安邦咨询房地产行业通讯

安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 1 理论与现实问题 分析评价 警惕北京楼市形成价格垄断【详情】 近年来北京土地价格不断上升，拿地所需资金不断增加，再加上政府对土地出让金缴纳节点的严格管控，使得房企在拿地时的资金压力和市场风险加大，联合拿地渐成主流。而联合拿地的兴起，凸显了当前北京市场门槛高企的现状。 关键数据  10月北京市二手房网签量环比下滑16.7%  10月上海市高端商品住宅成交量环比上涨22.8%  10月广州新建商品住宅网签均价环比跌6.85%  “银十”结束，深圳楼市成交有小幅增长 每周要点  保障房：5省闲臵5.75万套，7省虚报1.445万套  禹洲地产23亿夺得上海南桥新城宅地，溢价65%  广宇集团杭州中低价位住宅项目拟与万科合作开发  深圳挂牌出让宝安三宗商业地，总起拍价约28亿元  扬州城市总体规划获批  鲁商臵业2.58亿元竞得山东临沂一宗商住地块  合肥11月首场土拍成交6宗地，揽金11.56亿元  建业地产1.38亿竞得郑州两宗地  青岛挂牌出让原海晶化工厂四地块，总价32亿元  华侨城定向增发8.5亿股获批 风险/机会提示  机会：电商仍将是支撑上海工业地产租赁的主力  风险：房地产行业并购重组加速迎来洗牌期 安邦服务热线： 公司网址：http://www.anbound.com.cn 电话：86-10-56763000 传真：86-10-56763059 service-bj@anbound.com.cn 总第1016期 2015/11/09 安邦集团研究总部 安邦集团研究总部 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 2 理论与现实问题分析评价 警惕北京楼市形成价格垄断 北京土地市场已经进入寡头时代，土地交易变成“豪门的游戏”。不仅外地房企进京难度越来越大，实力不足的企业甚至有可能失去生存空间，最终被挤出北京市场。随着门槛提高，资金实力强大、本地资源丰富的“国字号”房企开始崛起，并成为土地市场的主力军。11月2日下午，在北京市丰台区南苑乡槐房村和新宫村组团B地块的拍卖现场，最终，华侨城和华润、招商联合拿下这宗巨无霸地块，代价为85亿元，配建77000平方米公租房。北京土地市场向来门槛高企，但如果央企都认为“疯狂”，那么地价着实已高到难以承受。今年的北京土地交易中，联合拿地比例明显增大。其中出于“风险共担”考虑是主要原因。风险的累积进一步抬高了北京土地市场的门槛，并使之成为大型房企的“豪门游戏”。 联合拿地已经成为近期北京土地市场的风潮。在10月以来北京市成交的13宗经营性用地中，有8宗为联合体所得。其中既有总价在80亿元以上的“巨无霸”，也有不足10亿元的小型地块。数据显示，在今年以来北京市成交的32宗住宅用地中，有17宗为企业独立拿地，15宗为联合拿地，联合拿地比重为46.9%。在2013年和2014年，上述比重分别为22.4%和30.8%。过去多年来，联合拿地并不是北京土地市场的主流，除非出于扩大规模、借助资源等考虑。联合拿地通常会面临很多问题。不同企业的资金状况、成本核算不同，对于土地价格的承受能力也不一样。虽然企业在组成联合体时会约定价格上限，但一旦碰到优质地块，承受能力强的一方还是会忍不住出手。近期出现的碧桂园退地风波，就类似于这种情况。而就在本文开头提到的三家企业共同联合拿地之后，日前又爆出华润和招商的退地风波，也是基于同样的逻辑。 随着门槛提高，资金实力强大、本地资源丰富的“国字号”房企开始崛起，并成为土地市场的主力军。合作拿地多数是“国企+国企”和“国企+民企”的形式，而甚少有“民企+民企”。据统计显示，2013年至今在北京独立拿地金额排名前十的房企中，有7家为国企性质，只有恒大、泰禾、富力三家属于民企；联合拿地金额排名前十的房企中，只有融创一家民企，排在第8位。