安邦咨询房地产行业通讯

安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 1 理论与现实问题 分析评价 开发商的信用质量有可能继续恶化【详情】 从发展态势看，房企境外市场融资仍需要一段时间恢复，但如果境外融资渠道显著收紧，同时风险溢价持续处于高水平，中国房地产开发企业的信用质量则有可能恶化。 关键数据  2月一线城市卖地收入环比下降62.7%  春节后首周，北京商品住宅总成交量陡增  上海市场的成交一扫假期疲弱，重回正轨  2月香港住宅买卖合约量环比减少6% 每周要点  北京将招标出让通州亦庄新城地块  广州试行产业区块内新增工业用地可建公租房  青岛将提交自贸区方案，天津尚未审批  深圳今年计划供应保障房1.8万套，竣工1.5万套  重庆国资委终止渝开发大股东转让1.1亿股股份  浦发银行联合体底价59亿获上海世博‚绿谷‛地块  恒大地产3.67亿首进四川泸州，宗地面积122亩  毛大庆确认离职，万科新任命五位集团副总裁  国锐地产收购洛杉矶地块，总价2500万美元  奥园地产首入澳洲，6亿元获悉尼中心区土地 风险/机会提示  机会：楼市集中度正在快速上升  风险：北京别墅市场存量去化压力增大 安邦服务热线： 公司网址：http://www.anbound.com.cn 电话：86-10-56763000 传真：86-10-56763059 service-bj@anbound.com.cn 总第982期2015/03/09 安邦集团研究总部 安邦集团研究总部 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 2 理论与现实问题分析评价 开发商的信用质量有可能继续恶化 佳兆业风波未息，给各个房企带来的困扰仍然继续。但这一次与此前的‚深圳预警名单‛影响不同，范围已经扩散至整个地产圈。2月11日早间，恒大地产发布公告称，于2015年2月10日，恒大与J.P.MORGAN、瑞士信贷、德意志银行、招商证券(香港)及富瑞就发行金额为10亿美元并于2020年到期的12%优先票据订立购买协议。同日，绿城也宣布，公司拟增发于2019年到期的2亿美元优先票据，该笔票据利率为8%。新票据发行后将与绿城于2013年9月24日发行的2019年到期的3亿美元8.0%优先票据合并及组成单一系列。虽说年初融资为房企的‚惯动作‛，但和以往的票据融资成本相比，此次的融资成本可谓直线上升，此前券商热议的‚佳兆业事件影响开发商境外融资‛的说法似乎已一语成谶。 在恒大公布的融资细节里，此次的美元票据发行定价、本金总额、发售价及利率等由J.P.MORGAN(作为独家全球协调人)及J.P.MORGAN、瑞士信贷、德意志银行、招商证券(香港)及富瑞(作为联席牵头经办人及联席账簿管理人)透过询价圈购方式厘定。其中，J.P.MORGAN、瑞士信贷、德意志银行、招商证券(香港)及富瑞亦为票据的初步买家。与此同时，恒大还于公告中进一步透露了该笔票据的一些赎回条件。公告显示，若恒大在2018年前赎回该笔票据，则赎回价为本金额的106%，若在2019年及之后赎回，恒大则须付出103%的代价。具体上，恒大若于2018年2月17日前任何时间赎回，可选择按相等于已赎回票据本金额100%另加截至(但不包括)赎回日期的适用溢价以及应计但未付利息(如有)的赎回价。而恒大若在2018年2月17日前随时按票据112%的赎回价，就要另加应计及未付利息，赎回票据本金总额的最多35%，连同出售其若干类别股本所得款项。就此次募资，国际评级机构穆迪分析认为，拟发行的美元票据将有助于改善恒大的流动性状况。但是，此次发行不会对恒大的债务杠杆率产生显著影响。目前恒大的杠杆率水平相对于其评级而言已经较高。穆迪预计其债务杠杆率在未来6~12个月可能保持在类似的高位。因此，穆迪给予这份高息债‚B2‛评级，评级展望负面。这样的负面展望反映了对恒大信用指标疲软(可能对其当前评级造成压力)以及对非房地产业务投资规模较大的担忧。 