安邦咨询房地产行业通讯

安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 1 理论与现实问题 分析评价 重庆应警惕大规模拆迁的风险【详情】 现在国内房地产市场开始历史性地走软，房价不可能持续上涨，这将完全改变游戏规则。如果政府再按旧模式来推动拆迁，高成本因素将使得拆迁改造难以为继。更大的问题是，地方政府将会由此再背上更多的债务，这将使得本已紧张的地方财政雪上加霜。 关键数据  一季度房地产投资冷热不均  4月20-26日，北京楼市供应放量  降准后广州首周整体市场呈现上行的态势  杭州楼市库存涨至新高 每周要点  佛山5月1日起全面取消限购政策  华夏幸福子公司竞得廊坊大厂县两宗地  天津河北白庙地块10.8亿挂牌  碧桂园6.8亿上海暗标夺地  万科27.7亿竞得广州萝岗巨无霸宅地  绿景中国地产1.45亿收购深圳宝安2.3万平土地  南京底价5.2亿成交两宗地，胜科竞得江心洲宅地  19.5亿抢下合肥宅地，蓝光问鼎高新区双料地王  中投建邦6.35亿元拿下济南转山西侧一宅地  复星地产首获美国项目，拟建47层豪华住宅 风险/机会提示  机会：宽松信贷政策使得豪宅市场价格转跌为升  风险：成都甲级写字楼租金将面临较大的下行压力 安邦服务热线： 公司网址：http://www.anbound.com.cn 电话：86-10-56763000 传真：86-10-56763059 service-bj@anbound.com.cn 总第990期2015/05/04 安邦集团研究总部 安邦集团研究总部 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 2 理论与现实问题分析评价 重庆应警惕大规模拆迁的风险 在中国城市化进程的下半场，大规模的城市建设与改造会越来越少，而代之以城市更新。不过，如果有便宜的金融资源和优惠政策可以借用，一些城市仍然希望用熟悉的模式再“赌”一把。 国家开发银行受国务院委托，近期在全国范围内授信2万亿，以四、五年为执行期限，为旧城改造提供融资贷款。重庆此前获得国开行授信271亿元，涉及6个区县，此次又有11个区完成了前期准备工作，申请贷款总额为286亿元。 重庆近年有两次大规模的危旧房拆迁。一次是2012年底之前的十几年，重庆共拆了2500万平米危旧房，涉及35.5万户。官方计划从2013年到2017年，全市35个区县323个片区的棚户区，再拆掉1234万平方米。在棚改资金方面，黄奇帆算了一笔账：每平方米如果需要5000元，拆迁1200万方米总共需要700多亿资金，国开行已授信资金为270亿元，计划授信的有280亿元，剩余资金可以通过商业银行、PPP来化解，总体资金总量平衡。目前重庆全市有38个区县，17个区县分享了贷款，还有21个区县今后也可能会申请国家开发银行的授信。 能够拿到国开行便宜的融资，推动如此大规模的拆迁，显示了重庆市善于利用金融资源的聪明之处。难怪一向擅长资产运作的黄奇帆称“这是重庆的战略机遇期”，此次大规模拆迁是“重庆历史性的大规模拆危旧房、棚户区的最后一仗”。 不过，通过大规模拆迁来搞城市改造，这是“土地经济”时期城市发展的典型模式。房价不断上涨是游戏持续的关键。黄奇帆也承认，2012年之前的十几年，重庆之所以能搞“市场运作、政府导向、开发商投资”，主要受益于重庆主城平均房价近4倍的增幅，由市场进行开发，拆100万平米的房子，可能建200万平米的住宅、写字楼，重庆政府还能够在拆棚户区的过程中得到一定的土地批租收入，用以支持基础建设。 但现在国内房地产市场开始历史性地走软，房价不可能持续上涨，这将完全改变游戏规则。如果政府再按旧模式来推动拆迁，高成本因素将使得拆迁改造难以为继。更大的问题是，地方政府将会由此再背上更多的债务，这将使得本已紧张的地方财政雪上加霜。根据安邦研究团队在国内各地的调研，很多城市的地方政府已经无力也不敢再搞大规模拆迁改造了。