安邦咨询房地产行业通讯

总第905期2013/08/19安邦集团研究总部 理论与现实问题 分析评价 北京楼市“新态”值得警惕【详情】 市场预估的“房产新政”，要害在于房产税和个税的规定，这将是调整我国房地产长期畸形发展的利器。北京大户型房产的集中抛售，预示我国房地产在经历长达十年的非理性发展后，或将回归可控性的理性阶段。 关键数据  7月70个大中城市房价涨幅收窄  7月安徽省商品房市场简析  北京楼市7月下旬频现“日光盘”  深圳前海别墅均价大幅赶超福田中心区 每周要点  融创联合体、万科、星华蓝光67.2亿分食北京4地  三盛三花联合体15.2亿揽沪商住地，溢价106.5%  绿地12.4亿上海闵行夺5.6万平方米宅地  华润置地109亿夺前海第三宗地，创深圳新地王  华发股份5.22亿再获威海市19万平地块  世茂股份7.29亿竞得江苏常熟12万平方米土地  保利天津武清3.22亿元揽13.84万平方米宅地  山东建成保障房10.26万套  当代置业9.9亿揽南昌商住地  龙光地产6亿揽佛山单价地王 风险/机会提示  机会：温州微调房地产政策被默许  风险：南京城市综合体大战逼近 安邦服务热线： 公司网址：http://www.anbound.com.cn 电话：86-10-56763000 传真：86-10-56763059 service-bj@anbound.com.cn 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 1 理论与现实问题分析评价 北京楼市“新态”值得警惕 北京市房地产近一个多月以来出现的新变化格外值得关注。先是180平方米以上的大户型出现罕有的抛售，有些从未有过交易的豪华小区内，整幢别墅在密集抛售，且有加速抛售的趋势；再是房地产价格上升过快，上半年房价同比上升26%，北京三环内房地产商品房平均价已达每平方米5.2万，远超市场公开信息披露值。 大户型的居住者大致分为富翁、为官者两类人。前者怕调控新政，后者则在极力规避反腐。他们抛售大户型房产，既有无奈，又表现出较大的坚定成份。所以，在房产出手的交易谈判中，为富者杀价较为缓慢，寸金寸移——挂单观望居多；为官者杀价较为凶狠，甚至想一步达成交易。大户型原本是稀缺资源，这一户型历来极少交易。按房地产交易商的说法：此类户型从前连看都未看过，近期的抛售让他们开了眼。因此，想让这一群体之外者接盘，难度非常大。 从全局看，目前房价显现出三种分化趋势：一是经济发达地区价格将相对居高，非发达地区价格将趋于弱化。例如，京、沪、穗等城市房价将阶段性维持高位；二是同一城市核心区与非核心区价格将分化。例如，北京三环以内价格相对居高；三是不同房型价格也在现分化。例如，传说中房产税免交的划线定在“人均80平方米以内”，根据目前我国人口家庭结构特点，未来在80平方米、160平方米等户型将会受到追捧。 定价要满足两个基础条件：其一，要有两条“均值价格”曲线相互交叉：一条（境外线）从首尔——东京——台北“均值价格”曲线，一条（境内线）从北京——上海——广州“均值价格”曲线；其二，在这两条“均值价格”曲线相交的时点，由同期反映出的美元与人民币汇率博弈价，即为北京市未来房地产（高位区间）“均值价格”的“转化价位”。目前，定价呈现国际化区域均衡化趋势。“京沪穗”三地与境外“首东台”三地的地价正在日趋“接轨”，而“两条‘均值价格’曲线相互交叉”，恰好是“定价呈现区域均衡化趋势”的具体体现。目前，从首尔——东京——台北的“均值价格”曲线，正在“由高点向下滑行”；而从北京——上海——广州“均值价格”曲线，正在“由低向高攀升”；这两条“均值价格”曲线“相交”的时点，或正是北京未来房地产（高位区间）“均值价格”的价位。 自7月以来，北京市房地产交易明显萎缩，除个税原因外，地区交易指导价的推出。北京市地税局推出房产地区交易指导价，不但大幅度压缩交易利益的所得空间，使得交易成本集中于“税负”，逼迫买安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 2 房承接，这使得二手房因交易成本过高而产生“交投冷漠”。