事实上，和一直强调‚现金为王‛的恒大一样，中国大部分内房股都习惯于‚发新偿旧‛的债务展期模式。还有包括龙湖、龙光、世茂等在内的所有发债房企筹资用途大部分是‚现有债务再融资‛。资料 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 3 显示，世茂曾于2015年2月3日宣布发行的年息8.375%、8亿美元优先票据。其目的直指，为集团现有债务再融资(包括部分或悉数赎回2011年票据)、为其现有及新增物业发展项目(包括土地出让金及建筑费用)提供资金及作其他一般企业用途。而碧桂园亦曾发行2019年到期的2.5亿美元、5.5亿美元债券，并坦承筹资目的赎回2017年到期的5.5亿美元优先票据，以及其他现有债务的偿还。 一直以来，畅通的海外融资渠道、低廉的海外融资成本以及完善的评级体系是内房股青睐海外融资的原因。而这也一度成为中国房企在海外上市、努力搭建海外融资平台的重要基础。然而，这样的好日子已经远去。由于未能支付1月8日到期的一笔2300万美元债利息，佳兆业成为首家美元债务违约的中国房地产企业。与此同时，佳兆业未偿境外债务余额规模总量达25亿美元，这不仅加剧了海外市场对中国房地产业财务风险的担忧，更进一步提升投资者和资金提供方所要求的风险溢价。除此之外，受美联储今年稍后可能上调基准利率的预期以及近期人民币贬值影响，中国房地产开发商的境外融资成本还将承受一定的上涨压力。从发展态势看，房企境外市场融资仍需要一段时间恢复，但如果境外融资渠道显著收紧，同时风险溢价持续处于高水平，中国房地产开发企业的信用质量则有可能恶化。 返回首页 行业数据信息 2月中国300个城市土地出让金总额环比减少59% 数据显示，2015年2月，中国300个城市土地出让金总额为819亿元，环比减少59%，同比减少61%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地，下同）出让金总额为545亿元，环比减少59%，同比减少64%。由于成交量整体下滑及一线城市收金缩水等原因，出让金降幅进一步扩大。2015年2月，中国300个城市共成交土地808宗，环比减少61%，同比减少68%。其中，住宅用地296宗，环比减少50%，同比减少61%。价格方面，2015年2月，中国300个城市成交楼面均价为每平方米1371元，环比下跌9%，同比上涨10%；其中住宅类用地成交楼面均价为每平方米1791元，环比下跌13%，同比下跌3%。2015年1-2月，中国300城市土地出让金为2815亿元，仅占去年同期总额的48%，与2014年的开门红相比明显逊色。相较于二、三线城市，一线城市土地市场表现较好，1月出让金即突破500亿元，前两个月共收出让金729亿元。（RSJ） 返回首页 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 4 2月一线城市卖地收入环比下降62.7% 数据显示，2015年2月，北京、上海、广州和深圳四个一线城市卖地收入达198亿元，环比下降62.7%，与去年同期的528.8亿元相比，同比下降幅度约为63%。从开发商的具体表现来看，2015年2月，20强房企在全国范围内总计拿地金额达160亿元，环比下跌67.5%。受春节假期影响，土地市场和楼市供应量都有所减少，因此成交均较为低迷，这是一种‚伪低谷‛现象。事实上，受降息等利好因素影响，购房成本降低后，中低端项目将成为引领市场会暖的‚主力军‛。（LSJ） 返回首页 春节后首周，北京商品住宅总成交量陡增 虽然受春节传统淡季影响，北京2月成交冷清，但伴随月初的降准公告以及月末的降息利好，分析认为北京楼市或将迎来复苏。而2月最后一周的成交数据亦相对乐观。数据统计显示，节后首周，2月23日-3月1日，北京商品住宅总成交量、成交面积分别为1117套、10.69万平米，与去年春节后首周相比，成交量、成交面积分别大涨92%、73%。