安邦咨询房地产行业通讯

安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 1 理论与现实问题 分析评价 房企要发展，转型轻资产也许是‚适宜之举‛【详情】 针对目前商业地产主要依托土地和服务业的不断升值获取收益的发展模式，未来将难以为继。向轻资产转型或是房地产企业最优选择。 关键数据  2014年国有建设用地供应同比减少18.8%  4月北京个贷市场环比上月上涨15%  深圳楼市成交开始明显上扬  2月欧元区季调后建筑业产出月率下跌1.8% 每周要点  国土部：去年全国违法用地8.1万件 约4.1万公顷  首创56.4亿夺北京海淀地块  深圳平安50.4亿元获北京丽泽商业金融地块  厦门挂牌思明4宗商务金融地块，总起始价近6亿  中粮地产为北京孙河地王申请7亿元开发贷款  嘉凯城5.91亿售上海宅地7成股权筹资  苏州今年计划供地1080万方，吴中区成主力  华发股份为珠海子公司申请15亿元短期贷款  华远地产母公司为其提供50亿融资担保及80亿资金  北辰实业为两项目购房人按揭贷款提供8亿担保 风险/机会提示  机会：深圳楼市掀起一波开盘热潮  风险：中国地产界可能出现更多的违约个案 安邦服务热线： 公司网址：http://www.anbound.com.cn 电话：86-10-56763000 传真：86-10-56763059 service-bj@anbound.com.cn 总第989期2015/04/27 安邦集团研究总部 安邦集团研究总部 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 2 【"五一"劳动节放假通知】 尊敬的客户：根据国家和北京市有关今年"五一"劳动节放假的通知，安邦集团的节日安排如下：2015年5月1日至5月3日为假期，5月4日（星期一）正常上班；根据惯例，安邦集团研究部和信息部的假期提前一天，从2015年4月30日至5月2日放假，5月3日（星期日）上班。节日期间信息产品将停发，从5月3日晚间起，所有信息产品恢复发送，产品中将包含假期中的信息。祝大家节日愉快，健康平安！ 理论与现实问题分析评价 房企要发展，转型轻资产也许是‚适宜之举‛ 万达正在第四次全面转型中力推‚轻资产化‛布局。据万达集团董事长王健林4月15日在深交所演讲时透露，5年内万达商业地产将去房地产化，转型为一家商业投资服务企业，类似于酒店管理公司，完全轻资产化。万达集团第四次企业转型，主要是轻资产转型，即通过输出设计、建造、招商、运营、品牌等启动项目，所有投资由社会资本投入，万达集团总体统筹。王健林表示，万达的重资产模式即‚投资建万达广场自持经营‛发展顺利，之所以要转型‚轻资产化‛，是要扩大竞争优势、重点发展三四线城市以及产生边际收益。王健林透露，当前中国房地产已走到供需平衡的拐点，躺着挣钱的高利润时代已经过去，今后房地产要靠品牌、定价、营销等方方面面都做得好才行。重资产模式虽然还能发展，但难度在加大。要快速扩大规模，就要转型轻资产。通过接受其他机构、公司的投资，可以在五年之内做到足够大，彻底排斥掉竞争对手，挖更宽更深的护城河。 另一方面，尽管一二线城市的租金水平不低，但重资产投资主要看房价，销售利润高才能投资，难以进入三四线城市发展。而轻资产模式则只需要看回报率的高低，而实际上三四线城市的回报率可能还大过一二线城市。王健林认为，现在中国的商业地产投资处于失衡状态，集中于大城市，局部已经过热，但对三线城市和城区人口多的四线城市来说，投资非常稀缺。通过轻资产模式，万达可以进入大量的三四线城市，而这个时候进入，不但土地价格相对便宜，还可以选到比较好的中心地段。此外，从财务上看，轻资产回报也很好，两个轻资产店的管理收入总利润也相当于一个重资产店。而通过轻资产模式快速扩大规模，还能产生边际效应。通过万达广场数量扩大，还能为万达做O2O、互联网金融等带来更多资源。 