其余9家均为国企，其中首开、华润、平安位居前三。期间，首开共联合获取14宗土地，规划建筑面积215.79万平方米，成为最受欢迎的合作者。与土地市场的格局类似，多数受访者认为，新房市场的寡头时代也已出现。根据新浪乐居发布的“2015年前三季度北京楼市成交排行榜”，今年前三季度北京市销 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 3 售金额排名前十的企业中，有7家为“国字号”；销售面积排名前十的企业中，有8家为国企。 值得注意的是，伴随高价地而火爆的豪宅市场还将面临另一重风险。任启鑫认为，高价地频繁出现，一方面使房企面临巨大的资金成本压力，另一方面也在形成艰难的去化压力。其续称，北京豪宅项目在短期内暴增，但所面向的中产阶级客群增长速度相对较慢。因此未来北京豪宅市场将出现严重供过于求的现象。 近年来北京土地价格不断上升，拿地所需资金不断增加，再加上政府对土地出让金缴纳节点的严格管控，使得房企在拿地时的资金压力和市场风险加大，联合拿地渐成主流。而联合拿地的兴起，凸显了当前北京市场门槛高企的现状。同时，这也引发土地市场的另外两个特点：大企业垄断市场，国资房企借势崛起。不仅外地房企进京难度越来越大，实力不足的企业甚至有可能失去生存空间，最终被挤出北京市场。并且，未来在新房市场，大型房企将占据越来越多话语权，这往往意味着价格把控能力提高，由于大型房企往往资金充裕，加之成本渐高，可能会在一定程度上形成价格垄断。 返回首页 行业数据信息 10月中国300个城市推出土地面积环比涨幅为2% 11月2日，中国指数研究院发布的数据显示，2015年10月，中国300个城市推出土地面积9653万平方米，成交面积5373万平方米，合计土地出让金收入1652亿元，环比涨幅分别为2%、-33%、-32%，同比涨幅分别为11%、-18%、4%。此外，10月300个城市土地交易平均楼面价为1670元/平方米，环比上涨1%，同比上涨24%。（LSJ） 返回首页 10月北京市二手房网签量环比下滑16.7% 伟业我爱我家市场研究院发布的数据显示，2015年10月，北京市二手房网签量为14382套，同比上涨62.6%，环比下滑16.7%。2015年的“金九银十”，北京二手房网签总量为31656套，与七八两个月的网签量相比减少了22%，二手楼市降温势头仍在持续。此外，从成交价格看，10月北京区域通过我爱我家达成的二手房成交均价为39927元/平方米，环比9月小幅上涨0.9%。（BSJ） 返回首页 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 4 10月上海市高端商品住宅成交量环比上涨22.8% 上海链家市场研究部公布的数据显示，2015年10月，上海市高端商品住宅（成交均价5万元/㎡以上）成交1607套，环比上涨22.8%，同比上涨3.3倍；成交面积为25.7万平方米，环比上涨27.3%，同比上涨2.9倍；成交均价为70814元/平方米，环比上涨1.1%，同比上涨7.7%。供应方面，10月上海市最低报价超过5万元/㎡的高端商品住宅新增供应量为30.4万平方米（共计1669套），环比下滑30.1%，同比上涨107.5%。10月高端市场新增供应量环比虽然出现下滑，但仅次于9月供应量，位居历史第二高位。（BSJ） 返回首页 10月广州新建商品住宅网签均价环比跌6.85% 10月26日-11月1日，广州全市新建商品住宅网签2224套，环比上升9%，网签面积25.10万平方米，环比上升12%，网签均价15200元/平方米，环比上升8%，销售金额38.15亿元。该周广州楼市成交量价齐升，延续单周超过2000套的高位运行。10月份广州全市新建商品住宅网签8040套，环比9月7940套成交量有所上升，网签均价14062元/平方米，环比下跌6.85%。尽管10月份成交情况成色不如预期，但据数据统计，截至10月31日，广州今年前十月的住宅成交面积为845万平方米，已超过2014年全年824万平方米的成交面积。