成交均价为20237元/平米，与去年同期相比下降22%。分析认为，2月28日央行的再次降息，将进一步刺激楼市，预计未来一段时间，楼市成交量将持续放大，而整体的价格水平仍将维持平稳局面。2月受春节假期影响，实际网签天数为21天，日均网签量为413套，较一月份微增0.5%。由于春节假期单量积累，未来3月份网签量将有一定程度的增加。（BSJ） 返回首页 上海市场的成交一扫假期疲弱，重回正轨 2月23日-3月1日一周时间，上海住宅共成交717套，成交总面积为8.78万平米，成交均价为29900元/平米，成交金额为26.25亿元。从各区的成交情况看，嘉定以成交1.16万平米位居第一，占据全市住宅成交面积的13.2%；南汇以1.06万平米位居第二；松江以成交0.97万平米位列第三位。在住宅成交均价方面，静安以85384元/平米的均价位居第一；黄浦以69036元/平米的均价位居第二；徐汇以66657元/平米的均价位居第三；成交均价最低的是金山，均价10738元/平米。虽然成交不及节前几周的抢眼，但快速回升的成交态势也显示出上海市场在春节之后逐步回归。从供需方面来看，新房市场供应却出现断档，不过这倒不会太让人意外，年后供应的回升都需要一定时间。商业地产方面，该周上海商办成交189套，成交面积为1.44万 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 5 平米，成交均价22046元/平米，成交金额为3.18亿元。从各区的成交情况看，青浦以成交0.55万平米领先全市，占全市商办成交面积的37.9%；浦东以0.21万平米的成交量位居第二；杨浦以成交0.20万平米排名第三。在商办成交均价方面，徐汇以56162元/平米的均价位居第一；闸北以34514元/平米的均价位居第二；杨浦以33736元/平米的均价位居第三；成交均价最低的是金山，均价12361元/平米。近两个月来，上海商办成交面积38.81万平米，比预售少69.20万平米。另外，2月最后一天央行宣布降息，也为回升中的市场添上一丝助力。尽管央行降息并不能带来楼市成交直接而且巨大的作用，但政策倾向上的刺激依然可以感受得到。就算刺激力度有限，信贷政策延续着去年第四季度的宽松趋势，短期能应该不会改变，市场整体将向着积极方向发展。（RSJ） 返回首页 2月适逢春节，广州楼市成交冷清 2月23日-3月1日，广州全市新建商品住宅网签530套，销售面积6.03万平方米，网签均价14480元/平方米，成交金额8.73亿元。2月适逢春节，广州楼市成交冷清。数据显示，2月份广州全市新建商品住宅网签3389套，环比下跌约49.9%，同比跌幅为24.3%，其中，2月18日-2月24日春节假期期间，广州网签仅37套。但在价格方面表现平稳，2月份网签均价15042元/平方米，环比上涨3.9%，同比上涨则达到14.7%。春节期间多数楼盘虽有促销措施，但并未出现实际降价。在春节假期前后，广州楼市已经进入休假模式，节前最后一个周末全市仅有一个楼盘推新。3月作为传统‚金三银四‛旺季开端，预计会成为广州新年后的第一波推盘高峰。商业地产方面，该周广州商用物业销售面积1.97万平方米，销售金额4738万元。办公物业销售面积7228平方米，销售金额9058万元。另有数据显示，2015年，广州将有6个新购物中心开业，6个项目总体零售面积超过50万平方米，其中4个位于番禺和南沙，天河商圈新项目天环广场预计将于2015年底开业，将引入广州首家苹果直营店。此外，写字楼市场竞争也日益激烈。据统计，广州全市甲级写字楼市场总存量增至349万平方米的水平，由于市场预期将在未来两年内迎来大量新增供应入市，多个在建项目的业主纷纷提前启动预租，并提供优惠价格以吸引租户。这种状况直接导致广州甲级写字楼市场竞争加剧，在珠江新城和天河北这类核心商务区表现尤其明显。（LSJ） 返回首页 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投