对于轻资产转型的目标，王健林在这次讲话中透露，一是2020 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 3 年开业400个至500个万达广场。原来重资产模式我们给自己定的目标是到2020年开业240个至250个广场，现在数量将近翻番。万达到2025年争取开业1000个万达广场。第二是2020年万达商业地产净利润的三分之二要来自租赁收入。王健林表示，如果一个公司净利润的三分之二来自于房地产之外，这个公司就不能再叫房地产公司，所以我们也有打算，将来万达商业地产股份有限公司可能去掉‚地产‛二字，变成万达商业投资公司或商业投资管理公司，去房地产化，也实现万达商业地产的全面转型。 随着中国经济进入新的常态，商业地产的发展环境发生了剧烈变化，商业地产需要加快创新转型适应新的形势。在新常态下，商业地产面临的问题首先就是总量过剩。随着城镇化速度、经济增速的变化、行业增速下行以及过去几年大规模的开发建设使得商业地产面临总量过剩的局面等因素都将对商业地产产生比较大的影响。另外，商业地产还面临业态老化的问题，随着居民收入提高和消费结构的升级，消费需求更加多样化、个性化。此外，传统商业地产大多数还面临品牌雷同、业态相似、同质化严重，无法满足新的消费需求。而互联网改变人们的消费习惯，对商业地产产生了巨大的冲击效应，不仅提供了更加低价的产品，而且提供快捷的体验。未来商业地产的发展新趋势是，需求将呈现多样性特征。商业地产的本质是为生活和生产提供服务，商业地产不仅关注人的需求也要关注产业需求。针对目前商业地产主要依托土地和服务业的不断升值获取收益的发展模式，未来将难以为继。向轻资产转型或是房地产企业最优选择。 返回首页 行业数据信息 2014年国有建设用地供应同比减少18.8% 4月22日，国土资源部网站发布的《2014年中国国土资源公报》数据显示，在经济增速放缓的同时，中国土地需求也出现放缓的势头。2014年全年国有建设用地供应60.99万公顷，同比减少18.8%。按照3%—5%对农村建设用地实行计划单列，对报国务院批准用地城市的保障安居工程用地继续实行单独报批，2014年共批准保障性安居工程用地5.55万亩，确保了保障性安居工程建设用地需求。同时严禁计划指标用于高耗能、高排放、产能过剩行业项目。（LSJ） 返回首页 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 4 一季度中国国有房地产用地供应同比下降38.7% 4月21日，国土资源部发布的数据显示，2015年一季度，中国国有建设用地供应9.48万公顷，同比下降20.4%。其中，工矿仓储用地2.54万公顷，同比下降26.1%；房地产用地2.47万公顷，下降38.7%；基础设施等其他用地供应4.47万公顷，同比增长0.6%。一季度末，中国105个主要监测城市综合、商业、住宅、工业地价分别为3541元／平方米、6593元／平方米、5305元／平方米和746元／平方米。四类用地价格环比增长率分别为0.55%、0.62%、0.53%和0.54%，同比增长率分别为3.25%、3.22%、2.98%和3.62%。（BSJ） 返回首页 4月北京个贷市场环比上月上涨15% 据有关研究机构统计数据显示，‚3.30‛新政出台后，北京房贷市场成交量呈持续上涨态势。4月房贷市场成交量环比上月涨幅14%，新政中二套房首付比例和营业税免征年限的调整进一步降低了购房的门槛，刺激了买卖双方交易热情，促进了房贷市场成交量的活跃。在4月京个贷市场需求人群中，首次与二次臵业人群占比约4:6 左右，今年上半年换房臵业的人群逐渐占据主导地位。一方面，上半年换房臵业节点恰逢‚3.30‛利好新政出台，促使具有换房需求的人群在市场中愈发活跃。另一方面，营业税‚5改2‛缩短起征点后，一批二手次新房的入市也为打算换房的人带来了更多的成交契机，使得卖小买大的人群成为了市场主流。