安邦咨询房地产行业通讯

安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 1 理论与现实问题 分析评价 房地产行业的‚新常态‛路径【详情】 目前行业处于波谷阶段，当前衡量企业经营能力指标应不仅仅关注企业利润率水平，能否实现高周转也是关键因素之一。对于这些已经习惯了赚快钱的地产大佬以及公司股东来说，也许需要时间来适应‚慢走‛过程，但不管怎样，‚保利润、去库存‛是今年房企的头等大事。 关键数据  一季度一线城市土地出让金同比下降47%  受政策驱动上海楼市缓慢抬头  4月深圳楼市新盘上市量或达20个  杭州商品房成交再创新高 每周要点  北京城建11.66亿元摘得成都何家堰村地块  黑石156亿港元再购美国房地产信托  天津台儿庄重点地块亮相，起始价4.55亿元  华夏幸福1.79亿竞得沈阳两幅居住用地  外来房企火拼南京三幅宅地  佳兆业向生命人寿贷款13.77亿以支付大鹏土地金  青岛市北地块降价二次出让，保证金涨至3.68亿  合肥成交四宗商住地，包河两宗地11亿出让  万达2.63亿竞福建银锭山地块  滨江集团3.21亿摘得浙江平湖两宗商住地 风险/机会提示  机会：公积金新政有助于刺激上海二手房市场回暖  风险：楼市持续降温调整带动土地市场节节下滑 安邦服务热线： 公司网址：http://www.anbound.com.cn 电话：86-10-56763000 传真：86-10-56763059 service-bj@anbound.com.cn 总第987期2015/04/13 安邦集团研究总部 安邦集团研究总部 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 2 理论与现实问题分析评价 房地产行业的‚新常态‛路径 就在高周转、去库存战略成为房地产行业主流策略的当下，其带来的副作用已经在企业效益指标中开始显现。3月30日，恒大、万科、绿城、金融街等多家大型房企2014年年报纷纷出炉。统计显示，除恒大表现较为出色外，绿城、金融街毛利润及净利润总体表现一般。其中，去年经历动荡的绿城更是出现了净利润近五成的下滑。3月30日，万科公布的2014年年报显示，该公司实现营业收入1463.9亿元，净利润157.5亿元，增幅略低，同比分别增长8.1%和4.2%。相比2013年，万科的结算净利率也下降0.6个百分点，为11.41%。万科董事会秘书谭华杰表示，利润率变化的原因主要包括地价占房价的比例持续提高，以及2014年市场调整期部分利润较低的现房销售转入当期结算。绿城中国3月30日披露的年报显示，去年集团取得收入320.49亿元，较2013年的289.91亿元增加10.5%。但去年该公司净利润下滑明显，仅为32.1亿元，较2013年的59.9亿元减少46.4%。同一天发布年报的金融街2014年房产开发业务实现营业收入207.83亿元，毛利率为28.55%，较上年同期下降7.43%。 据统计，此前公布2014年销售业绩年报的38家房企年度净利润率平均仅为10.17%，几乎逼近制造业的利润率水平，而且房地产开发净利润率正在以年均1个百分点左右的降幅持续走低。房企利润率的下滑是房地产业从黄金时代进入白银时代的一个明显特征。对于房企而言，追求高利润对于房企来说已可望而不可即，‚活下去‛似乎显得更为现实。因此，多数企业开始加快项目周转，启动去库存战略。由此采取的促销策略必然牺牲企业的部分利润。 对于2015年计划，绿城中国表示，该公司将加大一线城市、重点城市投资权重，加强区域集中度，进一步将高端产品向中高端产品拓展，加大开发适合城市白领阶层这一购房主体的产品。同样，采取薄利多销策略的恒大去库存也是其重要战略之一。恒大产品结构里，针对首次臵业者和自住的普通老百姓的刚性需求，中端至中高端产品占70%，旅游地产占15%，高端产品占15%，这使得该公司产品的单位产出率并不高。