使得房产需求方将投资转向新房，并不断推高新房价格，由此推动土地需求不断上升，制造出新的“地王”。如此政策偏行下去，必然导致土地需求不断紧张，而整个房地产市场却“半边冷淡”。这于地方经济可持续发展极为不利。 近期集中抛售大户型房产的业主，并非对北京市乃至对国家宏观经济失去信心，而是强烈担心中央将在近期强制推行房地产新政，其中包含房产税、个税、遗产税等有力措施，并且很有可能在采取上述措施后，全面放开房产限购，这将强烈冲击已趋于饱和的房地产市场，必将使地产市场价格逆转。房地产市场已出现了分化的迹象。至少从现象来看，房价或将变得多元性，房价或将出现历史性拐点，今后的定价条件和趋势值得关注。 市场预估的“房产新政”，要害在于房产税和个税的规定，这将是调整我国房地产长期畸形发展的利器。北京大户型房产的集中抛售，预示我国房地产在经历长达十年的非理性发展后，或将回归可控性的理性阶段。 返回首页 行业数据信息 7月70个大中城市房价涨幅收窄 8月18日，国家统计局发布的70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，7月份新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市个数分别为62个和57个，新建商品住宅和二手住宅价格同比上涨的城市个数分别为69个和67个。其中，70个大中城市中，新建商品住宅价格环比上涨的城市有62个，比6月份减少了1个；二手住宅价格环比上涨的城市有57个，比6月份增加了2个。新建商品住宅价格同比上涨的城市有69个，与6月份相同；二手住宅价格同比上涨的城市有67个，比6月份减少了1个。同时，7月份，70个大中城市中，新建商品住宅价格环比涨幅在1%以上的城市有12个，比6月份减少了8个；最高涨幅为2.2%，比6月份的最高涨幅回落了0.2个百分点。其中，深圳、上海、北京等一线城市的环比涨幅分别比6月份收窄0.8、0.3和0.1个百分点；福州、岳阳、南充等二、三线城市环比涨幅收窄幅度较为明显，均收窄1个百分点以上。7月份，70个大中城市中，二手住宅价格环比涨幅比6月份收窄的城市有25个；环比涨幅在1%以上的城市有1个，比6月份减少了2个。业内人士指出，受刚性需求拉动和近期地价上涨等诸多因素影响，7月份70个大中城市房价总安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 3 体仍呈涨势，但房价上涨的城市个数与6月份相比变化不大，整体看涨势放缓；同样新建商品住宅价格环比涨幅总体继续收窄，在二手房方面，也出现了环比上行趋缓的势头。不过结合近日土地市场火热，以及高层对房地产调控态度微妙变化的背景，后期国内房价上涨压力难减。（BSJ） 返回首页 1－7月中国住宅均价6097元/平米涨幅回落至10% 数据显示，2013年1－7月，中国商品房和住宅销售均价分别为每平方米6469元和6097元，同比上涨9.5%和10%，涨幅较1－6月分别缩小1.7个百分点及2个百分点。2013年1－7月，中国商品房销售面积6.1亿平方米，同比增长25.8%，增速较1－6月回落2.9个百分点；销售额为3.9万亿元，同比增长37.8%，增速较1－6月回落5.4个百分点。新开工方面，1－7月，中国房屋和住宅新开工面积分别为11.3亿平方米和8.3亿平方米，同比分别增长8.4%和7.1%，均高于1－6月的平均增速。2013年7月，中国房屋、住宅新开工同比增逾40%，创2013年以来新高，土地购置面积降幅收窄。分析认为，2013年下半年，少数热点城市房价仍会有明显涨幅，导致百城指数涨幅扩大，一些城市政策升级的可能性依然存在。随着季节性推盘高峰的来临，房屋销售将企稳增长，量价水平将好于2012年同期，增速将较上半年明显放缓，不同城市的分化将进一步加剧。