楼市新政出台满月后，北京各大银行对二套房的首付比例统一执行50%的标准，贷款利率为基准利率上浮10%，此外，目前公积金贷款新政在北京地区暂未开始执行，二套房首付依旧延续此前标准。近期央行再度开启定向降准，大力下调存款准备金率1个百分点，各家银行内部资金流的充裕促使贷款审批和发放较为快速。目前银行批贷和放款周期最快为5—7个工作日，央行降准在一定程度上为改善需求的释放提供了保障，助力市场成交量的上涨。（LSJ） 返回首页 4月北京商品住宅成交持续攀升 据链家地产市场研究部统计，4月（1-19日）北京纯商品住宅（不含保障房、自住房）成交2108套，与3月同期相比上涨44.4%。比去年同期上涨16.8%。但是与2013年同期相比，下降14.9%。成交均价为29437元/平方米，比3月同期上涨4.8%。根据市建委统计数据显示，4月19日商品房住宅库存量为82266套，与去年同期相比， 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 5 增加近2万套，依旧处于较高水平。年后新房市场成交连续攀升，4月份的纯商品住宅的周均成交水平为775套，而3月份仅为575套。由此看来，当前的市场热度较3月份已经明显升温。虽然目前周均成交水平尚未突破千套，但是随着热销项目陆续进入网签，未来有望达到千套以上。另一方面，虽然在政策的刺激下，新房市场的购房活跃度明显提升，看房人群明显增多。但是房企的推盘量却处于较低水平，4月份（1-19日）仅有2个期房纯商品住宅项目入市，供应量为1067套，而去年同期有17个期房项目入市供应量为4845套。而从项目的去化来看，2015年（1.1-4.19）新入市期房项目的去化率仅为16.8%，低于去年同期8.9个点。当前新房市场的去化压力依然较大，项目的销售情况依然不乐观。因此，短期来看，新房市场仍旧难以大幅提价，借政策利好平价走量才是重点。总体来说，此次降准将进一步改善市场预期，新房市场将会继续升温。（LSJ） 返回首页 ‚330新政‛后广州楼市成交量有所上升价格平稳 4月13日-4月19日，广州全市新建商品住宅网签1537套，环比上周1539套基本持平；销售面积17.88万平方米，环比下降0.89%；网签均价15425元/平方米，环比上涨4.48%；销售金额27.58亿元，环比上升3.53%。据统计，该周广州全市新建商品住宅新增预售项目8个，共计1445套，合计16.7万平米。分析认为，市场成交量与上周基本持平，整体市场持续保持正常年份的最低水平，市场价格本周继续上涨4%，主要原因是番禺和黄埔成交放量拉动整体均价上升。总体来说，虽然本周整体市场量稳价升，但成交量仍未达到周正常值。尽管有多条政策出台，但优惠力度不够，导致购房者入市动力匮乏。该周广州共有3盘推新，全部集中在花都区，整体成交情况良好。回顾近来两周市况，‚330新政‛后广州单周成交量有所上升价格平稳，改善型产品成交有所回暖，但整体量价并没有太多地体现出新政拉动力。商业地产方面，该周广州商用物业销售面积5538平方米，销售金额1.11亿元。办公物业销售面积2.39万平方米，销售金额4.19亿元。（LSJ） 返回首页 深圳楼市成交开始明显上扬 4月13日-4月19日，深圳楼市成交开始明显上扬。数据显示，深圳一手住房市场共成交1069套，环比上涨24.74%；成交面积10.5万平方米，环比上涨21.11%；成交均价为24832元/平方米，环比下跌9%。单日成交方面，4月13日，住宅成交去到300套为最高，均 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 6 价21420元/平方米。成交区域方面，宝安、龙岗两区共成交900套，占全市成交量的84.19%，其中龙岗区成交582套，占全市成交量的54.44%。其他四区成交169套，占全市成交量的15.81%。成交均价方面，福田区全市最高为44592元/平方米，龙岗区全市最低为18908元/平方米。商业地产方面