无独有偶，金融街也表示，2015年，该公司将把去库存作为重点工作，提高存货周转速度，加大现金回收力度。 实际上，行业掉转风向逐利润是从2014年开始的，2014年房地产行业的土地价格在逐步抬高，但房价并没有实质性上涨，导致房企整体利润下滑。从公开资料可以看出，2014年管理口径的利润率至少下滑了30%。而在此之前，原来的利润率可能维持在10%-12%这个 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 3 水平，下滑30%就变成7%-8%；对于快周转的企业，可能只有4%-7%的利润，那么下滑后就直接变成2%-5%的利润。从企业来看，去年拿到的土地，按照当时的房价来测算，基本上可以说房企的利润为零。 事实上，政策已经明确给出了房企未来的发展方向。3月27日住建部、国土部联合签发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》要求住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应。再加上刚刚出台的二套房首付降至四成、个人购买两年以上普通住房对外销售免征营业税等具体利好措施，都明确表明，去库存正在成为政府主导的行业行为。 中国经济进入总量平稳增长的新常态阶段，房地产行业也进入销售增速放缓、行业利润率下降、企业竞争加剧、需求结构分化的新常态。企业提高市场竞争力不可能再像以往那样单纯注重发展规模，必须转而注重效益。房地产具有周期性特点，目前行业处于波谷阶段，当前衡量企业经营能力指标应不仅仅关注企业利润率水平，能否实现高周转也是关键因素之一。对于这些已经习惯了赚快钱的地产大佬以及公司股东来说，也许需要时间来适应‚慢走‛过程，但不管怎样，‚保利润、去库存‛是今年房企的头等大事。 返回首页 行业数据信息 一季度一线城市土地出让金同比下降47% 数据显示，2015年一季度，一线城市土地出让金达934.79亿元，同比下降47%。土地成交总建筑面积和住宅用地成交均创下近三年的最低点，主要原因是土地供应减少，2015年一季度，一线城市土地供应仅相当于2014年的17%。分析指出，土地出让金缩水会让地方财政倍感压力。在许多地方，土地出让金收入已占地方财政收入的三分之一左右。可以预见的是，多地政府会因为土地出让金减少等因素而继续推出提振房地产市场的政策。在低迷的第一季度结束之后，4月，一、二线城市将可能再出现一轮土地出让高潮。在多重利好政策的促进下，房市将出现复苏，而开发企业在拿地方面也将提高积极性，二季度土地市场将有所复苏。（LSJ） 返回首页 截至6日一线城市住宅成交面积环比上升约7.5% 中国指数研究院发布的数据显示，楼市‚330新政‛实施一周以 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 4 来（3.30-4.6），监测的22个主要一二线城市累计住宅成交面积环比前一周上升4.9%。其中，一线城市成交面积环比上升约7.5%，广州、北京成交量涨幅均接近四成；二线代表城市中半数成交量环比上涨，成交总量较前一周小幅上涨4.0%。3月末，房地产政策接连释放重大利好，市场信心有所提升。国土部、住建部、央行、国税总局等多个部委先后发布通知，对土地供应、个人住房贷款政策作出系列调整；同时，明确公积金购买首套房最低首付降至20%，商贷购买二套房首付最低降至40%；个人住房转让营业税政策免缴年限由5年下调至2年。亚豪机构分析认为，而对于购房者来说，在‚330新政‛利好推动下，房价上涨预期以及楼市‚抄底‛情绪刺激刚需、刚改型购房者积极入市，也成为近一周楼市成交上涨的重要影响因素。（RSJ） 返回首页 一季度北京甲级写字楼空臵率环比上升0.73个百分点 4月10日，房地产服务营运商DTZ戴德梁行发布的《2015年第1季度北京写字楼市场发展报告》数据显示，就整体市场而言，受宏观经济的不确定性影响，项目招租压力加大，2015年一季度，北京甲级写字楼市场平均租金环比下降1.76%，至每月每平方米382.36元（60.98美元），与2014年同期相比微涨0.24%。