不过，10月份广州均价自7月以来连续第三个月回落，14062元/平方米创下2015年年内均价新低。分析指出，2015年第三季度，政策逐渐进入空窗期、房贷利率优惠力度不足、房企“以价换量”规模下降，使得市场上行动力减弱，市场正由“回暖期”向“库存期”转变，成交回暖并没有解决库存量攀升的问题，广州市场进入“后回暖时代”。10月收官，该周广州楼市新货入市表现仍然较为平淡。据不完全统计，周末共有6个楼盘入市，整体去化情况表现仅在五成左右，推新项目主要为老盘和大盘新组团加推。新增预售房源方面，该周广州全市新建商品住宅新增预售项目共14个，共计3053套，合计37.08万平方米，主要集中在增城区。相关统计显示，广州11月份预计将有34个楼盘推新，与金九银十推新情况相比较，市场供货相对保守。商业地产方面，该周广州商用物业销售面积10168平方米，销售金额3.10亿元；办公物业销售面积47133平方米，销售金额7.85亿元。土地市场，该周广州经营性用地仅成交1宗黄埔区商业用地，由中国电信集团广东省电信公司以底价34779竞得。挂牌方面，广州土地市场正在迎来集中性推地高峰，这一周挂牌地块达11宗，合计起始总价高达154.6亿元。（LSJ） 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 5 返回首页 “银十”结束，深圳楼市成交有小幅增长 据深圳房地产信息网统计，10月26日-11月1日，深圳全市共成交1417套新房住宅，环比增加15.5%；成交面积达13.53万平方米，环比增加8.6%；成交金额约46.32亿元，环比增加2.9%；成交均价为3.42万元/平方米，环比下跌5.2%。区域成交方面，南山、盐田、罗湖以及福田四区上周共成交330套新房，环比增长146.3%；而龙岗区成交560套，环比增加3.7%，宝安区成交527套，环比减少4.9%。该周有两个项目取得预售许可证，分别为位于宝安区以及盐田区，住宅总批售面积为9.33万平方米。商业地产方面，该周深圳全市成交197套商业物业，环比减少35.6%；成交面积1.58万平方米，环比减少21.1%；成交金额8.78亿元，环比减少2.7%；成交均价上涨23.3%，为5.57万元/平方米。办公楼物业方面，该周全市成交132套，环比下跌20.5%；成交面积2.35万平方米，环比增加44.9%；成交金额11.91亿元，环比增加63.4%；成交均价上涨12.8%，为5.06万元/平方米。（BSJ） 返回首页 今年第45周，天津新建商品住宅成交环比下降三成 最新数据显示，2015年第45周天津新建商品住宅共成交2711套，成交面积30万平米，环比前一周下降了30%，成交均价11698元/平米。二手住宅成交2718套，成交面积24.3万平米，环比前一周微降0.1%。从区域成交上看，天津市内六区上周成交面积为5.19万平米，环比下降28.3%，成交均价为23050元/平米，环比下降4.4%；环城四区上周成交面积为12.68万平米，环比下降41.6%，成交均价为10810元/平米，环比下降1.02%；滨海新区上周成交面积为9.98万平米，环比下降34.6%，成交均价为10448元/平米，环比上涨7.01%；远郊区县上周成交面积为12.94万平米，环比下降15.9%，成交均价为7635元/平米，环比微涨0.75%。值得一提的是，该周天津市共有12个新增项目，新增供应面积约为16.5万平米，环城四区新增供应占比52%，滨海新区新增供应占比28%，远郊区县新增供应占比20%。（LSJ） 返回首页 金九银十最后一周，青岛商品住宅成交量价平稳 金九银十的最后一周，青岛商品住宅成交量价都保持平稳，与前一周相比变化不大，但新增供应却出现大幅下降。根据青岛网上房地 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依