与之对比，重庆想一次性地推动1200多万平米的拆迁工程，无异于一次“豪赌”。 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 3 重庆市也看到了形势的不同，因此虽然采取的是老模式，但设定的目标已经不同，提出的模式是“科学规划、分类实施、节约用地、资金自求平衡”。黄奇帆对此的解释是：市政府不要求区县再产生土地出让金，也不做基础设施建设要求，只要“各种投入与土地出让达到资金平衡”。原因很简单，房地产十年翻几番的好势头没有了，重庆能把这些硬骨头啃了而不欠债就不错了。 重庆市的做法能否在其他城市复制呢？其他城市恐怕还很难学到。正如我们此前分析重庆“卖地减债”的做法很难复制一样，此次重庆市敢于“豪赌”大规模拆迁，一是基于国开行提供的低成本、长周期融资，国开行的贷款时间可达15年、20年甚至25年；二是基于重庆市在西部地区所具有的经济地位和发展潜力；三是这笔债务不计入政府债务的统计。 重庆市的大手笔做法难以完全模仿，但其善用国家政策性金融资源的思路则值得借鉴。重庆市仍然要警惕，即使有此金融资源支持，也依旧面临着债务扩张的风险。 返回首页 行业数据信息 一季度房地产投资冷热不均 数据显示，尽管全国一季度房地产投资增速为8.5%，只有去年同期16.8%增速的一半，但是在绝大多数地区投资下滑的同时，仍有少数地区逆势大幅增长。今年房地产投资增速最快的是北京和广东，分别增速为23.8%和20.8%，位居全国第一、第二名，上海今年一季度房地产投资增速也达到13.4%。而一季度东北最边远的黑龙江，房地产投资增速为-35.1%，增速为全国倒数第一（不考虑西藏数据）。青海、辽宁、陕西的房地产投资增速也分别只有-25.7%、-24%、-5.2%，为全国倒数第二、第三、第四（不考虑西藏数据）。今年一季度房地产投资保持低位的还有内蒙古、云南，一季度增速分别只有3.1%、1.5%。京沪粤房地产投资逆势加快，与这些地区的前景良好，外地投资者更愿投资有关。与一二线城市在政策刺激下市场加速回暖的情况不同，大部分三四线城市受库存压力以及需求水平限制，利好政策对其市场拉动作用有限。因此，从现有数据显示的趋势来看，三四线城市房价水平在未来一段时间内继续处于调整状态的可能性更大，一二线城市与三四线城市房地产市场的分化将愈加明显。（BSJ） 返回首页 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 4 4月中国百城新建住宅均价同比下跌4.46% 5月1日，中国指数研究院发布的数据显示，2015年4月，中国100个城市（新建）住宅平均价格为10522元/平方米，环比微跌0.01%，跌幅收窄0.14个百分点，同比下跌4.46%，跌幅扩大0.11个百分点；十大城市住宅均价环比转跌为涨，小幅上涨0.12%，同比下跌3.46%，跌幅扩大0.27个百分点。涨跌城市个数看，39个城市环比上涨，60个城市环比下跌，1个城市环比持平。整体来看，政策利好影响下百城价格指数整体表现平稳，跌幅继续收窄。展望未来，随着各类政策逐步落实及货币环境的持续宽松，首臵及改善类购房需求将平稳释放，市场回暖趋势将进一步延续。由于当前大部分城市住宅库存量仍处高位，短期内全国整体价格将保持平稳。不同城市来看，各城市对政策敏感度存在差异，未来价格走势将持续分化。（LSJ） 返回首页 1-4月中国房企海外融资额同比减少71% 数据显示，2015年4月以来，中国房企公布的海外融资计划只有3笔，总融资额度约为12.15亿美元。2015年内这一融资额合计为57.45亿美元，与2014年1-4月的水平相比减少71%。业内人士分析称，一方面，受到佳兆业事件的余波和美元升值的影响，海外融资收紧，房地产企业获取海外融资的难度和成本均有所上升。另一方面，国内在两次降息、降准之后融资环境逐渐放松，不少房地产企业更多地将目光转入国内市场。