，重点建材企业水泥平均出厂价格为334.7元/吨，比上月环比下降0.7元/吨，同比下降28.7元/吨，降幅分别为0.2%和7.9%。2013年1—2月，中国建材行业实现利润371.9亿元，同比增长12.8%。其中，水泥行业利润8.5亿元，下降51.3%。（LSJ） 返回首页 4月北京新房预售证骤降18% 数据显示，2013年4月，北京市住建委总计批准22张预售许可证，同比下降18.5%。北京市住建委在2013年4月最后一周以及“五一”小长假期间集中发放了10张预售许可证，2013年4月前三周的预售许可批准数量总共为12张。在预售许可证的发放节奏上，2013安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 3 年4月第一周和第三周，都仅发放了2张和3张，在一定程度上，导致当期房源的“相对减少”，从而使房地产价格被预期看涨。新增供应8906套商品房，供应面积85.3万平方米，分别超出2012年同期21%和2%，市场的实际供应并未减少。从2013年3月开始，北京市住建委加强对预售许可证审批的管理。在3月全国两会召开期间，甚至一度暂停了预售许可证的审批工作。这导致包括万科、保利、中化方兴、融创等多家大型房地产开发企业在内的诸多住宅项目，在上报有关申请材料后，未能在上述时间区间内获得预售许可证。在2013年3月20日后，北京市住建委对楼盘预售许可证的审批才陆续恢复，相关楼盘陆续被批准预售。在对预售申请审批实施节奏控制的过程中，北京市住建委表示，后期开盘价、新盘开盘价的涨幅，必须在一期开盘价格和同区域平均销售价格的20%以内，从 “限涨幅”到“零涨幅”。（LSJ） 返回首页 “五一”北京市二手房交易量同比下降50.4% 日前，北京市住建委公布的数据显示，2013年“五一”假期，北京新建商品住宅（含保障房）和二手住宅网签量分别为803套和172套，总计975套，为近5年最低。新建商品住宅由于保障房拉动，同比上涨了53.8%，二手住宅同比下降50.4%。今年5月1日，北京期房网上签约151套，其中住宅128套；现房网上签约80套，其中住宅11套；存量房（二手房）网上签约12套，其中住宅5套。分析认为，新政的落地使二手住宅市场在短期内陷入深度观望，目前成交的主要支撑都来自刚需，从趋势看，2013年5月，二手住宅成交量将有所恢复但依然会维持低量，可能低于2013年1、2月的平均水平。（LSJ） 返回首页 5月上海住宅项目预计开盘58个 2013年5月预计开盘住宅共计58个（公寓42个，别墅16个），环比4月最终开盘数32个，新增26个。而与截至4月20日统计的43个预开盘相比，净增15盘，其中新增开盘18个（公寓13个，别墅5个），延期或提前开盘3个。在新增物业中，公寓新增开盘量最多，13个公寓新增开盘，其中全新盘仅只有5个。少量层次性推盘占到了5月开盘中的大半部分。别墅开盘量中，全新盘推盘比例也较少。此外，上海《临港地区中长期发展规划》日前由市政府发布。根据规划，临港地区将按照“一轴、两带、双核、四片”的功能布局，建设成为国家新型工业化产业和海洋经济的示范基地。本次规划范围为北至大治河，西至G1501高速公路-奉贤浦东新区界，东、南至海岸线围合区域。由主城区、重装备产业区和物流园区、主产业区、综合区以及安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 4 临港奉贤园区组成，规划总面积达315.6平方公里。（RSJ） 返回首页 4月广州十区成交量价皆技术性下探 数据显示，4月广州十区商品住宅成交仅41万㎡，环比大幅下降51%。4月均价15689元/㎡，环比下降6.7%。自去年以来，广州商住市场价量齐升的红火态势，从数据上得到抑制。五一档期新增供应4月份达到70.5万㎡的较高水平，其中37.85万㎡集中在4月最后一星期推出。据监测，2013年五一广州十区在售货量超过55000套，与上年十一相当。但考虑到“限签约”因素，相当多的货量尤其是市中心产品，实际已售但暂未签约，实际在售货量小于这个水平。新货整体充足，黄金月期间广州十区新推货量约7200套，低于上年“十一”9450套的水平，但高于上年“五一”（约5000套），新货供应依旧非常集中在花都、番禺两大区域，但与上年“十一”相比明显减少，南沙黄金月新货持续增加，其他区域新货非常少。（RSJ） 返回首页 4月海南土地成交额环比下降16.84% 5月6日，中国土地网公布的数据显示，2013年4月，海南土地市场共成交31宗地块，环比2013年3月同期下降3.13%；成交面积81.31公顷，较2013年3月同期下降25.07%；成交金额15.56亿元，较2013年3月同期下降16.84%。土地供应方面，供应宗数38宗，其中住宅地块24宗，供应总面积100.55公顷。2013年4月，海南土地市场无论是成交还是供应，住宅用地占额均超六成。在31宗的成交总数中，商品住宅用地成交以64.52%的占最高；工业用地成交宗数为1宗，商业用地成交7宗；其他用地成交3宗。（BSJ） 返回首页 2012年昆明建筑业产值占全省63% 5月5日，昆明市住房和城乡建设局表示，2012年，昆明市建筑业产值完成1503.79亿元，同比增长27%，占云南省建筑业总产值的63%。2012年昆明市房地产开发投资完成919.07亿元，同比增长45.2%；昆明市商品房销售额完成603.97亿元，同比增长14.8%；建筑业产值完成1503.79亿元，同比增长27%，占云南省建筑业总产值的63%。2012年可再生能源建筑应用城市示范工作列入示范的项目共47项，示范建筑面积940万平方米，达到预期目标。新墙材、散装水泥和商品混凝土推广工作进展顺利，预拌混凝土使用1779.2万立方米，昆明市属水泥企业生产散装水泥300.01万吨，拉动工业固体废安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 5 弃物使用量达215.61万吨，分别较2012年同期增长36%、25.8%、38%。2012年昆明市同时在建保障性住房16万套，其中新开工建设保障性住房71229套，续建2011年保障性住房约9万套。截至2012年底，2011年114888套实物建房累计完成投资额275.13亿元，基本建成各类城镇保障性住