（RSJ） 返回首页 7月安徽省商品房市场简析 1－7月安徽全省房地产开发投资额累计完成2142.2亿元，同比增长28.3%。其中，完成投资额384.7亿元，同比增长64.3%，商品住宅完成投资额249.1亿元，同比增长57.5%。皖中、皖北、皖南区域分别完成商品房投资额为151.6亿元、102.5亿元、130.6亿元，占比分别是39%、27%、34%。城市区域中，蚌埠市商品房投资额同比增长389.5%，仅土地市场成交面积904.6亩，金额共4.3亿元，房地产开发投资步伐明显加快。供销分析，7月全省土地市场成交171宗共8887.8亩，环比上升107.1%；成交金额84.3亿元，环比上升47.2%。区域成交中，皖中区域占全省46%，其中合肥、滁州、六安三市成交面积均超千亩。滁州市7月成交1624.3亩，位列各市之首，主要是其工业用地成交超千亩；价格分析，1－7月安徽全省商品房施工面积为1514.7万平方米，同比增长200.7%；新开工面积5882.8万平方米，同比增长38.9%；竣工面积2288.1万平方米，同比增长34.7%。其中，皖南区域施工面积493.5万平方米，芜湖市为260.6万平方米，安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 4 池州市仅6.7万平方米，区域内城市差异较大。新开工面积1049.1万平方米，同比增长169.2%。城市中，淮北市7月区域新开工面积仅22.6万平方米，拉低皖北区域新开工面积占比，其比重仅占全省27%。全省商品房竣工面积432.1万平方米，环比增长88.1%。皖中区域月度表现突出，占全省竣工面积一半以上，其中合肥市竣工面积152.2万平方米。（BSJ） 返回首页 北京楼市7月下旬频现“日光盘” 据相关机构统计显示，7月第三周，北京商品住宅市场共6个项目入市，“日光盘”占比高达2/3。其中，中建国际港更是一次推出1462套房源一日售罄，认购金额达3709亿元，创造了2012年以来全国单日、单一楼盘最高的销售纪录。分析认为，这主要是由于今年上半年各区域市场供应普遍不足、需求大量积压所致。不过，这也为开发商曲线涨价增加了底气。为控制商品房销售价格，自4月份开始，北京不断强化“限价”政策。但上有政策下有对策。自此项措施出台以来，拆分房价，曲线涨价已经成为诸多房企的不二选择。如今，“日光盘”再现，“限价令”出现失效迹象。对此，很多业内人士表示，很无奈，通过行政手段对房价进行强制管理存在很多问题，需要进一步完善，但具体解决办法，相关部门目前仍在研究中。（LSJ） 返回首页 深圳前海别墅均价大幅赶超福田中心区 2013年以来，全国各地房价屡创新高，租金也是节节攀升，高昂的房价和租金已经成为人们茶余饭后谈论的焦点。而被称作“特区中的特区”的深圳前海，房价更是如这炎炎夏日的高温一路飙升。7月末，卓越击败万科、华润、绿地、新世界等房产大鳄，以124亿总价“地王”拿下前海两宗地；近日，前海首批挂牌出让的最后一宗地将进行拍卖，新的一场争夺战即将上演。此外，深圳楼市经过上半年的一番热闹，7月新房市场逐步进入传统的销售淡季。7数据显示，7月深圳市一手商品住宅成交均价为22592元/平方米，环比下跌6.37%，同比上涨11.87%。对此，有专家质疑，今年前7月房价已超年度控制目标。分析表示，不能以某个阶段性涨幅判断全年房价调控目标是否实现。（RSJ） 返回首页 英国一旦楼市失控，恐将被动加息 受机票价格下降及成衣的夏季折扣影响，英国7月通胀从14个安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 5 月的高位回落，但同时有进一步迹象显示，英国楼市正凝聚压力。根据英国国家统计局公布的数据，7月份英国消费物价同比上涨2.8%，低于6月份的2.9%增幅。但原材料价格上涨幅度为同比增长5%，这是2012年3月以来最高的。英国国家统计局解释说，由于天气欠佳，成衣店在较早的时候便开始提供夏日优惠，娱乐和文化活动价格也出现下跌，但当月汽油和柴油价格出现明显