（RSJ） 返回首页 4月20-26日，北京楼市供应放量 4月20日-4月26日，新建商品住宅网签量为2438套，环比上涨12.2%。纯商品住宅成交（不含保障房、自住房，下同）893套，环比上涨1.9%，成交均价为29038元/平米，环比微降1.4%。该周纯商品住宅成交量与上周基本持平。4月周均成交较3月出现一定增长，但是仍旧维持在千套以下，一方面与近期期房项目供应偏少有关，另一方面，尽管近期看房需求增多，但是当前购房者经过前几轮楼市的上涨后已经相对理性，加上受供应量偏低的限制，成交回归千套以上所需要的周期拉长。该周北京新增预售证4个，合共推出房源1743套，总供应面积19.87万平米。截至4月26日，北京新增预售37个，总推出房源21526套，总供应面积195.97万平米。统计显示，4月20-26日一周北京有8个项目计划入市，从各项目的成交来看，热销项目（成交30套以上）以郊区刚需盘为主，成交均价均在2.5万/平 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 5 米以下。分析表示，北京楼市4月以来纯商品住宅成交持续攀升，好转势头明显。但是与往年同期相比，依旧处于低位。在3.30新政出台后，二手房市场成交大幅攀升创两年以来新高，但是新房市场的起色明显不如二手房市场。（BSJ） 返回首页 4月20-26日，上海楼市周销售量首次突破30万平米 4月20日-4月26日，上海住宅共成交3200套，成交总面积为37.45万平米，成交均价为28951元/平米，成交金额为108.42亿元。从各区的成交情况看，嘉定以成交5.89万平米位居第一，占据全市住宅成交面积的15.7%；松江以4.53万平米位居第二；金山以成交4.30万平米位列第三位。在住宅成交均价方面，卢湾以102848元/平米的均价位居第一；黄浦以71835元/平米的均价位居第二；徐汇以71147元/平米的均价位居第三；成交均价最低的是金山，均价11045元/平米。该周上海成交量达到37.45万平方米，是今年以来首次在周销售量上突破30万平方米，而且向着40万方的交易高位逼近，同时还创下自2013年11月下半月以来的周成交量新高。自春节以来，上海市场的成交量总体上都是呈上升趋势，但上升幅度较为缓慢，至此终于迎来久违的成交高峰。对房企来说应把握好时机，积极去库存将成为主短期内市场旋律。特别是高端市场，无论是供应还是成交，都迎来上升通道，高端改善需求买家也应看准机会入市。商业地产方面，该周商办成交529套，成交面积为5.75万平米，成交均价23307元/平米，成交金额为13.39亿元。从各区的成交情况看，闸北以成交1.04万平米领先全市，占全市商办成交面积的18.1%；南汇以0.81万平米的成交量位居第二；闵行以成交0.80万平米排名第三。在商办成交均价方面，虹口以57974元/平米的均价位居第一；徐汇以37265元/平米的均价位居第二；浦东以34014元/平米的均价位居第三。成交均价最低的是奉贤，均价6038元/平米。土地市场，该周上海商品房用地供应8宗，土地面积23.86万平米；动迁安臵房用地供应5宗，土地面积18.83万平米。上海商品房用地成交1宗，土地面积2.44万平米，成交金额0.57亿元；动迁安臵房用地成交1宗，土地面积3.22万平米，成交金额1.76亿元。（LSJ） 返回首页 降准后广州首周整体市场呈现上行的态势 4月20日-4月26日，广州全市新建商品住宅网签1657套，环比上周上升7.8%；销售面积19.16万平方米，环比下降7.2%；网签均价14526元/平方米，环比下降5.8%；销售金额27.83亿元，环比 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 6 上升1%。据统计，该周广州全市新建商品住宅新增预售项目共17个，共计3990套，主要集中在花都区。分析认为，央行降准后的广州首周整体市场呈现上行的态势，结合本周新开盘项目销售率来看，市场回暖预