新增项目预租状况良好，北京甲级写字楼平均空臵率环比仅上升0.73个百分点，达到5.41%，同时，北京市净吸纳量上升至81717.13平方米，环比上涨130.51%。从租赁成交企业来看，2015年首季度内资企业在北京写字楼租赁市场中依然是主力，占60%以上；其中金融类企业居多，占50%以上。分商圈而言，CBD、东二环及东长安街区域的平均租金略有下降，主要原因是由于租金水平较高，而且租赁空间有限，望京等新兴商圈凭借其租金优势分流了部分企业租户，从而导致业主的租金预期有所降低。展望来季，预计望京和中关村商圈依然有新项目入市，新增供应约为10万平方米，这势必拉高这两个商圈的平均空臵率，租金预计将保持平稳。（BSJ） 返回首页 受政策驱动上海楼市缓慢抬头 3月30日-4月5日一周，上海市场商品住宅共成交1619套，成交总面积为20.57万平米，成交均价为31019元/平米，成交金额为63.80亿元。从各区的成交情况看，嘉定以成交2.93万平米位居第一，占据全市住宅成交面积的14.3%；闵行以2.57万平米位居第二；浦东以成交2.51万平米位列第三位。在住宅成交均价方面，静安以88033元/平米的均价位居第一；黄浦以87223元/平米的均价位居第二；卢 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 5 湾以76746元/平米的均价位居第三；成交均价最低的是金山，均价11777元/平米。在清明假期，受政策驱动缓慢抬头的上海市场，成交向上势头再度减缓。其中新建商品房成交面积20.57万平方米，环比减少10.5%。虽然整体成交量减少，但纵向来看该成交水平依然算是较为乐观。过去的一周市场最为关注的是，330新政出台后，不少房企纷纷借势进行促销，促使观望中的买家出手，取得较好效果。清明节期间，不少客户担心后续房价上涨，购房意向较高，成交节奏加快。商业地产方面，该周上海商办成交462套，成交面积为4.83万平米，成交均价18380元/平米，成交金额为8.88亿元。从各区的成交情况看，嘉定以成交1.03万平米领先全市，占全市商办成交面积的21.3%；奉贤以0.96万平米的成交量位居第二；金山以成交0.54万平米排名第三。在商办成交均价方面，徐汇以51264元/平米的均价位居第一；闸北以39000元/平米的均价位居第二；普陀以37924元/平米的均价位居第三。成交均价最低的是金山，均价8731元/平米。土地市场，该周上海商品房用地无供应；动迁安臵房用地供应1宗，土地面积3.22万平米。商品房用地成交1宗，土地面积7.30万平米，成交金额20.12亿元；动迁安臵房用地成交1宗，土地面积2.51万平米，成交金额2.14亿元。（LSJ） 返回首页 4月深圳楼市新盘上市量或达20个 数据显示，3月30日-4月05日，深圳一手住房市场共成交891套，环比下跌11.37%；成交面积7.05万平方米，环比下跌28.06%；成交均价为27138元/平米，环比下跌1.70%。成交区域方面，宝安、龙岗两区共成交705套，占全市成交量的79.12%，其中龙岗区成交481套，占全市成交量的53.98%。其他四区成交186套，占全市成交量的20.87%。成交均价方面，福田区全市最高为43585元/平米，龙岗区全市最低为19882元/平米。在政策利好影响下，近期深圳楼市有望迎来成交量上扬行情，4月新盘上市量或达20个，其中纯新盘约8-10个。除福田外，全市各区都将有新房供应，原特区外片区仍是供应主力，其中，龙岗、龙华、宝安共计约有11个项目将要面世，占据深圳楼市供应量的半壁江山。商业地产方面，据监测，3月30日-4月05日，深圳全市成交97套商业物业，环比减少19.2%；成交面积8616平方米，环比大减51.6%；成交金额28394万元，环比大减51.1%；成交